本期摘要

2012年4月25日,富鼎和基金总裁王启富接受了腾讯房产独家专访。提起王启富,人们会用很多标签来形容他,工程师,商人,成功人士,“万通六君子”中的勇者,在这些词汇背后,他半分调侃半分认真的对记者表示,自己的目标是保持80后的心态,就像他的微博 签名“永远追逐时代的浪花,拥有一颗年轻的心!”而这种从容背后,也许蕴涵更多的内容,只有慢慢去解读…[查看全文] [评论]

本期嘉宾档案

  • ·王启富
  • ·富鼎和基金总裁
  • ·“万通六君子”中的勇者
转播到腾讯微博 分享到QQ空间
房企破产 既是个案也是开始
房地产尤其在调控的打压下比较艰难,也正好进入了调整期。有的企业就要退出,但有的企业可能会发展得更好…[视频]
开发商今年当“焦郁碌”
我估计只有待来年了,这个行业明年会迎来转机,一个是中国宏观政策会调整。经济长期这样的发展,会有问题的…[视频]
房企融资结构要丰富
融资结构应该比较丰富的多层次的融资,比如说有一定比重直接融资,有间接融资,股权融资,引进基金,IPO上市…[视频]
“我是潘石屹的伯乐”
性格特点有两个,一个是比较勇敢,胆子比较大。第二是善良,友善。我很大的优点,一是好人,第二是识人,会看人…[视频]

谈房地产调控:“大风来了,飞上天的至少得是只鸟”

房地产业,我认为未来十年、二十年都会蓬勃发展,还会高速发展。我觉得行业没有问题,企业是有问题的。原来所有的房地产企业都好,有一句话说大风来了,猪也能飞上天。大家都赚钱,都做同样的事情。今后就不是这样了,飞上天的最少要是一个鸟,做得好的就是鹰击长空。

原来房地产企业都是全能型的企业,大家也都赚钱,都很好做。可能从今后的调整,大家都会精准地定位,会有所分工,有的可能偏重金融性的,有会可能营销型或者是工程型,有的会退出了,有的可能会选择继续做住宅地产、商业地产,或者旅游地产,还有工业地产,大家会更专业,会有分工,越来越明确。这个行业,我觉得会迎来更好的发展阶段。但是企业会调整,向优势品牌,向规模大的企业集中,向专业的企业集中。今后也不会容纳那么多的企业。现在有一个说法说6万家企业,真正运营的有2万家有项目,今后会越来越减少。比如说新加坡20年前,我们刚开始做房地产的时候,新加坡四家企业就占市场的80%,香港也是这样,中国也会这样,向优势品牌集中,向专业的地产集中。有的企业也会退出,不会全民做房地产。也会更专业。

调控重压背后:房企破产 既是个案也是开始

主持人:前段时间公报年报有74家A股的上市房企,存货量还很高,达到万亿。这个数额还是很惊人的。与此同时开发商还需要承担数百亿的利息支出。前段时间杭州已经有家房企申请破产了。这已经成为此轮房地产调控倒下来的第一家,我们都会想问这是一个个案的还是一个开始?

王启富:我觉得这既是个案,也是开始。其实企业生生死死,在这之前也都发生过,包括房地产企业以前也有倒闭,只是大家没怎么关注。这个企业倒闭,而且申请了破产,在房地产调控这个阶段尤其引起大家的注意。我想从这个角度,这是一个个案。另一个角度,这也是一个开始。房地产尤其在调控的打压下比较艰难,也正好进入了调整期。有的企业就要退出,但有的企业可能会发展得更好。从这个角度来说,退出的也不只这一家企业也会产生新的倒闭的企业。我觉得这也是行业调整的必然。

开发商的出路:

开发商今年当“焦郁碌” 楼市转机在明年

主持人:现在有一个说法:2012年开发商将陷入“焦郁碌”的境地。

王启富:这个说法我可以理解,说的挺好,确实是比较难受。国家非常规地打压这个行业,打压哪个行业都受不了。中国经济高速发展,本身就出于调整期,宏观政策的应对应该积极地支持经济的发展,目前对房地产业打压比较厉害,给房地产企业的经营造成了很大的困难,很多企业会非常艰难,也正常。大家都在熬,我估计只有待来年了,这个行业明年会迎来转机,一个是中国宏观政策会调整。经济长期这样的发展,会有问题的。其实你看国家的政策也在调整,金融的政策也在放松。而且房地产的连带性太大了。我觉得房地产企业今年会很困难,明年会迎来转机。

主持人:前段时间曝出来一个新闻,很多二三线城市公积金都上线了,算不是对开发商,对房地产市场,包括对刚需都是利好?

王启富:当然是利好。可能一线城市也都会变,今年的金融政策肯定会变化。存款准备金率下调,总体的政策就会放宽。房地产业也是国家的重要产业,不是要打死,是要稳健地发展,为国民经济的贡献也是非常大的,最重要的产业之一。原来有一个误区,就是要抑制它,就要怎么样,其实是不对的。房地产的健康发展对全社会,对各个方面都有利的,发展得不好对各个方面都不利。

城市化之于开发商—“不仅仅是救命稻草”

主持人:我看您桌子上摆的这本书《落脚城市》是讲城市化的。想问一下您关于城市化的问题,现在的开发商有转型的,有离场的,还有更多开发商从一线跑到二三线城市开发城市综合体。所谓的城市化到底是不是开发商的救命稻草?

王启富:城市化肯定给房地产创造了巨大的发展机遇,当然有利于房地产发展。它远远比稻草有价值得多。城市化在中国会持续相当长的时间,中国的城市化远远没有结束,会给房地产业和社会发展创造重大的机遇。我觉得这是个非常好的事情。宏观调控只是短暂的,阻止不了城市化的发展,宏观调控也会发生变化,会重新调整。我觉得城市化是房地产业发展的一个重要基础和重大机会,从这个角度来说,一个是城市化创造出来相当大的刚需需要,而且改善性的需要也会非常大。从这个角度来说,未来十年二十年房地产还是一个蓬勃发展的阶段,我觉得大家应该乐观。困难是暂时的,中国政策的调整,你看全世界的调控,政策的干预都影响很小,都阻碍不了城市化发展。按照世界经济和房地产的一个统计规律,除非出现世界大战,或者世界性的经济危机,都不会阻止房地产的持续发展的走势。政策的调整对走势只是一个微调,所以,我觉得房地产应该是乐观的。

主持人:前段时间有一个专家做一个总结,说我们房地产调控其实是分两步走的,控在一线城市,调在二三线城市,您怎么看?

王启富:控在一线城市,调在二线城市,本身这个政策的人为性就比较大。其实对一个行业的良性发展,政府应该是少干预才能会有序地健康地发展,我觉得不论是调还是控出发点都是想让它健康发展,有序地成长。我觉得不论是调和控都是暂时的,我觉得最好还是及早退出,让市场调节,让需求者影响行业的发展。

解困房企资金谜局

房企融资结构要丰富 未来股权融资比重加大

主持人:房地产信托在2012年一季度结束之后,这个信托已经进入了单季900亿的对付时代,全年要对付2500亿,我们就会想到产生兑付问题的房企会不会非常多?

王启富:我想信托兑付可能会产生一些问题,但是问题不会太大。你看看还没有哪个企业真正地不能兑付,基本上都会继续续下去,或者有一些措施的调整,当然有些也会出现困难。中国的信托业也经过几十年的发展,也都比较成熟,风险控制得相对比较好,房地产业这几年也是蓬勃发展,风险也不是那么大,截止目前为止,还没有完全兑现不了的信托产生。倒是有几单听说,有惊无险,有的续下去了,有的转让给别人了,还没有出现大问题,我想今后一段时间也不会出现大问题。

主持人:我们知道信托利息是很高的,房地产企业难免会损失土地增值税的部分税收收益,客观上也是增加自己的融资成本,很多开发商就会想我到底在融资方面的成本和风险怎么规避?怎么才能利益最大化?

王启富:他毕竟是需要钱,就要付出一定的成本,我觉得也是发展商能够承受的,是必要的代价。发展商对资金还是比较需求的。他可能多付点成本,也是能够接受的。

主持人:您觉得一个房企怎么样的资金构成才是比较健康的?

王启富:融资结构应该比较丰富的多层次的融资,比如说有一定比重直接融资,有间接融资,股权融资,引进基金,IPO上市。然后加上跟银行的借款,债务融资。结合起来风险就会更小,更稳定。

主持人:就跟家庭理财差不多,买各种各样的产品。

王启富:对。组合。

主持人:您微博里面提到金融创新推进房地产调整和发展。现在房地产企业股权融资各债权融资,哪个用得更多一点?或者说未来趋势会怎么样的?

王启富:目前中国主要是债权融资,主要是银行的钱。股权融资体现的一个是IPO,一个是基金引进股权投资。这个比重现在相对较少。今后比重会越来越大。中国基金公司股权融资占比重才有1%,而且规模也比较小,大概是1000亿左右。在美国股权融资占比重有35%。所以,今后的发展空间还是比较大的。基金还有股权融资占房地产的比重会越来越大,起到重要的资金供应者和组织者的作用。也会使房地产融资结构更平衡,更稳健。

基金投钱给房企 要看四大方面

主持人:关于房地产的估值成长和周期等等,这一般都是年报中基金反复提及的词语,行业上看其实房地产市场已经开始放慢发展的脚步了,可能没有早些年那么快了,所谓房地产的暴力时代已经过去了。在基金来看房地产的投资价值是不是已经小幅回落?或者是未来还是比较看好?

王启富:未来还是非常看好的,会从不同的角度体现,今后房地产会更健康,更专业,产品等丰富。现在旅游地产、商业地产、工业地产,包括住宅也会越来越丰富,发展会越来越健康。从这个点上说,大戏刚刚开始,今后会迎来蓬勃发展的阶段。中国的刚需远远没有满足,中国的改善需求也更没有满足。中国大多数人刚有一个地方住,很多人还没有地方住。这种需求,日益增长的民众对住宅,对其他的旅游、度假、休闲、住宅,房地产的需求会越来越多。从这个角度来说,对基金来说,房地产行业会带来更多的更好的投资机会。

主持人:很多大型房企已经开始做这个事情了,前段时间看到万通的新闻,他们在做工业地产,是比较细分的市场。作为私募股权基金应该怎么选择合适的房地产企业进行投资?会看中企业的哪些方面?

王启富:我们觉得选择一个房地产企业大概从四个方面选择项目,第一要看它的发展区域,我们喜欢经济发展比较好的,市场经济比较成熟的,房地产市场比较完善的地区,比如说长三角、环渤海、珠三角,这样的发达地区。第二看公司,我们喜欢好的公司,高成长的公司,比如说这个公司有一定的历史,有一定的品牌,有一定的规模,是我们看好的。第三是好的团队,团队比较齐整,有一定的市场运作的经验,人员比较齐备。而且实际控制人也比较诚信,比较有经验。第四个方面是好的产品,高成长的项目。项目本身要好,要有流动性,还有增值的空间要大。我想大概是这四个方面。

政府建保障房需量力而行 不要搞“大跃进”

主持人:我们也看到了各地都迎来了大规模的保障房建设时期。保障房建设,第一点人们还是想到资金的问题,非常大的资金缺口,除了政府投入,还有银行资金之外,国外很多的做法把Reits资金引入,国内有没有可能引入Reits。

王启富:比较难。本身保障房是政府行为,应该政府主要负担的。现在Reits也好,其他的也好,都是逐利的,保障房本身也不是以利润为目的的,利润空间很小,很难吸引商业的资金进。本身它的定位是福利行为,所以是政府行为,更多要靠财政的钱,要靠税收转移支付。在这个点上政府也得量力而行,不能大跃进。 [查看全文]

微博热议

消息加载中,请稍候
消息加载中,请稍候

推荐收听

网友评论