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2016-3-04 第607期

刘磊:我和房价有个约会!

刘磊:我和房价有个约会!

【本文作者:刘磊;中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;个人微信帐号:"Victorliulei" ;清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。】

一线城市房价疯涨,投资者在这疯狂的楼市能走多远——笔者认为,这应该是每个投资者都应该好好想一想的问题。“知己知彼,百战不殆”,在前两天分析了市场之后,今天我来分析下投资者自身对房价催生到底发挥了什么作用。

为什么楼市这么疯狂,中国房地产仅用不到20年的历程,走完了欧洲、北美国家上百年,英联邦国家和地区几十年的地产商业化的发展历程。很多人的财富在房产价格不断攀升的助推下短时间内就快速积累起来,但投资者对房产投资的心智模式、投资理念、投资策略、房产投资的退出模式等方面却没有经过时间的检验和磨练。在房产投资领域中,根据投资者们对房产投资认知及财富沉淀方式的不同,被划分为以下主要四种类型;而面对当前的市场,各个类型的投资者又会做出不一样的决策,就好似跟市场、房价的约会一样;可能谈得热火朝天,而最终收获爱情的却只有一个;看看您是哪一位:

类型一:主导型投资者

这类投资者主要是指开发商、房产信托投资公司等。由于参与相关经济数据和房产市场信息的汇总和披露,可以知晓和把握政府或土地部门未来的市政规划、土地政策指导方向、房产相关政策的制定等方面,因此,他们可以先于市场、把握主动,甚至可以引导房产市场的走势和方向。而普通房产投资者,只是他们财富之中的一个环节罢了;市场向上的时候,开发商和普通投资者的利益趋势一致,而市场遇冷,开发商和普通投资者的利益就形成了对立——但是国内投资者并没有经历过房价大面积下行,因此他们对开发商的每句话都会深信不疑。

类型二:趋势型投资者

以地产投资、财富管理公司及职业和成熟的地产投资人组成;他们紧盯房产市场动态,理性分析相关房产数据的披露,应用经过实践验证的房产投资策略实现制定的房产投资目标,有明确的房产退出计划并坚决执行之,最终成为只吃鱼身,不吃鱼头、鱼尾的地产经营者;他们紧紧跟随市场发展的脉搏,用成熟市场归纳出来的筛选原则研究和分析房产市场,进而来制定他们的投资策略,获得比较合理的投资回报,他们的最终目的是以房地产作为投资杠杆工具,获得财务自由,而不是短期的资本增值回报。

作为趋势型投资者的代表——成熟和职业的地产投资人需要满足3E 标准,而且房产投资的真正成功者属于少数人——“利益不可均占”的原则同样适用于房产投资领域。以当下市场状况为例:能看到房价疯狂已是强弩之末的,恰恰就是这类的投资者;他们利用楼市最后的“狂欢”,让自己在这个市场多年的努力“开花结果”——及时卖出套现,以持有现金为王。

类型三:被动跟随型投资者

以普通大众房产投资者为代表的人群;由于接收房产市场信息的不对称性、时差性、没有系统化的房产投资理论指导,缺乏明确的投资目标和投资退出计划,同时没有和地产投资公司或财团利益绑定,通常会最终成为市场的买单者,最后成为价格下跌的牺牲品。

国内的大多数人在进入一个投资行业时,不管是做股票期货还是购买房产,盲目跟风生怕错失良机,没有计划只是想为了快速赚钱。看着周围的朋友赚钱了,邻居赚钱了,上班同事赚钱了,于是乎蠢蠢欲动也开始进入市场,并爱上这项“运动”。若刚好市场在一个良性循环或是快速增长的时候,可以很幸运地获得利益。但是这样的投资,没有一个投资理论系统来维系长久的发展;即使在房产市场上升周期中获得了丰厚的投资收益,一旦市场停顿和调整,甚至进入下降周期,该类人群最终成为市场的买单者,即使手握诸多房产,但其净收入也趋于平庸,甚至负债。热衷于国内商铺的投资者就是这一类人的代表,他们看中了商铺的租金回报率,期望“一铺养三代”;事实上,互联网经济大势之下,在沈阳、成都、重庆等二三线城市,都出现了商铺过剩的情况。写字楼和商务公寓也有类似现象存在。“一铺养三代”变成了“三代养一铺”。

类型四:投机者

投机者是追求短期资本利差、快速房产交易者和纯粹房产赌博者,从海外成熟市场的投资结果来看,95% 的纯粹投机者都是以投机失败甚至破产作为故事的结尾;即使这样,仍有很多人去炒房子,房产投资市场沦为“赌场”,在“赌场”待久了,就成了赌徒,会最终输掉所有台面上的筹码。所以,房产财富的曾经拥有已经成为缅怀的记忆碎片,重要的是看最后能留下来多少,投资人的投资思维模式决定了其最终投资财富结果。

总结一下吧,约会成功,并且最终收获爱情,走入婚姻殿堂的人未必是轰轰烈烈谈恋爱之人;也未必是一见钟情之人;但一定是信念坚定、彼此托付之人。相比较于当下的迷离市场、离奇的房价,谁才是最终的赢家呢?

毫无疑问,第一类主导型投资者和第二类趋势型投资者成为王者的概率最大。而第二、三、四种人群在做房产市场交易中的“零和”游戏:投资者们现在拥有的就是别人失去的,在中国未来5 年、10 年甚至更长时间,在如此错综复杂的房产投资市场环境中,投资者们如果没有掌握一套行之有效的投资策略和原则,放之四海而皆准的市场与项目筛选标准和方法,资产就会经历更多的市场洗礼;要么被市场“剥夺”,要么被更懂得判断市场和趋势的投资人所“剥夺”。婚姻破裂可以重来;资产覆灭,可能再也无法站起。假如您和房价谈恋爱, 试问您是哪类型男(购房者)?

刘磊:我和房价有个约会!

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幕后人员:

主编

  • 陈海保

责编

  • 蔡宏志