B面,发现楼市另一面

第158期

刘磊:不破不立 楼市和股市一样?

中国股市熔断制度实施了仅仅四天,就在1月7日被紧急叫停。A股仿佛做了一场噩梦。然而,从市场情况看,噩梦并没有结束。11日,A股市场又现暴跌,近1300只个股跌停。[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

【作者Victor Liu 刘磊(微信号:Victorliulei)中国外国专家局专家,国际注册理财规划师,本文经作者授权发布】

中国股市熔断制度实施了仅仅四天,就在1月7日被紧急叫停。A股仿佛做了一场噩梦。然而,从市场情况看,噩梦并没有结束。11日,A股市场又现暴跌,近1300只个股跌停。

此外宏观经济层面上,据国家统计局公布的2015年12月的CPI和PPI及全年数据显示,2015年12月份全国居民消费价格指数(CPI)同比上涨1.6%,全年同比上涨1.4%,创下2009年以来新低,15年CPI重回1时代;2015年12月份PPI同比下降5.9%,连续5个月持平,连续46个月负增长。

对此,笔者提醒广大投资者,从熔断制度这短暂的生命中,结合宏观经济数据,客观的得出以下结论:投资市场不破不立!股市楼市一个样!

为什么这么说?从股市此次熔断机制掀起的轩然大波来看,主要因为熔断阈值设置过低,不会缓解恐慌,只会加剧恐怖。美国熔断机制创始人布雷迪所设计的这个机制,其初衷是给投资者与交易员一段时间的冷静期。然而,中国A股市场因为散户比例高、机构占比低,羊群效应在熔断的冷静期内更加明显,股指波动亦远远超过美国市场。再加上本来A股市场就有涨停板,再加上一个熔断制度显然是多此一举——除了带来恐慌没有更多利好。

同理,楼市、股市是一样的。从去年“3·30”新政开始大力救市,到年底终于不得不正视巨大库存量成了市场的拖累,并将“去库存”上升至国家战略,楼市依然是不温不火,并呈现愈演愈烈的分化趋势。可以说,市场被过多干预,并不是一个好的预兆。

在利好政策推动下上涨的房价,并不是由需求主导市场化的房价增长,而是大量游资注入推高的房价。房价确实在短期内企稳,甚至一线城市有了上涨,但是由于需求和购买力不足,一旦这一阶段的游资注入到了饱和,那么房价的上涨后劲儿就会丧失,甚至出现“断崖式”的下跌。有投资者可能会说,“我不会抢在游资撤离之前及时套现吗?”问题是,谁能把握游资撤离的时机吗? 股市暴跌之前有没有华丽收手、悠然转身呢? 凭什么认为楼市中就可以轻易获得呢?

从房产投资的财商教育角度看,之所以投资者会有这样的认识误区,在于他们没有与时俱进的认识到:在单一资本市场中,仅仅依靠房价上涨获利的盈利模式已经成为过去时!国人在过去十几年房价一路上涨的过程中尝到了甜头,获得了收益,也培养了惰性,一味追求单一项目价格上涨带来的“短平快”的收益,忽视了支持该价格上涨的真实要素,如真正首次购房需求是否在增加、居民可支配收入确实提升与否、收入比和租售比等要素是否趋向合理等等,从而在长线的投资活动中陷入困境。

总结一下吧!不破不立,股市和楼市竟是一样的——尊重市场规律,该下跌的就让它跌下去,经历过大浪淘沙的市场,经历过风雨跌宕的市场,才会更加具有更加坚实的增长后劲儿。投资者方面,则要具有鉴别市场的意识与能力:哪些项目值得投资,哪些项目需要观察、商榷。被扶持过度的市场要慎入!被投资者主导的市场不会走太远!被政策引导短期内出现利好的市场,则是要抓住机会,重新进行资产配置。不管国内房价上涨还是下跌,都可以通过不同的盈利模式获得多样化的收益;房产价格的波动越大,投资者的心态就要变得更加从容和淡定,行动变得越坚定和果断。特别是要建立房价不涨、房价下跌依然可以获得房产财富积累的投资策略和机制,才是以不变应万变的成功之策。

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