本期摘要

经历了2011年史上最严厉新政之后,房地产无论是成交量还是房价都一度处于低迷状态,有人预测2012房价若跌,最多梦回2009,那么2012会否成为中国房地产的回稳年呢,未来土地市场路向何方?房企又该怎么寻求出路呢?腾讯房产邀请阳光100置业集团常务副总裁范小冲与大家一同探讨龙年楼市走向…[查看全文] [评论]

本期嘉宾档案

  • ·范小冲
  • ·阳光100置业集团副总裁
  • ·房地产业知名专家
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2012楼市将结构性调控

去年是一刀切,快速膨胀泡沫的阶段。如今中小城市也已经出台了一些救市的措施和方法,等于已经开始有差别化…[视频]

城市综合体是房地产蓝海

在二三线城市,综合体就特别受欢迎,也在这个发展阶段。所以这是一个发展的方向。是走出住宅杀出一片蓝海的地方…[视频]

今年房价跌幅不会超过10%

今年整个市场大的跌幅不会超过10%,如果跌30%、50%,经济就会崩盘了,对中国的经济是灾难性的结果…[视频]

房企不能猫冬 绿城销售靠谱

房地产现在是一个转型期,绿城的问题是巨大的库存,它房子不错,算明白一个账,即使低价卖房也比卖项目损失小…[视频]

北京严厉调控政策持续 2012将开启楼市结构性调控大门

主持人:关于政策方面,2月份各地的政策制订者都表示压力重重。北京地区有一种说法,说限购将从5年变为3年,居住证也可以买房。大家都想知道今年北京的楼市到底会不会放宽政策?
范小冲:我想北京的调控跟其他城市不一样,一方面北京抑制房价的高快上涨。为什么这么严厉?因为北京这个城市人口快速增长的过程已经结束,从过去的700多万人口变成2000多万人口。所以北京在控制身口的规模,从这个角度而言,北京轻易不太会放得太宽。一方面解决的是抑制房价,另外也是控制城市规模。有双重目标,这样看跟其他地方不太一样,所以北京的严厉政策会持续更长时间。

主持人:现在各地都提出一个概念,城市综合化。
范小冲:城市综合化这个提法,我不知道准确不准确。城市化一方面表现人口进入城市,另一方面,今天更重要的就是城市的功能。城市功能由小城市变成中等城市,工业城市变成一个具有产业支持,城市具有更强的功能,这样,城市的核心发展得越大,才有更好的集聚效应,这样城市才能有更好的发展。也就是城市升级。

主持人:我们回顾一下2011年房地产市场,跌宕起伏,诸多指标已经接近了2008年水平。您怎么总结去年的楼市?对2012年有什么展望?
范小冲:2011年应该是更严厉的一年,而且调控的时间是不断地加压,而且是持续的。按照中央的目标,应该说已经达到了遏制房价上涨的目标了。你看到房价肯定是稳定住了,而且很多地方在降价。土地市场影响更大。现在也没有地王了,地价都在流拍了。所以说对房地产市场影响非常大。但是从总的市场表现而言,也没有那么悲观。比如说去年也达到了六点多万亿,达到了历史的高峰。但是房地产形势已经发生了巨大的改变。

主持人:有一种说法已经开始转向。
范小冲:有说冬天,有说转型。反正是房地产市场已经开始发生巨大改变,保障房和商品住宅已经实行双轨制。现在很多的房地产公司面临巨大的压力,有的退出了,有在转型,也在卖地求生。所以说调控肯定起到了巨大的作用。而且地方政府地卖不掉了,也都在纷纷寻求新的出路。过去靠土地财政,今天没有人买地了,尤其没有溢价买地了,地方政府也感到了很大的压力。购房者好象比较高兴,但是现在限购,有能力买房的人现在没有资格了。真正有资格买房的人现在也在持币待购。所以说2011年市场比较严峻的。但是再严峻,这个市场没有崩掉。因为它更多是政府自觉的,是一个人为的调控过程。

主持人:还是行政手段。
范小冲:对。并不是天灾人祸,不可抗力,不是完全不可控。是在人的掌控中的一个很有益的遏制通胀,当然有些下降过猛。自己下药并不想把自己毒,但是有些药可能过猛,有些药可能有些毒副作用。所以,我觉得中国房地产市场还是在一个可控状态下的紧缩。不是一个不可控的泡沫的崩盘,而是一个挤泡沫的过程。

主持人:2012年一开始,首套房贷已经变化了。
范小冲:保障体系没有健全,没有真正起到作用,现在是强行把价格摁下去。今年保障房陆续交付了,这样业带来很多的副作用,现在已经开始有差别化的房贷了。有些中小城市也已经出台了它的一些救市的措施和方法,等于说已经开始有差别化的,针对这个市场了。

主持人:有一个说法2011年调控过猛伤到了刚需。
范小冲:去年是一刀切,快速膨胀泡沫的阶段,一开始用猛药,一刀切强摁下去。包括保障房欠帐过多,去年是恶补,肯定有副作用。下来在微调。就跟4万亿救市一样。所以,政府的调控方法,行政手段都是有副作用的。所以,应该更加地利用一些市场的手段,少用行政手段。行政手段立竿见影,看起来好象很有效,但是实际上会带来一系列问题。应该建立一个市场的规则,而且是一个长期的稳定的规则。而不是今天遇到这个事情就把这个拍下去了,明天又拍那儿。大家对市场不可预测,这对市场的伤害大。包括行政手段会造成资源的错配,价格和资源需求都是在扭曲的基础上做出的。一旦调控的手段撤销或者改变,一下子市场又乱了。所以需要在一个更市场的条件下达到均衡,这样市场才能更加健康发展。大家在一个真实的市场中判断它的投资,它的建设,这样更好。现在是指哪儿打哪儿,今天说红灯不能走,明天说能走,后天说红灯改绿灯了。大家不知道规则了。

主持人:我看到政府也在出台一些政策微调,可能是对行政手段在市场方面的调节方式。
范小冲:信息化联网应该说是房地产管理的一些基础条件。实际上联网没有技术性的障碍,可能还是部门之间的利益问题,和一些更多的考虑。你的银行卡现在到国外都能刷。你买房子,现在本身都是在网上签合同。这个信息要简单得多。现在股市上那么大的数据量,那么多的不确定,这个是很简单的。

主持人:住房信息联网出台是为了后来的房产税铺路的。
范小冲:对。这些东西很容易实现。好象很难,实际上技术手段上简单。现在北京已经联网了,这次说的是各个城市之间的联网。信息清晰,而且把清晰的信息能够在社会上公示,知道真实的成交,价格、供应供给,包括土地的批租,大家都对市场有一个透明的认识,就不会出现大起大落。基于这样的判断决定的购买行为,就会很健康。现在大家不知道,现在一调控,发现有那么多房,根本不是买不到房。那都是人为地造成供给不足,造成地价、房价高涨。实际上都是信息不透明。信息是非常重要的,把真实的土地供给,真实的价格,谁买的,干什么,到底卖掉多少,到底价格多少。让大家知道还有更好的东西,地价也知道是什么价格买的,自己有一个判断。

土地市场显现抄底行情 央企今年会出手拿地

主持人:2011年全国130个城市土地总流拍数达到900宗,有消息传出来说今年有房企想抄底。根据今年的走势,阳光100的拿地策略怎么样?
范小冲:还是谨慎乐观。谨慎,肯定不会那么冒进。乐观,既然选择了这个行业了,就不会挖矿,土地是原料,要可持续开发发展,必定要买地。土地在现在是一个低点,肯定是买地的好时候。当然关键你现在有没有钱。第二,你对未来的判断怎么样?我们对未来还是有信心的,中国的城市化,特别是二三线城市还是在增长阶段,在这么严厉的调控下,还在增长。而且是今天这个时代所带来的,包括今天土地的价格,已经开始大规模回落了。再过几个月地方政府可能会有更加优惠的方式,所以这些土地的机会出现了。房地产本来就是一个周期性的行业,低价买地,高潮的时候卖房子。

主持人:我采访一些南方的企业,他们说从来不会拿地王了,也从来不会考虑到抄底拿地的时间点,拿地关键还是看自己有没有需求。
范小冲:对。跟自己的需求相关,不是说拿地为了投机。但是现在土地回落,会有一些人,特别是央企,他们会出手拿地。

今年中国房价跌幅不会超过10% 房价若暴跌问题会更多

主持人:很多人想预测房价会跌多少。一般市场上声音都说房价暴涨对中国经济影响非常大,但是您曾经提过一个不一样的说法,您说过房价如果暴跌,问题可能会更多。请问您怎么解读这个说法呢?
范小冲:现在有一种观点认为房价暴跌30%、50%,这样中国经济才有救。银行业有一种说法,说跌50%银行就没有风险,抗得住。这是不负责任的说法。一旦出现50%的暴跌,对中国的经济是灾难性的结果。对个人而言,这十年来大家的房子都是买的,房子也已经是个人资产的最主要构成部分了,房价一跌,个人资产大幅度缩水。现在就有砸售楼处的情况。对于消费能力也有很大的影响。现在买房很多都是通过按揭,跌50%,那就变成负资产了,大家根本就不要这个房子了。就会带来很大的问题,也给银行带来非常多的问题,房子还不值按揭的钱。对地方政府的打击更大,房价一跌就没人买房了,它的税收,更要紧的是,土地的价值会更加贬值。地价就有更大的暴跌,地方债都是靠土地抵押,这样整个的地方首先来源一下子全没了,而且整个的金融体系也会出现更大的问题,按揭都不交了,已经是负资产了。地方政府的债务抵押物就不足了,地方债本来压力非常大,整个地方债的风险就出来了。再家银行其他的贷款也都来源于整个资产的抵押和评估,包括工厂,包括个人的按揭,包括好多信贷都来源于资产。资产的大幅度缩水,呆坏帐就出来了。就会带来整个的经济问题,整个的金融问题,地方政府和国家财政的问题,如果跌30%、50%,经济就会崩盘了。有些人说跌30%好,50%好,这太不负责任了。那个阶段中国已经大乱了,那会儿银行不可能抗住。到那会儿保障房的资金也没有了,保障也解决不了。市场崩了,保障也崩了,社会大乱。尤其是这些人误导,中国的政策再往30%、50%打压,肯定是错误。再家中国经济,即使在减速,即使变成7也是快速增长的,尤其是中国已经达到世界第二大经济体了,这么大的规模,百分之七八的增长都会很大的。再加上城市化还没有结束,城市化还带快速增长,只是由一线城市到二三线城市,再加上2011年房价已经有很大的跌幅,2012年,现在很多企业已经达到利润边缘了,再降价没有办法降了,只有个别楼盘现金流断了为了救命出现大的跌幅。这是个案。但这肯定不会是普遍现象。今年整个的市场大的跌幅不会超过10%。

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