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2016-3-25 第619期

一线热点城市需要一段冷色调

【侃房哥】一线热点城市需要一段冷色调

文/袁一泓

前几天,有朋友发了两张图片给我,是大家熟悉的场景,售楼处,黑压压的人群,售控表满满都是红彤彤的“已售”字样。这是在合肥。据说,该市两个区域的平均房价已经过万。有些楼盘已从去年底的八九千元跳涨到1.2万元以上。

老实说,这超过我对合肥的想象。不准确的划分,合肥是二线非热点城市,但它的房价涨幅几乎与作为二线热点城市的南京相若。倒不是我对合肥有什么偏见,房价不能过万(同类城市的南昌多个区域房价早就过万了),而是好奇为何会突然加速上涨。

珠海不知是算二线非热点还是三线热点城市,去年下半年以来的涨幅也相当可观。多个楼盘涨幅超过40%。有个楼盘从去年9月的1.8万元涨到2.7万元。一位珠海房地产资深人士说,做了这么多年房地产,也没能理解珠海这一轮上涨的动因。

去年全国楼市的明星,非深圳莫属。但我们记者实地调查发现,南京、无锡等城市的涨幅与深圳相比几乎不遑多让。而我上面举的两个例子,合肥和珠海的房价运行曲线,其实去年下半年以来也开始加速。

春节过后,媒体连篇累牍报道的,还是一线城市房地产的狂热现象。但南京、无锡、合肥、珠海也没歇着。当然,由于货值的区别,同样升20%,北京单套是涨了100万,合肥可能只是增加20万,但对本地居民传达出来的心理压力并无本质差异。

正如你看到的,一段时间以来,以上述城市为代表的楼市加速上涨,与一线城市基本同步。不过,尚无充分证据表明,房地产市场已出现普涨的趋势。据我个人观察,城市分化的特征没有消失,二线城市之间、三线城市之间,冷热不均。

2月中旬以后一线城市的表现,令人忧虑。我最大的担心是,传染效应会被放大。对,我强调的是传染效应,而不是传导效应。这是基于病毒肌理而言。具体到目前的楼市,则体现为,市场情绪存在像病毒一样传染的可能。

这当然是基于过去的经历。所谓的楼市黄金10年,每轮上涨,领涨的,一般都是上海、深圳或北京这样的特大城市。接着,再像涟漪一样扩散到二三线城市。然后,一二线甚至三线城市形成普涨的大合唱。

2015年的深圳,以及进入2016年的上海、北京,之所以令人瞠目,不仅是因为涨幅大、势头猛,更因为它是建立在房价已然高企、总值动辄千万的基础上。举个不恰当的例子,以美国的经济总量,如果它的GDP增幅达到7%,是多么吓人。

因城施策的鼓励性住房消费措施,主要是针对三四线城市,但一线和二线热点城市却成为主要受益者。可能属于始料未及,或超出预期。当然,决策层和相关主管部门对这些城市房地产市场的异动,保持着密切的关注。

两会期间,住建部部长喊话之后,一线城市涨幅最大的两个城市,上海和深圳的调控如期而至。具体内容无须重复。主流观点认为,这几个城市上涨的最大原动力是信贷,那么,银行收紧信贷就是当然之选。这正是上海、深圳要做的。

2010年-2011年房地产调控的一个明显特点是,除了收紧信贷,同时加强了行政干预。普遍的做法是一二线城市限购,以及部分城市对楼盘预售价格审批的管控。即使5年后也很难说这种调控手段,是不是有效。如果说没有效果,2011年的楼市大多是下行调整的;如果说很有成效,紧随其后的2012-2013年却又是量价飞升,而调控政策并非放松。

目前只是深圳上海,从信贷入手调控。假如效果不彰,不排除继续祭出行政干预,强行划定楼盘预售价格。这些城市仍处于限购之中,限购再加码的可能性不大。至于像深圳那样提高二手房区域指导价,是在税收方面提高投资门槛,在房价上涨时期,这种成本只会转移到买方,我历来不甚赞成。

北京是否会跟着深沪之后出手调控?然后,其他二线热点城市会不会紧随其后再调控?北京很有可能。原因就在于,北京有巨大的示范作用。其他二线热点城市,譬如南京,虽然也放出了调控的声音,但实质性的信贷收紧尚未看到。不过,如果4月涨势继续,不排除主管部门要求南京无锡合肥珠海等热点城市,效仿一线城市捏一捏信贷水笼头。

更重要的是,调控之后,楼市会呈何种反应。

事实上,深圳前些天已有投资客出货离场。不能不说,市场敏锐度最高的就是这些投资客。私下里,早在半个多月前我就劝有多余房子的朋友逢高派发。此番信贷收紧之后,并不意味着一线城市就此转入下跌通道,但至少,市场会有一段冷静时期。成交会降下来,原本捂盘准备涨价的开发商以及二手房业主都会暂时停下观望。

回到开头,资产市场的情绪具有传染性。我个人希望一二线热点城市能够迎来一段温和偏冷的时期。但问题是,假如热点城市齐齐转向冷色调(暂时只是良好的期望),会不会也对其他城市产生负效应?要知道,三四线城市的当务之急,仍然是去库存。这边厢要降温,那边厢要添薪,轻重缓急仿佛就在举手投足之间,真是考验决策层的智慧。

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主编

  • 陈海保

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