B面,发现楼市另一面

第155期

美国减税背后的吸金企图 不可不防

国内投资者在海外投资市场做出误判的根本原因在于:盲目套用国内房地产市场经验,无法应用正确的、放之四海而皆准的投资标准来筛选和判断海外房地产市场,而仅仅是相信买得便宜未来就会赚到更多[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

文/刘磊

中国人已经变成美国物业的大买家之一。在2014到2015年3月的一年时间,中国买家在美国房地产上就已支出了286亿美元,同比增加了30%,其中主要用于购买住宅物业。可以说,国人成了美国的“财神爷”。

为了方便更多的“财神”驾到,近日,美国总统奥巴马签署了一项法案,降低实施了35年之久的外国资本投资美国不动产的税率。此举或促使数千亿的新增资本涌入美国房地产市场。

然而,这并非是投资者的福祉。投资房产,最终要看的是收益率如何,要考虑的是房价收入比、租金回报率、房屋空置率等问题,而非“买得便宜”;你今天买到的是便宜,未来可能更便宜!那还谈何收益?

事实上,美国之所以放出这样优惠的政策,很大的原因在于鼓励外资进入来提振国内的经济;看似优惠的政策,实际上是吸金的企图。

首先,经过了金融风暴与次贷危机之后,看似强大的美国经济,实际上已经是暗流涌动。稍微对美国经济发展历程有所了解的投资者朋友都应该知道,次贷危机的发生的直接原因,就是作为抵押物的房产价格泡沫破灭了——而房价在此之前,是被认为永远不会下跌的。自从次贷危机美国房地产市场崩溃以来,尽管这两年楼市在炒房客和投资者的托市下,呈现出繁荣的景象,吸引了大量投资者,甚至包括海外投资者纷纷入市,但事实上的数据并不乐观,美利坚房市失去了“坚”的属性。据房地产公司Zillow近期一份报告显示,2015年8月,近30%的房价与去年同期相比下降。其中马里兰州巴尔的摩、华盛顿特区以及宾夕法尼亚州费城8月40%以上房价与去年同期相比贬值。在过去六个月中,房屋价值按年升值不到4%。

其次,一向以“纺锤型”财富结构著称的美国,其中坚力量——中产阶级在经过次贷危机的打击之后,难以“回血”;美国的中产阶级危机再度浮现。一项研究表明,许多美国的中产阶层几乎没有任何紧急资金储备,更不必说为退休做好财务准备了。也就是说“花明天的钱”这样一个一向为资本主义金融市场所引以为荣的口号,如今让很多中产阶级的日子过得狼狈起来。他们是收入上的巨人,却是储蓄上的侏儒。一旦生活中有变故,或者到了退休的年龄,收入骤减时,那将影响的不仅仅是当年那些不知道存钱的“享乐主义者”们的生活,整个美国的经济因为没有消费和投资的支撑,也将变得脆弱——因为美国经济一向是靠着消费支出的发展而繁荣,透支未来的财富来消费在美国成了天经地义的事情。尽管从宏观上看,大部分债务都与住宅有关;而房地产危机已经证明:如果只有不动产,没有现金流,那么你的处境就危险了。一旦失业,每月的还款将成为噩梦。而这个噩梦一旦蔓延,即便不会重演次贷危机,那房价也会因为中产阶级财务状况的颓废,而变得不堪起来。

抛开税务等问题(房地产税,又分为州税和联邦税,个人所得税,遗产税等),简单分析这两点就可以知道,投资美国楼市并不明智。然而,数据显示,2015年中国的海外房地产投资比2014年同期激增50%,达到156亿美元,而在2014年这一数字为165亿美元。我们的经济体量上去了,但我们的财商却并未随之增长。在超大的投资体量与幼稚的投资观念之间有着巨大的张力,这个力一旦超过临界点,崩溃了,那投资者的损失将是不可估量的。这些盲目投资美国的人群所看重的,是因为美联储升息预期下的美元增长,但殊不知进行美元配置有太多选择, 如直接进入股票市场,股票市场才是美国金融市场公认的财富创造载体,而非房地产;除此之外,保险类产品,基金类,REITs等都可以是进行美元资产配置的优选,并非只有房地产,而房地产恰恰是风险最高,退出机制最没有优势的一种。国内大佬们及银行和保险公司积极并购美国写字楼和其它金融资产,为的是自己企业拓展和自用考虑,另外是加大自身在美国金融市场可贷款和抵押的资产储备;换句话说,这些金融机构购买和收购的类别和目的和普通中国中产和高净值阶层是完全不同的。

总结一下吧,为什么面对这样的市场形势,还有很多中国投资者甘愿上钩?仅仅因为价格便宜、政策优惠等看得见的表面原因吗?富裕起来的中国高净值人士,是否考虑到这些表面的利好之下,是风平浪静还是暗流涌动,暗中侵蚀你的财富呢?笔者结合近年和投资者接触的经验,认为国内投资者经常在海外投资市场做出误判的根本原因在于:盲目套用国内房地产市场经验,无法应用正确的、放之四海而皆准的投资标准来筛选和判断海外房地产市场,而仅仅是相信买得便宜未来就会赚到更多;加之投资者对国外的法律、经济环境和交易习惯等不熟悉,而大多数中介仅以成交为目的,并不会主动明示诸如房产税、维修费、律师费、管理费、租客素质等业主责任以及投资风险等——这些为投资者的“投资失败”埋下了伏笔。

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