B面,发现楼市另一面

第157期

刘磊:熔断制度朝令夕改看楼市利空

这些都是新年执行的熔断制度带来的。2016年的第4个交易日,距离上一次大盘触发熔断机制仅隔2个交易日,并暂停全天交易。上交所、深交所及中金所决定于1月8日起暂停实施指数熔断机制。 [详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

据说2016年最令人羡慕的职业就是证券业从业者——开年第一个工作周,他们就“享受”了两次提前下班的“福利”。这些都是新年执行的熔断制度带来的。2016年的第4个交易日,距离上一次大盘触发熔断机制仅隔2个交易日,并暂停全天交易。上交所、深交所及中金所决定于1月8日起暂停实施指数熔断机制。这里且不说熔断机制建立的科学性,单看其在短短几天产生地戏剧性的变化就可以大致推断出,经济形势压力巨大,投资者信心如惊弓之鸟。

股市风险预期加剧,是不是转向楼市就可以高枕无忧?这种跷跷板式的理论实际上是站不住脚的。

房子根本上看是居住功能;但对于投资者来说,正如炒股票并不是追求股息一样,房产投资者也不会去实际居住自己的房子,而是逐利工具。而房地产未来的增值情况,并不是由投资者的心理预期决定的,而是各种与其实际的居住功能相关的因素:如配套设施是否更加完善、租金回报率是否足够冲抵贷款利息、空置率是否降到了一个正常的水平等。最关键的一点:房市不会像股市一样,在投资者的看好下上涨;你买到三四线城市的房子,无论舆论怎么鼓吹,由于没有完善的配套服务、良好的就业前景等吸引刚需购房者接盘,那么你的房产就会成为固化你的资产的“毒药”。

因此,投资房地产市场应该考察的是实实在在的影响因素,而不是跟风股市做判断。目前,当前宏观经济下行压力较大,通缩成为未来一段时间经济的基本态势,人民币币值下行预期加剧,房地产库存量的消化已经上升至国家战略……稍有常识的投资者在调配资产时会更关注资产的流动性和安全性,毕竟把资产都押在房地产上会面临很大的变现风险。

更要警醒的是当去库存成为“国家任务”,有可能导致未来市场走向更加严峻。市场是什么?最基本的精神就是自由,自主调控资源配置。如果过度干预房地产市场,试图维持房价高位,或许短期内会奏效,但长期看来,一个行业赚钱时候房企数钱,亏损时候国家撑腰,这么好的事儿只会让这个产业盲目地追加投资。

目前,中国现在的房价处在房价最高时期。人口超过100万的150个大中城市,平均房价收入比为15:1,也就是说,一个年收入8万元的家庭,全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室住房;如果是一线城市,这个数字就高达1:28了——这个收入比是非常高的。此外,2015年的股灾大家记忆犹新,30万中产阶级在这场股灾中消失;作为购房中坚力量的中产阶级少了,那么购买力也就无可期望了。

而且,由于近两年房地产市场遇冷,土地越来越难卖,地方政府将逐渐从“土地财政”转向“物业财政”,也就是说通过不动产登记制度落地,通过向物业持有人征收“物业税”“房产税”“遗产税”等,作为财政收入。

目前中国社会已经步入“老龄化”国家,再过十年,中国社会将会更加衰老,年轻人将成为“稀缺”一代,对房屋的需求将会大幅度降低。

总结一下吧,不管老百姓对房子的爱也好,恨也好,有一点必须要正视,那就是:房地产行业确实给经济带来了很多增长点,也为中国经济的崛起贡献了力量。问题就在于,不能死盯着一只羊拔毛,总有一天会拔秃。去库存作为国家战略和熔断机制的朝令夕改有着异曲同工之妙——过度的干预市场并不会带来预期的结果。而这种干预所带来的后果,很大程度都由广大投资者来承担了。因此,不管政策如何变化,投资者都应该以市场规律为判断依据,寻找更好的投资区域和投资市场分散风险,否则在未来政策再次突变时,就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

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