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2015-11-26第578期

楼市集体的泡沫 仍然是泡沫

集体的泡沫 仍然是泡沫

文/袁一泓

大家都注意到了,11月25日,信达以72.99亿元竞得上海杨浦区新江湾城一幅地块,剔除保障房后的实际楼面价每平方米超过6万元,而周边在售商品房基本都在5万元左右。已有机构测算,这幅地块未来上市的产品,保本售价将达8.7万元/平方米。

地价高过房价,早就算不得新鲜。它们敢这么做,无非是认为或者说希望,距商品房上市之日,房价还有较大的上涨空间。

房企蜂拥抢夺地王的主要逻辑,之前我已经写过了。房企一致看好或者说回归一线城市,而这些城市的土地出让量又少,竞争的企业多了,溢价率就上去了,楼面价必然高企。何况政府也不笨,底价本来就高。

成功抢到高价地块的,很多是国企(央企)。资金成本整体都是逐渐走低,其中国企的信用等级常有优势,于是它们的借债成本就更低些,表现出的资金实力更强。当然,还有其他因素,譬如资产保值、再融资的需要等。

我更关注的是有效需求。那么多的豪宅,真能消化得掉?

上面提到的信达新江湾城地块,企业不可能不想盈利,那么,届时的售价恐怕得到10万+,即使是以招标文件规定的部分户型90平方米计算,一套房子加上税费,需要1000万。在北京,今年以来10万+的新房就更多了。深圳房价今年大涨,豪宅总价也是奋起直追。

资产价格确实会受到预期和情绪的影响。譬如某只股票,本来没有什么实质性的利好(如可见的业绩大幅增长),而只是一个概念,甚至只是跟风,也可能大涨。今年上半年的整体暴涨,与6月、7月的重挫,基本与业绩没有直接关系。

回望2009年、2010年等房价跳涨的时期,也没啥理由,有些楼盘一周一个价。如今,拿了地王的房企,认为或期望一年后的豪宅价格能再涨50%,如果放到那些年份,的确也不需要什么理由。再笨重的地王,交给时间也能解套。

有朋友就跟我说,抢地王的,不是一家房企,而是一批房企;不只是国企,而是民企国企一起上。他们都比你笨?

但是,有一种经济学现象,集体的理性有可能导致非理性的结果。

从政策面来说,流动性已是相当宽裕,资金成本可能是2007年以来的新低。商品房限外政策都取消了,首付已经降到25%,接近20%的水平。有些省份还出台了鼓励农民进城购房的措施。住房公积金贷款证券化也准备出发。据说棚改将以货币化安置为主,也会刺激大量需求。稳定房地产市场,促进住房消费的政策,即使不算是最宽松的时期,也是最宽松的时期之一。

整体来看,有理由对2016年的楼市保持适度乐观。因此,任志强又放话了,今年不买房,再等30年之类。

但是,房地产的主要矛盾仍然是去库存。三四线城市,这几乎是所有商品房要面对的问题;一二线城市尤其是一线城市,是高价商品房或者是豪宅。

资金成本包括购房成本的降低,有利于激发购房需求;棚改以货币化安置为主,鼓励农民进城购房等,有利于创造购房需求。但有一点是很难回到楼市的黄金10年,那就是投资投机性需求的退潮。

这意味着,一线城市的豪宅,主要是靠自住需求消化。主管部门不对豪宅价格设限,是适应市场化的明智之举。但供应端的放开,并不必然带来需求端的同步增长。在北京,中低端自住需求与豪宅需求有一道明显的鸿沟。像10万+这种产品的消化量,较大幅度地增长有可能,但期望出现持续的爆发性增长,至少目前看来不太现实。

豪宅的普遍化,有些房企老板便用普通住宅的去化时间来要求他们的操盘手。但现实是,2015年下半年的市场表征是,豪宅的去化周期正在回归它的本性,就是周期不断延长。到2016年,这种现象会更趋明显。拿了地王的房企,要有承受阵痛的心理准备,土地沉淀的财务成本加大,利润继续摊薄。

就如全民看好的股市,可能是泡沫堆积的股市一样,房企集体看多的一线城市豪宅,也可能是豪宅的泡沫。但与股市不同的是,这种豪宅泡沫短时间内不会破裂,而是靠时间来养着。房企们集体在泡沫中游泳,考验水性的时候到了。

【侃房哥】楼市集体的泡沫

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