B面,发现楼市另一面

第152期

流通性指标决定房价走势

房产作为主要财富载体的现实情况来看:房产投资者持有房产的持仓量是比较高的,一方面说明大家对房产买卖兴趣大,买卖承受能力强、交易潜力亦加大;另一方面说明国人投资的渠道过于狭窄、投资的通路过于单一。[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

文/刘磊

当阿根廷比索暴跌41%的恐惧还没散去,又一个国家的货币一夜腰斩——阿塞拜疆。在本月21日其央行宣布取消汇率管制后,阿塞拜疆本币马纳特汇率暴跌47.6%。

多少人的财富会因此灰飞烟灭。投资者或许会想,“国外的事情,离我还远着呢”!实际情况是这样吗?为什么我们不可能是别人眼中的外国呢?

专家刘磊:流通性指标决定房价走势

刘磊 - 中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师

全球化背景下,谁可独善其身?

在全球化背景下,无人可以独善其身,即使你不做多元化资产配置,风险也会找上门,到时候单一市场上的投资者,反而缺失了反击的“武器”。

就以美联储加息为例,每次加息和降息,都会引起国内市场的变化。比如,最近一次美联储加息后,鉴于美国以外其他地区大多还在实行货币宽松,美国利率的前端曲线相对平缓,美元的多仓又并未处于史上高位,美元汇率还有在当前基础上继续走高的空间。而人民币加入IMF的特别提款权(SDR)货币篮子后,政府没有太大动力支撑本币汇率,人民币会倾向于贬值。这最有可能的就是造成国内利率再次下调,即使现在的利率已经很低,但预测2016年,央行仍有多次降息降准的可能性。

专家刘磊:流通性指标决定房价走势

过去经验投资者往往认为,降息可以导致少还贷款,释放更多流动性,会有利于房产销售,因此房价上涨预期更强烈。事实上,2015年一系列大手笔的调控政策并没有带来房地产市场的全貌回暖。而从其它国家的经历看,如日本、澳大利亚、中国香港、美国、加拿大等过去30年的利率与房价的走势证明:升息周期中,其中90%的时间内房价是上涨的;而降息周期中,其中80%的时间段房价是下降或者调整的;仅仅在市场的拐点之际(房价触底反弹和冲高回落之处)是相左的;而目前中国在房价在库存尾大不掉、经济增长放缓、融资环境恶化的情况下,再加上降息的到来,则预示短期价格波动后的下跌开始!

流通性是配置房产的重要指标

对于中国的中产阶层而言,主要的财富的附着物就是房产;但由于政策原因,房地产投资交易多集中在一手房市场,二手房市场的交易活跃度度偏低。房产投资者的财富值往往只能从数字上体现;一旦投资者们需要现金流时候——无论是需要扩展自己的经营产业,还是看空未来市场套现求避险,钢筋水泥堆砌的房子都只能是“远水解不了近渴”。流通性差只能眼睁睁地看着机会丧失。

专家刘磊:流通性指标决定房价走势

这里要提醒投资者的是,即使是多元配置了资产,但资产载体的流通性变得很差,也不会收到预期的规避风险的效果。投资品的流通性(Liquidity)是体现该类资产类别是否具有投资价值和储备价值的重要判断依据;从投资角度去衡量各种投资工具的优劣时,具体而言可以从以下五个层面作出判断:

一、从房产交易差价看其流通性

买卖差价是指市场上可执行的买入价和卖出价之间的差距,买卖差价的“差距多少”就可以判定该类投资市场的强弱关系;也可根据这个指标来选择适合投资者介入市场的最佳时机。 对于房产投资市场而言, 房屋交易的买卖差价越少说明房产市场越发健康,房价处于上涨态势; 反之,较大的房屋买卖差价可以解读为市场的兴趣较少,房产市场的交投活跃度差,往往说明房价处于下行和调整阶段。这影响了房产类资产的套现能力和价值。

二、从楼市市场深度看房产的流通性

所谓房产市场深度,是指房产市场的价格和趋势变化并非由单一的市场要素来决定的。举例而言,中国的一线城市的楼市走势,受到国家的货币调控政策、人口增长率变化、学区资源的配置情况、区域化的供给和需求的变化等诸多要素的综合影响。换句话说,房产市场的深度越广、越深;分析问题和解决问题的难度越大、分析的要素也就越广泛。很显然,中国各个地区的房价变化就体现了区域性、多样性、差异性的变化;因此,需要具体地区要做针对性的分析,不能统一概论。

三、从房产成交量看其流通性

从成交量的多少来反映了市场对该类资产类别的兴趣高低,和投资者们参与热情的多与少。对于房产市场而言,例如成交量高的城市,或者地产项目,说明市场的认可度高、交易兴趣大,交易完成的机会便高;因此,从套现能力来考虑的话,房产的高成交量也就是高流通性的表现,其储备和持有的价值也就越高。

四、从房产成交频率看其流通性

成交频率是指当每笔交易完成的频率和时间。成交频率低的投资工具,表示投资者要买卖这投资工具时需要较长时间完成交易,频率低同样会增加价格波动的风险和违约风险;对于中国的房产投资市场而言,如果把贷款周期和交易周期计算在内的话,成交频率是比较低的。因此,在选择地产投资市场的时候,选择交易更加便捷、更加成熟和独立的市场为佳。

五、从房产持仓量看其流通性

从中国中产阶层持有单一资产——房产作为主要财富载体的现实情况来看:房产投资者持有房产的持仓量是比较高的,一方面说明大家对房产买卖兴趣大,买卖承受能力强、交易潜力亦加大;另一方面说明国人投资的渠道过于狭窄、投资的通路过于单一,由此产生的市场风险抵御能力却降低了;一旦市场出现转向、价格下跌,由此产生的财富毁灭性损失就无法避免;因此,进行房产的国际化、收入多元化配置和全球布局就显得尤为重要。

最后总结一下吧!当我们把流通性和多元化综合起来看时,未来如何应对国际金融市场及汇率市场波动,就显得游刃有余了;对于资产配置、资产规划和财富安全,也就有了保障。具体而言,我们的投资者借助国内过去十年房地产市场高速上涨积累了财富,那么当市场进入正常的涨跌周期时,财富的拥有者们就需要重新构建自己的投资理念;未来投资全球房地产,包括国内的各级房产市场,不是简单的凭借个人的喜好、价格的高低、过往的短期的成功经验来投资未来更加扑朔迷离的房地产市场,而是借鉴更加科学的数据分析和地产价格相关的指标和要素对未来市场做推演和预期,以宏观视角分析市场走势,由此进行资本的合理分配和布局,才能保证始终成为这个市场中的王者和赢家。

作者简介:中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师;著名离岸资产配置专家,畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》作者;个人微信帐号:"Victorliulei" ;清华大学《财》高阶总裁班房产投资课程认证讲师。

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