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2015-03-20第491期

解读房地产数据的正确姿势

3月18日,国家统计局公布“2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,70个大中城市同比整体下跌6%。此数据一出,立刻就有“砖家”出面解读,甚至不惜标题党称“杭州当带头大哥 领跌70城房价回到一年前”。2015年2月房地产市场果真如此糟糕吗?侃房哥就来说一说解读房地产数据的正确姿势。

先来看国家统计局官网上的原话:

“与上月相比,70个大中城市中,新建商品住宅价格下降的城市有66个,上涨的城市有2个,持平的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降1.3%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。2月份,同比价格变动中,最高为持平,最低为下降10.8%。”

毫无疑问,房价环比下降了10.8%的就是“带头大哥”杭州了,所以从表面来看,说杭州领跌70城房价回到一年前,也是无可厚非的。但是,对于与大众息息相关的房价来说,静态的分析是不够的。只有进行纵向、横向的动态分析,才能找到规律并预测房价未来走势。这才是解读房地产数据的正确姿势。

首先要明确的是,房价变化要滞后于成交量变化,而房价的环比数据反映房价短期动态,同比数据反映房价长期变化。

纵向来看,虽然2月份70城中有66城房价环比下跌,但环比下跌城市数量已由2014年10月份最多的69个城市减少为66个,而且环比跌幅从2014年八月份的1.2%连续四个月收窄,并在2015年1月和2月持平。

也就是说,从2014年8月份起,不管是房价环比下跌城市数量,还是环比下跌幅度,都呈现收窄趋势,就像抛物线,已经度过谷底,正处于慢慢回升的阶段。

但如果从反映房价长期变化的同比数据来看,2015年2月70城市房价同比去年仍下跌6%。这说明虽然房价已经处于回升阶段,但尚未完全反转。

横向联系成交量来看,2014年最后两个月房地产市场成交以翘尾收场,其中12月份成交量甚至创了近五年月度新高。虽然2015年1月、2月份因为春节原因成交有所下滑,但是截至目前,3月上半月成交量已现上涨态势。

总而言之,楼市抛物线的谷底期已经过去,虽尚未完全反转,但已处于缓慢回升阶段,所以并不像某些媒体和专家所说的那么糟糕。

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