B面,发现楼市另一面

第159期

刘磊:澳洲房产买卖那些事儿

澳洲房产市场近两年非常受国内投资者欢迎;然而澳洲房产市场并非天堂,那种在国内随便买房、投机楼花和期房就可以赚钱的经验似乎并不适用。那么,什么地区才是值得投资的?又应该如何具体操作呢?[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

【B面】刘磊:澳洲房产买卖的那些事儿

【作者Victor Liu 刘磊(微信号:Victorliulei)中国外国专家局专家,国际注册理财规划师,本文经作者授权发布】

随着人民币估值的起伏波动,越来越多的投资者开始认识到单一市场的局限,海外市场已经为大家所熟悉,越来越多的人开始走出国门,去海外房产市场寻找新的财富增长点。其中,澳洲房产市场近两年非常受国内投资者欢迎;然而澳洲房产市场并非天堂,那种在国内随便买房、投机楼花和期房就可以赚钱的经验似乎并不适用。那么,什么地区才是值得投资的?又应该如何具体操作呢?

为什么是澳洲,而非美国和加拿大?

其实不光是普通投资者,就连房产大咖也将目光投向了澳洲。去年,在国内大范围扩展文旅版图的王健林,就计划在澳洲黄金海岸打造一个能比肩梦幻世界和电影世界的大型主题公园,据称单个项目造价已超10亿元。除此之外,保利地产,中国平安,恒大地产,碧桂园,绿地等早就布局澳洲房地产了。

投资者可能会好奇,为什么笔者不把眼光瞄准世界头号经济强国——美国房地产?为什么不是关注国人之前最愿意选择的移民目的地——加拿大楼市呢?为什么不去研究一度火爆的“买房送移民”的欧洲诸国呢?而是偏偏把重点放到只有2350 万人口的澳大利亚房地产市场上?

笔者作为房产财商教育者,借用一句话来回答投资者的疑问,那就是“不看广告,看疗效。”具体到投资,那就是不要根据个人喜好,不要仅仅看中生活环境、社会福利等等边缘因素,决定一个市场是否值得介入,关键要看经济发展指标。澳洲过去连续21 年GDP 的正增长,及房地产市场持续稳定发展奠定了最坚实的经济增长基础。即使是金融危机和次贷危机对全球市场都造成了巨大冲击的时候,澳洲本土市场受到的影响也是最小的。因此,其房地产市场的发展也是稳步上升的。

【B面】刘磊:澳洲房产买卖的那些事儿

澳洲主要首府城市别墅中位价走势

为什么澳洲房产市场可以具有如此良好的发展势头和抗击市场下行压力的能力呢?我们可以从以下三个方面进行分析:

对于就业机会而言,让所有人首先想到的是人口过百万的最著名的两个首府城市——悉尼和墨尔本。悉尼是澳大利亚经济、交通、贸易和文化的中心,有全国最大的海港,工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主,有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民,截至2015 年底,悉尼市人口已经达到480 多万人,墨尔本有440 多万居民;澳洲本地人口增长率已经是全球20强国之首;随着人口的增加,住房的强劲需求,带动了住宅市场价格的攀升。

对于二手房交易活跃程度而言,在悉尼和墨尔本,平均每户家庭每2.8 年搬一次家,一方面是职业追求的改变,另外就是澳洲人选择的一种变化的生活习惯和传统。事实上,很多澳大利亚家庭是把房产作为一种长期投资。移民的不断涌入,极大地增大了住房需求。由于新房的年供应有限,截至2014 年底,澳洲目前房屋供应缺口超过20 万套,且年度新建商品住宅赶不上有效需求增长,上述缺口呈现不断扩大之势,长期的住宅供应不足,造成房市交易非常活跃;同时,政府的住宅政策非常鼓励人们贷款投资和提前消费,房价上涨自然在情理之中。

对于资金杠杆而言,银行贷款利率创新低,让投资者的可负担能力大大提升。澳洲各个金融机构和银行的贷款利率已经创下澳洲过去历史60 年的新低,有些银行推出的2 年期固定贷款的按揭利率仅为3.99%,极大地刺激了购房者的入市热情。详见下图对澳联储历史现金利率走势图(房贷利率是在现金利率基础上加2.5%,但与现金利率的调整趋势保持一致):

【B面】刘磊:澳洲房产买卖的那些事儿

综合以上三个方面来看,澳洲房产市场能在目前全球市场低迷的情况下逆势而上,也是情理之中的事情了。市场未来看好,难怪众多地产大咖都不淡定了呢!

没有收益?那是你买错了!

笔者在全国财商教育课堂和一些总裁班的讲座中,经常会被问及这样的问题:“刘老师,都说澳房好,为什么我投资的几套澳房并没有带来预期的收益呢?”原来,他们都是投资了CBD及市中心的公寓项目(apartment)而不是属于澳洲主流自住的独栋别墅(house)。

盲目投资公寓项目,是有很大风险的——倒不是因为公寓项目不好,否则就没有发展商去盖公寓了;不推荐普通投资者去购买公寓,简单说,是因为投资者还不够“富有”。

这里说的“富有”并不是说现金流的多少,而是财富形式的丰富与否。要知道高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群,因为他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税,也就是负扣税房地产投资(Negative Gearing);而普通投资者尽管有充裕的现金流,并可以获得高额的贷款,但是他们并没有在澳洲有产业或者收入;没有收入,就不存在税务问题,也就无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税——这可以一笔不小的损失!

我们知道房子的价格=土地价格+房屋价格+开发商收益。那么同样价格下的公寓和独栋别墅,投资者怎么选?笔者肯定是选择独栋别墅的,因为它占用的土地面积大而房屋建造成本小。房屋是不断贬值的,而土地作为不可再生资源,则是不断增值的。

此外,我们总是说,现钱买房,不如借钱买房。同样的现金支出,如果能借助银行的金融杠杆撬动更多资金“借力打力”,岂不是乐事?然而,对于公寓项目,银行估值和贷款风险较大。银行对楼花变成现房后,不是按合同购买价格来批放贷款,而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下,银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低,造成投资人的资金筹措困难。除此之外,由于楼花或者期房成交在2-3年之后,海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款,及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数;无形中,长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了——时间就是金钱,商机岂能错过?所以,推迟就意味着亏损。综上几点来看,如果还是坚持自己没有赚钱就认为是该市场不值得投资,那有一个成语最适合这类投资者——因噎废食!

选对项目,不如选对“创富合伙人”

海外市场的规则与国内的是有很大不同的,刚刚讲到的“负扣税制度”只是其中冰山一角了。再加上语言、距离、文化等差异,自己动手买澳房,不如雇人帮你去做这些事情。那就要选对你的“合作伙伴”了。

很多人可能会笑:什么“合作伙伴”,不就是“中介”吗?你还别说,虽然大体上看起来一样,但是细微的差别足可以导致投资者未来的财富走向。

中介公司是什么?它是以获得交易佣金为主要营运收入来源的主体,他是为谁服务的呢?如果是卖方支付其佣金,很显然他是卖方代理人,说白了他是为发展商或者卖方业主服务的,而不是买方代理人。他不可能站在投资者和购房者的立场与发展商进行利益博弈,或者站到投资者的角度来考虑问题,分析市场状况与规避潜在风险。

而资产管理公司、理财及私人财富管理机构销售的房子难道不是发展商的房子吗?毫无疑问,同样是发展商的房子,但是,由于所提供给消费者和投资者的项目几十个,甚至上百个,覆盖不同的城市和区域,在这种情况下,专业房产投资公司和专业投资顾问会和投资者们结成利益同盟,为什么?因为海外专业机构和个人是想让投资者们从其公司购买更多套物业,而不是卖一套见好就收;对于海外成熟的专业房产投资机构或者个人理财规划师而言,他们真正的核心价值和财富主体是客户本身,而不是发展商。在这一前提下,他的身份开始发生转变了,要站到投资者的角度去分析、评估风险,预测投资人的承受能力、可持续发展能力;只有客户满意了专业个人理财规划师或者理财投资机构所提供的投资产品,客户才会持续投资,并与该机构和个人结成利益同盟;在这个时候,就不再是为发展商“卖命”的中介公司,而跃升为buyer’s agency(买方代理人)。

理财规划师、财富管理和资产管理的专业服务更加多元化,除房地产以外还包括税务安排、私人理财、个人及公司信贷、个人及家庭的信托建立与经营等;把房产投资作为给客户提供专业服务的衍生产品,而不是唯一业务和收入来源,因此,更加从容;而房产中介是以收取佣金作为公司的主要收入来源,因此,会急功近利地对客户说“买买买!”

因此,不同的销售渠道,体现了不同的利益代表和利益集团;不同的购买方式,同样体现了购买人的思维方式和投资理念。当你买一套房子的时候,你可能自己去打理,当你买三套房子的时候,这样就会很累了,如果你有十套房子的时候,您还能自己打理吗?您一定会选择一个您认为最可靠的一家投资公司或理财投资机构或者信托公司帮您去做。包括现在不管是比尔·盖茨也好,还是沃伦·巴菲特也好,他们都有庞大的专业个人和机构为其安排消费规划、投资规划、财产继承的相关规划,而不是自己亲力亲为。海外高净值人群和精英阶层的可支配时间随财富的增长而增加;而反观国内的富裕人士或者企业老板,财富越多,个人时间反而越来越少。这就体现了两者不同的财富管理理念和经营财富思维的不同,孰优孰劣,一目了然。

总结一下吧,澳房风景好,但也要会欣赏——正确的观照角度和打理方式,能让投资者理顺资金与财富,使之在稳定中得到增值;错误的观照角度只会看到热闹一片,如果用错误的方式介入,那就会使财富深陷泥淖。中国经济在改革开放后高速崛起,抓住先机敢为人先的投资者掘到第一桶金,那拼的是勇气与快速行动的魄力;然而在面对一个成熟市场的时候,贸然行动、主观臆断只会带来灾难,这时候拼的就是财商和智慧。转型的过程是劳心劳力的,只有这样才能适应市场的变化,才能使财富保值增值,才是对既有利益的负责态度。

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