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2016-2-29 第604期

刘磊:房价可以疯涨 人不能变疯!

【本文作者:刘磊;中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;著名离岸资产配置专家,畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》作者;个人微信帐号:"Victorliulei" ;清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。】

春节意味着辞旧迎新;然而,愿望归愿望,具体到经济活动中,如果把“春节”之类的节日看做“节点”,以为过了这个点,诸如库存、空置率都会变好,那就有些痴人说梦了。

这个春节过后房价好似变得疯了!上海1月份商业银行的新增贷款达2.5万亿,比2009年“四万亿”救市时的月增贷款额最高值还高了两倍;二手房交易市场业主坐地起价,甚至有人在房子过户办手续的过程中,房价就上涨了100多万。节后北京二手房成交均价为4.15万元/平米,较2015年全年均价约上涨5%,300万已经是北京的“起步价”。1月1月深圳新房成交均价达46515元/平米,同比涨幅为74%。

目前中国房地产市场的形势,让笔者想起之前“股神”巴菲特对于中国的房地产的评价:“中国目前的房地产市场的发展模式和未来增长趋势是非常不健康的,中国的房地产市场就是一场赌注很大的赌博。”可见,从“股神”的角度来看,中国的高房价之疯狂,已经完全脱离了中产阶层的改善型需求、普通大众的民生自住之根本用途,而成了投机者们借助中国房市非成熟、购房者非理性时期赚取短期交易增值利差的“博傻”工具。

这么说并非没有根据,以深圳为例,调研显示,2015年房价暴涨的深圳,房价收入比已经高达25.8,位列全国之首,同比增幅达27.6%,而全国的平均值为7.2。可以说,深圳楼市已经出现了泡沫。

那么这么高的房价是怎么推起来的?笔者认为,信贷环境的宽松,投资者的“疯狂”,地产商的“推手”,成为此次房价疯狂的合力。

事实上,央行宽松,主要为响应国家“去库存战略”,为三四线城市提供机会,本是调整经济格局的好事情;然而,热钱总是要流入最疯狂的地方,在发展商急功近利的推波助澜下,反而进一步促进了楼市的分化,直至疯狂。同样的抵押物之上,却承载了更多、更高额的贷款,不由得让人对未来金融市场的安全有所疑虑;而央行再想收紧宽松,似乎就不那么容易了。可以说,中国楼市不仅把中国经济拉下水,连想去施救的“央行货币政策”也被拉下了水。

另一方面,只是中国的多数富人仍沉醉在“房价上涨带来财富增长”的神话中,很少人意识到未来财富守护的严峻性。热衷于房产投资的富豪们,他们果真能让自己的财富长治久安吗?看看海外市场上他们的“狩猎”水平就知道了。以澳洲房地产市场为例,数据表明,澳洲别墅的中位价在过去50年的平均资本增值率为8%,而国内的投资者投资澳洲房地产市场却仅仅获得了平均3%-4%的资本增值收益。为什么?大多数中国的房产投资者总是以国内的经验应对海外成熟的市场,还单纯的利用房价飞涨的经验,去对付业已成熟的、有着涨跌周期的海外房地产市场。即便是其中有人产生了警觉,但在财商方面没有相匹配的经验与智慧,因此大多数也都缺乏应对和突围的能力。

对于国人的财商智慧和财富守护意识太过简单、甚至是“愚蠢”。本质而言,是他们精神太过贫乏,物质太过嚣张,当社会游戏规则改变时,他们缺乏足够智慧改变自己,因而面临危机时恐怕守不住自身财富。

总结一下吧,房价疯狂之时,人万万不可疯狂!以史为鉴,美国富人“富不过三”,是因为包括遗产税在内的完备的税收制度,限制了财富的垄断与传承;而中国当下税收环境宽松,部分领域的政策法律尚待完善,那为什么也会“富不过三”,甚至“富不过二”呢?综上所述,那就是国内的高净值人群拥有了财富,却没有拥有“财智”。资产规模已经足以分散投资,规避风险,却仍然用投机的思维,用风险的、单一市场、单一货币体系下的项目去做资产的保值和增值。有句俗话说得好:人在赌场待久了,就会成为赌徒,不管赌徒的赌博技能有多高、多深,多有经验,最终结果是输掉台面上的所有筹码。

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