B面,发现楼市另一面

第160期

专家刘磊:悉尼房价崩溃在即是危言耸听?

最新数据显示,悉尼房价已经是连续第二个月下跌,并录得四年来最差季度表现。[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

最新数据显示,悉尼房价已经是连续第二个月下跌,并录得四年来最差季度表现。房地产研究公司CoreLogic Inc.的数据显示,继11月份下降1.4%后,澳大利亚最大城市12月份房价环比再降1.2%,为2013年5月以来首次连续两月下降。

专家刘磊:悉尼房价崩溃在即是危言耸听?

【本文作者:刘磊;中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;著名离岸资产配置专家,畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》作者;个人微信帐号:"Victorliulei" ;清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。】

市场研究集团BIS Shrapnel预测,悉尼房价增长未来12个月将减速,可承受力被推向极限。缺乏供应和投资者需求将使悉尼下财年的房价增速减至7%。2018年6月前的2年房价将下跌4%,整体3年的增幅在2%左右。但报告称经过通胀调节后,房价实际下跌6%。

面对这样的数据,很多投资者和准备投资澳房的人充满了疑虑:悉尼不是澳洲最大的城市吗?为什么房价会下行,是不是澳洲房产市场进入低潮了?

笔者认为,简单评介一个时期、一个城市的数据就简单研判整个市场的走势,无异于盲人摸象;而且投资者仅凭一两个月的数据就对市场做出研判,也是不符合成熟房地产市场长线操作的规律。那么悉尼房价真的要崩溃吗?

首先,从历史上看,悉尼房价在2008年-2012年间,确实有小幅度的下跌和调整。尤其是在2012年,悉尼房价整体下行。然而,和大家想象的不同,最被看好的,悉尼最豪华的区承受了最大的跌幅。Woollahra,Mosman,Waverley Council下跌幅度最大。外圈区域包括Blacktown。Penrith和Gosford跌了2.5%。价格下跌幅度最猛的区集中在那些昂贵的“内圈”区域。下跌最猛的20个区中,有10个在内圈。

专家刘磊:悉尼房价崩溃在即是危言耸听?

这说明什么问题呢?每一位投资者都是在投资于未来对市场的预期。对于房地产投资者而言,投资房产不是简单地去挑选一个自己喜欢居住的房子,比如处于市中心和CBD的公寓物业,而是分析市场的供给和需求关系、经济状况、人口变化、就业状况、收入水平、利率走势,及影响房价走势的相关因素的综合分析,来判断房市向上、振荡、下行概率的一种科学分析方法。因此,研判房地产市场,要根据市场和趋势,而不是个人的喜好。

其次,横向比较看,悉尼房价的下行是否意味着澳洲房地产市场趋于萎靡呢?以2010年澳洲媒体Money 财富周刊对澳洲未来房地产市场别墅中位价格走势作了预期,并进行了市场分析:

专家刘磊:悉尼房价崩溃在即是危言耸听?

从以上图表的分析可以看出,从2000 年到2010 年的这十年,只要不是选择悉尼房地产市场,投资任何一个首府城市的二手中位价别墅的话,平均每年的资本增值收益率都在11% 上下。唯独悉尼跑输了市场,只有6.6%。

此外,据澳洲统计局(ABS)的统计数据显示,在2003~2010 年里增长率最高的前5 位城市分别为:达尔文、珀斯、布里斯班、阿德莱德和墨尔本;而悉尼的房价增长却是最低的,只有35.6% 的增长。

专家刘磊:悉尼房价崩溃在即是危言耸听?

与此同时,机构对未来十年,到2020 年的各个首府城市的房产中位价格作了预期,相比较目前各个首府城市平均房价与未来的相对应中位价的增值比率来计算,悉尼依然是最后的输家。

我们暂且不去评论这个预期最终是否准确,关键是分析它这样判断的依据和事实是什么?——答案就是:土地稀缺!

正是因为悉尼的土地稀缺,人口又是澳洲最多的第一大城市,所以发展商都被批准盖高层公寓住宅,就像笔者亲自经历过的悉尼房价的事实:13 年前在Waterloo 附近的新房两居公寓售价65 万澳元左右;6 年前Waterloo 附近的新房两居依然是65~70 万澳元左右;到了2013 年初的新房两室售价在70~75 万澳元左右而已;十几年都过去了,为什么房价的变化只有10%~15% ?以上描述的三套公寓的位置变化很有限,两室的空间大小差别不是很多,真正发生改变的是楼层。13 年前的65 万两室公寓是低密度的5~7 层公寓;6 年前的是15~20 层两房;而现如今的两房是高耸入云的30 层以上的公寓了。作为自住者而言,要的是方便和空间;对于投资者而言,要的是房产的投资价值。而房地产之所以增值的要素是土地价值部分,而非建筑物本身。因此,发展商把楼层越盖越高,住户越来越多,每家每户所分得的土地价值部分就越来越少了。购房者所支付的房价中,建筑物价格占到了大多数。发展商通过盖更多楼层来提高了单位利润率,为了尽快卖出,当然可以把价格制定到大家都认为可以接受的价格了。因此,从投资价值而言,悉尼房地产市场是发展商赚钱和投资的市场,而非个人投资者通过房产投资来获得长期资本增值溢价的地方。

综合以上数据,笔者认为,说悉尼房价崩溃是无稽之谈,但悉尼房价即将进入调整期却是极有可能的时期;其“最强房市”的头衔,也很可能让位于墨尔本——机构预测墨尔本2016年的房价增速预计为11%。

总结一下吧,对于房价走势的认识,体现出投资者对于市场的理解程度;仅凭一点风吹草动就按耐不住,绝非成熟投资者的心智。国人如果期望在澳洲房地产投资中跑赢大盘,掌握主动,把握趋势,就更应该深刻了解澳洲本土投资者判断和分析市场的方法、角度和标准;而非像在中国购房一样紧紧盯着大城市、房产价格、位置、朝向和风水这些与房产增值无关痛痒的环节。请一定时时刻刻提醒自己:不能用中国短短15 年地产商业化,且货币超发周期中赚钱的思维,去投资一个经历了54 年地产市场发展成熟的,经历了7 个涨跌周期的澳洲房地产市场。否则,从一开始您可能就踏错腿、迈错步,离成功越行越远。

刘磊谈2016年澳洲房地产市场走势分析!

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