B面,发现楼市另一面

第156期

专家刘磊:澳元被升值,房地产该这样做!

过去三个月,澳元一扫之前低迷,持续上涨。这是因为美元升息了。美联储减少购债、退出量化宽松,并在7年宽松货币政策之后首次加息;而美元走强,所有非美货币贬值,恰恰因为人民币的贬值幅度更有甚于澳元,才体现出澳元被升值了。 [详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

过去三个月,澳元一扫之前的低迷,持续上涨。不要以为是大宗商品价格开始上涨了,而是因为美元升息了。随着美联储减少购债、退出量化宽松,并在7年宽松货币政策之后首次加息;而美元走强,带来了所有非美货币的贬值,恰恰因为人民币的贬值幅度更有甚于澳元,才体现出澳元被升值了。

巧用汇率来盈利

由于美国在全球经济的霸主地位,以及回升的经济前景,很多人立刻联想到在人民币贬值预期下应该买入美元,一方面因为美元已经结束了量化宽松,并且开始进入加息周期,由此可以看到美元一扫低迷开始重回霸主地位;另一方面,因为其国际货币结算地位未来20-30年很难动摇。此外,美国国内经济也从次贷危机和金融危机的阴影中逐步走出。笔者认为这种思路没有错,投资者希望通过货币的汇率变化在两个资本市场进行“乾坤大挪移”,实现外汇的投资收益是全球经济一体化的必然要求;尽管人民币过去一向是紧盯美元的政策,让彼此的汇率变化在调整的汇率政策下依然起伏较小,但目前国内经济缺乏有效增长点,且美国经济目前是向上的趋势,那么选择美元看似是一个比较不错的选择。但真正的职业外汇投资者,和房产投资者采取的策略绝对更棋高一着。

那就是:买入外汇不如借入外汇

然而具体到操作层面,笔者作为国际理财规划师和资产配置专业人士,则希望更加引伸一步:买入外汇不如借入外汇!

通常情况下,较低的贷款利率和贷款门槛,是利用金融杠杆的最好机会。不要小看杠杆的作用。阿基米德说过,给我一个支点,我可以撬动地球。那么在投资行为中,可以说给我一个银行,我可以买下世界。以澳元为例,近三个月澳元兑人民币上涨了6%,如果按照目前澳洲银行的政策,在澳洲购买不动产可以获得最高70%的贷款,等于投资者用30%的资金就可以启动获得整体资产规模6%的外汇溢价。因此过去三个月澳币被动上涨就带来帐面上16%的资本溢价。这岂不是比单纯换美元,和全款购买美元计价的房产增长的7%强更多呢?

然而,刚刚经历过次贷危机的美国对贷款,尤其是海外人士的贷款管控是严格到近乎不可能。因此,投资者就应该去选择可以从银行贷出款的海外市场进行操作。借助借贷杠杆,来实现收益的最大化。

离岸配置是趋势

对于尚未进行离岸配置的投资者,需要借机动手了。因为上面所说的汇率波动,和国内的投资者产生直接关系吗?从现实意义上讲没有直接关系,因为他们没有建立货币的对冲机制,没有像国家那样拥有多种货币,因此当货币贬值的风险来临时,无法规避该损失;而当货币升值的机会就在眼前时,也无法从这个升值中获得任何的实惠。

有个笑话说,中国人领着发展中国家的薪资,却居住在全世界最贵的房子里,购买着世界上最贵的汽车,消费着世界上最贵的汽油,却把车开在全世界最拥挤不堪及雾霾环绕的道路上。因此,潜在的汇率危机也好,雾霾对我们的健康和经济的影响也罢,在全球市场一体化的背景下,没有那个国家可以独善其身,明哲保身。危机的连锁反应及连带影响还没有真正戳痛大家罢了。对于“一穷二白”的农民影响不大,因为他们从来就没有拥有过什么财富;而对于曾经享受过资本溢价盛宴的高净值人士而言,曾经拥有后再失去,才是最痛苦的;而这种市场的洗礼危机正悄然行走于你我之间:2015年的股灾消灭了三成中产阶级;商业地产的伪繁荣会让之前蜂拥入市的,规避限购但不知风险的投资者最终只能把商业地产作为长期定期存款而已。在目前现实生活中,货币对内贬值造成绝对购买力的降低,侵吞着中产阶层在过去十几年来建立的财富根基,特别是资产配比中,大多数以房产作为财富载体的家庭更要有合理配置所拥有的金融资产,才能最终实现平衡投资风险的目的。

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