B面,发现楼市另一面

第161期

三分之一开发“跑路” 你还要炒房当“救市主”?

那怕全国这70个大中城市的新建商品住宅 “同比综合平均”确实上涨了,但其实也是和绝大多数城市没有多少关系,不代表这70个城市中大多数城市房价上涨。[详细]

本期作者:沈晓杰

政经评论员 资深媒体人

三分之一开发“跑路” 你还要炒房当“救市主”?

文/ 沈晓杰

进入2016年,新的一年房地产市场的走势如何,特别是房价在新的一年的是涨是降,尤其为广大急于买房或改善住房条件的平民百姓关心。

也许正因为如此,新年伊始各种靠开发商“一杯羹”支撑的传统和网络媒体,新年房地产舆论场上第一战,就是竭尽所能大肆渲染的房价又要上涨的“心理战”。各式各样和房地产商勾连的相关媒体通篇充斥的,不是“经济不萧条,房价涨涨涨”,就是“2016房价继续暴涨,赶快回家买房吧”之类的蛊惑人心的标题。有些媒体为了使2016年房价上涨更有“政策依据”,竟然胡诌出“多项利好政策促使房价普涨, 2016年成买房机会年”。谣言之甚,已达到公然和中央号召房地产商“适当降低商品住房价格”的精神唱反调的地步。

如何洞察当今中国房地产市场的本质,如何在各种谣言纷飞的舆论中辨识房价的真相,就必须从房地产市场宏观大势和统计数据中,找出其中所反映的本质规律,才能不为各种谎言所蛊惑。

70个大中城市“房价上涨”,就等于全国房价上涨?

昨天(1月18日),国家统计局公布了最新的2015年12月份全国70个大中城市房价统计数据(住宅销售价格变动情况)。因为有关去年年底的统计数据,同时也反映了2015年全年的房价走势大势,所以格外引人注目。

有些媒体看到国家统计局在解读这份房价数据时,其中有“70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%”一段话,就匆忙定下了“2015年全国城市新建商品住宅和二手房价格双双上涨”的结论。事实,果真如此简单吗?

细看一下这份“2015年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”统计报告,可以清楚的发现,尽管2015年全国这70个大中城市新建商品住宅和二手房同比“综合平均”上涨,但并不代表这70个大中城市中的大部分城市房价都比上年上涨。甚至恰恰相反,根据国家统计局的这份统计报告,与2014年底相比,在这70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的,仅仅只有21个,价格下降的城市却高达49个(二手住宅价格下降的城市有34个,上涨的城市有35个,持平的城市有1个)。

为什么在新建商品住宅中,明明房价下降的城市高达49个,上涨的才有21个,但整体的数据却是上涨的呢?这是因为,在这21个房价上涨城市中,基本上都是一二线的特大或较大城市,城市的体量本身比较大,新建的商品住宅在这70个城市中的比重也比较高。此外,像京沪深广这些房价暴涨的一线城市以及南京厦门杭州等房价上涨较快的二线城市,房价上涨的幅度很大。如深圳去年的新建商品住宅价格暴涨了47.5%,上海上涨了18.2%,北京也是上涨了10.4%,连南京也上涨了7.9%。这些本来在新建商品住宅总量占比就大的城市,房价上涨幅度较大,就更是影响在全国这70个大中城市房价“综合平均”时的加权的份量。

这就告诉我们,那怕全国这70个大中城市的新建商品住宅 “同比综合平均”确实上涨了,但其实也是和绝大多数城市没有多少关系,不代表这70个城市中大多数城市房价上涨。深圳上海北京等地投资炒房所引发的房价上涨的恐慌症,切记不能影响到全国大多数城市购房者的情绪之中。毕竟,全国大多数城市的房价在2015年还是下降了的。这点,可以在国家统计局这份报告的“70个大中城市新建商品住宅价格指数”一览表中清楚的看见,绝大多数城市“新建商品住宅价格指数”和去年的同比,都在表示价格下降的“100”以下,最高的下降幅度达到了5.3%。

看全国房价的大势,除了“就统计论统计”以外,还要把房价做一个历史的纵比,这样就更能发现其中的“蹊跷”和大势。远的不说,把今年的房价和前年(2014年)相比,也能说明问题。

今年全国这70个大中城市的新建商品住宅“综合平均“价格上涨,有一个很大的因素,就是所同比的2014年的房价基数较低。根据国家统计局的统计数据,2014年12月,全国这70个大中城市的新建商品住宅,有68个是价格下降(上涨的城市仅有2个),房价降幅最大的达到了10.3%。包括京沪深广和几乎所有的二线城市,房价也都是一片“绿色”,只有厦门和郑州成了“万绿从中一点红”(分别上涨2.1%和0.2%)。有了这样处于“谷底”的同比参照系,2015年全国70个城市新建商品住宅价格“综合平均”上涨也就不奇怪了。毕竟,国家这一年半以来出台一系列房地产救市新政,总还是能挽回一些“跌跌不休”局面的。

不过,这70个大中城市中新建商品住宅价格,2015年比2014年下降有49个城市,2014年比2013年下降更是高达68个城市的真相。这明白无误的告诉我们:在这全国这70个大中城市中,绝大多数城市的房价还没有回到两年以前。

这里还必须指出的是,国家统计局进行房价统计的这70个城市样本,包括了所有的一线城市和大部分二线城市,大多数房价上涨城市较快的城市都包含其中。但对全国600多个城市来说,绝大多数都属于房价分化中下跌的城市。所以,从全国的城市房价来讲,“70个大中城市房价‘综合平均’上涨”,也不能代表全国的城市房价上涨。

综上所述,看全国城市的房价及走势,绝对不要被极少数一二线特大城市“热炒虚像”所迷惑。全国大多数城市的房价,都处在下降的大势之中,其中70%左右的城市房价,还没有恢复到两年前的水平。厘清了这个大势,和开发商进行房价博弈之时,就可以底气倍增。

三分之一开发“跑路”,跟着房地产商辨明房市真相。

对那些迫切需要买房、又不想被开发商所忽悠的“准买房人”来说,除了要辨明房地产市场和房价的大势,还有重要一点,就是摸清开发商的“底牌”。房地产商最主要的“底牌”之一,就是他们自己对市场的判断和分析。这点,决定了他们在和购房人进行房价博弈时的最基本态度。

那么,开发商自己又是怎样判断当今的房地产市场的呢?前几天发生在中国首富身上的一件事,也许更能说明问题。

新年刚过没几天,就有媒体传出,作为国内首富的王健林及旗下的商业地产龙头老大万达,在2016年大幅下调了地产销售目标,由2015年的1600亿元的销售额,大幅缩水到2016年的1000亿元,下调幅度接近四成。美名其曰,今年将成为万达转型的标志性一年,服务业将会首次超过房地产。并且,到2018年万达将提前“服务业收入和净利润占比超过65%”的目标,那时的万达将“不再是房地产企业”。商业、文化、金融和电子商务,将成为万达新大核心产业。一句话,王健林和万达准备逐步从房地产行业“跑路”了。

对2015年的中国房地产商来说,“跑路”也许是最能描绘他们心态的“画龙点睛”之词。从2014年下半年开始,在中国的开发商圈中,无论是境外的还是境内的,迅速传开了“远离房地产江湖”的“跑路”现象,

早在2014年底就有媒体传出,华人首富李嘉诚大规模“抛售大陆物业和资产”。据非正式统计,从2014年1月到2015年4月,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现近800亿元人民币。继“李超人”后,2015年12月份,又传来香港的另一位超级富豪郑裕彤家族旗下的新世界地产大肆抛售大陆地产的消息。先是月初将旗下的海口、武汉和惠州三个城市的四个项目作价135亿卖给恒大地产,月底又传来将位于成都、贵阳的两个超级大盘以73亿元转给后者。据报道,郑裕彤家族仅在此一个月内,共抛给恒大9个大陆项目,总面积为1200万平方米,总金额高达339亿元。

当然,“跑路”的远远不止是香港的大富豪。就在这一年,包括地产界“最有思想”的冯仑和潘石屹等大陆著名地产商,以及浙江广厦、证大房产、莱茵置业和海德股份等知名房企,都纷纷宣布从房地产也退出。不过,退出房地产市场最多的,还是大量默默无闻的中小型房企。他们的集体“跑路”,使2015年以来全国房企的土地购置面积一下子少了三分之一左右。

国家统计局今天刚刚公布的“2015年全国房地产开发投资和销售情况”统计报告,再次印证了作为房地产市场生产供应者的开发商大量逃离“地产江湖”现象。

作为开发商“跑路”现象的一个最主要的标记,就是全国众多的房地产开发企业不想再购买土地进行房地产开发了。数据表明,2015年以来不愿意再购买土地投入房地产市场的房企规模,已高到一个难以置信的地步。而且这种状况从年初持续到年底,一直未见改观(见下图)。

这就是说,从购置土地这个角度来看全国的房地产商,会发现在2015年有三分之一左右的开发总量“跑路”了,而且是全年一直是维持在这个高水平之上。有人以为,2015年出现的这种全国房地产开发企业土地购置面积大幅减少的状况,是这些年的惯例,不必大惊小怪。事实上,和2015年全年全国房地产开发企业土地购置面积大幅同比减少31.7%(只有22811万平方米)相比,2013年全国房地产开发企业土地购置面积是比上年增长了8.8%,达到38814万平方米;就是2014年全国房地产市场一派萧条之时,当年的土地购置面积也只下降了14%(33383万平方米)。

房企对市场前景不乐观的预期,不仅表现在土地购置的大幅减持上,而且在房屋新开工面积和竣工面积等房地产开发指标上,也出现了全国性的倒退。根据国家统计局刚刚公布的这份统计报告,2015年全国房屋新开工面积大幅下降了14%(住宅下降14.6%),住宅房屋竣工面积也下降了6.9%。

如果中国的房地产市场,连作为生产供应者的开发商也开始纷纷“跑路”,那作为购房人的消费者,又有什么理由去追捧高房价,充当深陷危机之中的房地产商的“救市主”呢?

88亿平米的库存,开发商和购房人谁最急?

在购房者和开发商的房价博弈中,房地产商最头疼也是顶层最关心的房地产市场的高库存,也许是“压倒”开发商的最后一根稻草。

中国房地产市场的库存究竟有多少,各种说法不一。有的说,全国“鬼城”竟然可住34亿人。其实,这是某工程院院士批评现在全国新城区规划的人口已达34亿,和建设好的积压存量房没有“半毛钱关系”;还有一种说法,把到2015年底全国7.1853亿平方米商品房待售面积视为库存总量,但这漏掉了数十亿平方米正在施工的房屋巨量;最新惊爆眼球的第三种说法,声称中国待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米,殊不知,现在全国城镇的住宅总面积也就是160亿多亿平方米左右。

前几天,常以“地产总理”为“重任”的大嘴任志强,在一次房地产峰会上声称,据他的测算,当前库存量接近7亿平方米,包括住宅4亿多平方米。按照他的说法,“其中有大量库存属于很难消化的部分”,“只能炸掉”。这只能说明,面对房地产市场的高库存,开发商也好,救市政策也罢,都已“黔驴技穷”。更何况,当前房地产市场真实的库存,更是十倍于任志强所竭力缩小的数据。

那么,全国房地产市场库存总量究竟是多少?这里首先应该知道是,我们所说的房地产市场库存问题,主要是指住宅类的商品房。刚刚公布的国家统计局的这份报告,至少从一级的市场新增量方面,提供了最新的权威报告。这类狭义概念上的商品房库存,一般是指全国城镇(注:中国房地产市场只包含城镇的商品房)新建商品房的房屋待售面积和所有正在施工房屋施工面积这两项。只要把统计报告中这两项数据相加,即可得出真实的结果。

根据国家统计局刚刚发布的数据,到2015年底我国“商品房待售面积为71853亿平方米万平方米,同比增长高达15.6%。其中,住宅待售面积为45248万平方米),同比增长了11.2%。而在2015年全年,我国房地产开发企业的房屋施工面积735693万平方米(其中,住宅施工面积511570万平方米)。

据此算来,到2015年底,我国房地产市场待售的库存房屋高达80.7546亿平方米.其中,社会各界最关注的房地产开发企业库存的所有住宅商品房的面积更是高达约为55.6818亿平方米左右(注:我国的房地产市场,只统计城镇,不包括自己建房的农村)。

但是从房地产市场的现状及广义的商品房库存来说,全部的库存住宅房屋,不仅应该包括开发商手里完工或未完工的一级市场的商品住房,而且也应该把投资者和炒房客手中大量闲置的、仅用于投资获利的二级市场商品住房也计算在内。尽管这些二手房已经从开发商手中销售出去,但它同样要上市到二手房市场,通过转卖实现套利。所以,这些套在炒房客手里的存量闲置房产,同样也属于房地产市场的“库存产品”,同样会对市场带来极大的冲击和影响。考虑到中国城镇居民在住房上高度的“贫富不均”的现实(如多数富人同时拥有四五套,甚至有的拥有几十套上百套),这方面的库存大约可占到现有全国城镇存量住房(大约160亿平方米左右)的五分之一左右,大概在32亿平方米上下。

综合以上数据,既可以得出;到2015年底,我国城镇一二级房地产市场住宅商品房的实际库存已高代87.6818亿平方米(所有房屋的库存已超过100亿平方米)。

这87.6818亿平方米的城镇库存住房,按照目前人均33平方米的住房小康标准来计算,可为2.66亿城镇人口提供体面的小康住房,相当于可满足目前全国三分之一以上(34.45%)城镇人口的小康住房需求(到2015年末全国城镇常住人口77116万人万人)。现在最关键的问题,在高房价的住房供应模式之下,这88多亿平方米的住房是否能顺利的销售出去,成为真正的有效供给。

这里必须指出的是,房地产市场去库存,不是今天才有的话题。2014年10月份后,无论是中国的开发商利益群体,还是住建部的有关官员,就开始为此大声疾呼,以谋求顶层的共鸣和政策上进一步出手支持。全国工商联房地产商会会长当时用“严峻”形容彼时的房地产市场,以“地产总理”自诩的大炮任志强在承认房地产库存已经到了历史最高点同时,号召房地产开发商要做好打一场“去库存持久战”的准备。就连市场炒作投机最牛的北京,当时的楼市库存也屡创新高。据报道,12月初,当时北京可售商品住宅总量达到9.3万套,创下32个月以来的新高。某民间房机构发布的报告也显示,到2014年11月底,他们监测的全国35个城市新建商品住宅库存总量为28112万平方米,比上年同期暴增18.5%。

当时“最严峻”的全国房地产库存报告,还是来自官方的住建部研究中心的某主任的说法。据她介绍,到2014年10月,全国商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例达到历史最低点,在建房屋中有90%未卖出去。根据国家统计局当时公布的数据推算(2014年1-10月份全国房地产商品房销售面积为88494万平方米,当时全国未卖出去了在建房屋库存高达80亿平方米左右。

而不久前最高领导人就房地产库存发话后,化解房地产库存似乎终于按照房地产开发商的意志,成为中央房地产政策的重中之重。开发商终于可对高库存的降价压力大大松了口气,一场本该到来的房地产市场变革和住房供应模式革命,似乎又要悄悄滑去。

其实,经过中国政府从2014年下半年开始的一年多的新一轮房地产救市,加上房地产商控制的舆论诱导抬高了“预期”,目前中国房地产市场的库存压力,比起一年前已相对减轻了不少。相对于一年前销售出去的商品房还不到所有施工房屋面积十分之一的“惨状”,2015年全国商品房的销售已占到正在施工的商品房总面积的17.5%(根据国家统计局刚刚公布的数据,2015年全国商品房销售面积为128495万平方米,房屋施工面积为735693万平方米),销售占施工的比例一下子提高了7.5个百分点以上。这说明,比起去年同期,现在中国房地产市场的高库存压力已有所缓解。

对买房人来说,当开发商和投资炒房客有高达88亿平方米的一二级市场的商品住房库存(超过现在中国城镇住房存量的一半以上)“堵在”手里的时候,房地产市场供需双方的博弈,谁的话语权更大,谁更能掌握价格博弈的主动性,就不言自明了。

了解了当今中国房地产市场的这几个大势,特别是知道了房地产商的困境和不敢言明的“主流思想”,那些焦虑于2016年怎么买房的刚需和改善客,在和开发商的谈判和博弈中,就可以大大“放松一把”。无论和地产商勾连的媒体和“砖家”如何忽悠,决定房地产市场和价格走向的,永远是市场供需力量的博弈,而非其他。

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