B面,发现楼市另一面

第154期

刘磊:从“万宝”之争看房产财富守护之道!

个人房产权利和企业一样,处理不当可能会遭遇权利更迭危机。通过“万宝”之争看到:守护财富比创造财富更加艰辛。[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

刘磊:从“万宝”之争看房产财富守护之道!

【本文作者Victor Liu 刘磊(微信号:Victorliulei)中国外国专家局专家,国际注册理财规划师,本文经作者授权发布】

随着安邦与万科暂时结成“联盟”,目前可以说“万宝”之争进入了一个新的阶段。这期间舆论大爆炸,各种猜测蜂拥而至,无论是“赵家人”的传闻,还是“白手套”的逸闻,笔者认为无非是以看客的心态,在消费这次经济事件;在更多的信息披露之前,与其加入到“围观”的队伍中,不如退而深思:内行看门道,大公司之间的博弈看似与普通投资者并无关系,实际上真的是这样吗?普通投资者和老百姓的产权所有、投资安全和个人房产财富的问题,是否可以从中得到教训和经验呢?

答案是肯定的!看似公司所有权争夺跟老百姓没有关系,实则启发重大;如家庭联名房产、多套房产拥有者、贷款和抵押的房产者们的未来的产权传承问题,所有权处置问题,都与大企业之间的“产权”争夺有异曲同工之妙。

“野蛮人”无处不在

此次“万宝”关于股权的争夺,让很多人认识了“野蛮人”这个词儿——狭义上看,这个概念来自《门口的野蛮人》,指私募基金等金融资产对企业进行恶意的收购;广义上看,一切通过改变规则、利用漏洞、不按套路出牌而侵犯你的财富的人或机构,都可以看成“野蛮人”。

那么这个“野蛮人”跟我们广大房产拥有者和投资者有什么关系呢?这里首先要明确的是,“野蛮人”不是掠夺,只是控制;它并非强行将资产易主——这在法治社会也是不允许的,它只是夺取了财富的控制权,从而获得租金、红利、资产增值等利益。

借助于宝能和万科争夺,体现出所有权与经营权、管理权的分离中,对所有权的重视。投射到我们普通房产拥有者和投资者面对的问题就是:房本上名字不重要,不动产登记制度落实后,不动产证上的名字才是最重要。尽管当下很多地方是实行“房本换不动产证”的等量置换政策,但并非所有房子的土地产权都是明晰的,比如大量存在的“小产权房”。因此,由于产权界定不明确,未来一旦有了纠纷或者政策变动,房子持有者的财富根基就会出现如“万科版”的危机。

或许有人会抱有侥幸心理:国家小产权房等存在产权问题的物业体量巨大,法不责众,不用担心。然而,在资本管理和财富管理中,这种侥幸心理往往会带来灾难。要知道,问题体量巨大只会延宕最终解决的时间,并非不采取任何措施,当问题消化到一定程度时,就会采取“一刀切”的办法处理,那时候尚未有任何准备的不明晰产权拥有者岂不是成了“瓮中之鳖”?回顾一下中国的房改过程就知道了,在福利分配住房的时代,谁会想到人们最基本的生活保障——居住,竟然要用毕生的财富来解决,也因此在房改初期,很多人都没有借助政策优惠时抢先买下更多产权,从而错失了第一次房价上涨时候带来巨大收益的机会。

因此,在任何情况下做资产配置和经营公司一样,都要优先考虑产权所有的问题。

从拥有房地产到控制和守护房地产

然而,产权只是创造财富的第一步,从拥有房地产,到控制、守护房地产,看似是一个问题,而实际上并不是一回事。因为房产本身并非财富,而是财富的载体而已。从专业角度来解释:房子就是水泥和沙子堆砌起来的有屋顶、有墙壁能遮风避雨、供人们生活在里面的建筑物罢了。曾几何时,房子在我们中国老百姓眼里变成了财富的载体和化身了呢?毫无疑问,这种信念恰恰在房价持续上涨的岁月里,逐渐建立、逐渐巩固、甚至成长为了一种信念:房子即财富!因此才会有了丈母娘房、婚房、刚性需求房的叫法。

如果房子用作自住,而不是用来买卖和交易的商品,那么房产就与财富没有直接关系——因为房产无法创富,又有谁还会为了拥有“债务”而买房呢?如果把房产用于投资用途,就应该遵循房产作为投资品在市场经济运行下的、与房价相关的市场要素和经济指标进行科学的市场分析和预期;同时,要引入信托制度,利用科学的、专业的管理理念,将房产的产权、经营权、所属权分配到最适宜的地方。

从海外成熟的地产商业化百年发展历程来看,房产作为投资工具和财富载体,已经成为了各个国家高净值人士用来平衡债务和抵扣公司和个人税收、用于养老、建立教育基金、度假休闲、财富传承的重要手段;房产投资是一门科学,是具有投资门槛且需要培训、学习、时间沉淀和总结的一种技能,而非简单根据各人喜好、个人情感、市场宣传为购房依据的消费购房。

总之,通过“万宝”之争看到:守护财富比创造财富更加艰辛;财富人群要想做好自身财富的有效传承,不走弯路,就需要摒弃国内养成的单打独斗,闭眼买房就可以赚钱,金钱即财富的短视思维;而需要根据海外成熟和成功的财富守护和传承经验、寻找最适合的“合伙人”,与之结成长期利益、事业、命运的共同体。而万宝之争,恰恰是因为“合作者“即股东利益不一致、企业所有者和经营者的理念不一致、经营团队和股东集体的企业发展方向不一致等问题所导致的。 而相对于多套房产拥者们而言,联名产权可能造成的买卖纠纷、夫妻和子女对于多套房产的利益分配所属、及产权向子女一代传承和转移之际所发生的产权纠葛和法律诉讼还少吗?其中的房产产权角逐思维竟然和万宝之争有诸多异曲同工之处。

从海外房地产财富的成功守护经验来看:目前国内房产投资者还没有通过专业房产投资机构和公司购买投资物业的习惯, 散户无法像专属房产投资机构在信息收集、市场判断、投资目标设立、制定投资退出机制等方面更加全面、更加科学。 所以当国人的房产财富拥有后,更多的要应用和借鉴在市场中已经验证了的财富守护和传承机制,如家庭信托机制、离岸信托和公司机制,让自己所拥有的房产财富建立在坚不可摧的制度之上,最终实现从购买房地产到100%控制房地产,再到100%有效传承房地产,从而让子孙后代总能享受到恩泽,这难道不就是我们对房产财富和家庭最负责的态度吗?

刘磊:从“万宝”之争看房产财富守护之道!

扫描二维码收听腾讯房产官方微信:

您的看房是

你认为考核师德能阻止“禽兽校长”吗?

  • 481
  • 18493
将投票分享到: 微博
2%
98%

本期B面文章评价:

栏目简介

《B面》是腾讯房产推出的独家原创栏目,本栏目聚焦房地产领域的热点事件和行业变化趋势,关注社会大众在房地产发展过程中的生存状态。[目录]

有料微博

  • 房产百科

  • 腾讯房产

  • 侃房哥

  • 房产淘淘

官方微信

房产微信号
housetencent

腾讯房产二维码

欢迎大家添加腾讯房产为微信好友,我们每日将向您提供最重要的房产资讯。可以通过扫描左侧二维码来添加…[详细]

往期回顾