B面,发现楼市另一面

第151期

中国房价和利率走势应该同步!

高房价影响的不仅仅是城市的繁荣,甚至会将一个城市带向衰退。但不应该作为国民评判财富增加与否的依据,也不应成为大家讨论市场好坏的唯一标准。[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

文/刘磊

美联储升息, 美元貌似强势回归; 短短14天造成阿根廷货币一度贬值40%;巴西和墨西哥货币如履薄冰,经济摇摆预坠;无独有偶, 日本货币宽松策略在安倍经济学“绑架”之下只能一路走下去,自身深陷经济滞胀的泥潭。与此同时,中国的降息和降准预期也给楼市一个强针剂, 却不曾想给股市的助力更大——更多热钱进入股市; 本来期待进入楼市的托市资金和改善性购房的持币资金一部分流入到股市,另外一部分进行了离岸资产的多元化配置;在资金分流情况下难免对楼市和房价产生釜底抽薪的结果。地区楼市分化愈发严重,调控愈发难统筹协调和和发挥综合效力。

通缩风险和通胀危机并存

股市、楼市风险均来自同一种原因,就是企业的经营环境越发艰难,竞争环境越发艰巨,导致企业家做实业的兴趣点降低,投机和赚取短期差价思想占主导;一方面CPI一路走低、通缩预期增强;另外一方面,人民币的绝对购买力在美元主导的交易平台上进一步降低,物价指数上升,居民的消费意愿降低,内需消费低迷; 这种逆市场的表现特征会在2016年更加凸显。 高房价影响的不仅仅是城市的繁荣,甚至会将一个城市带向衰退! 房地产作为不动产吸附了本来可以扩大的消费需求,另外一方面房子的变现能力削弱, 让国民财富进一步固态化; 因此房价不应该作为国民评判财富增加与否的依据,也不应成为大家讨论市场好坏的唯一标准。

自有房比率与国家幸福指数相反

中国经济在过去十多年里为什么快速增长?因为老百姓的身后有通胀在追赶。中国的广义货币M2总量在1999年末的时候只有12万亿,到了目前已经超过120万亿。15年增长了10倍,远远超过经济增长速度。所以在很多年份里,老百姓是带着对通胀的恐惧抢购房子。在西方发达国家,相当一部分国民终身不购买房子:欧洲经济最发达的德国,自有房比率只有38%,100个德国人,62个人终身只租房。英国的自住房比率也只有42%;美国加州的经济最好,而自有房比率在美国也是最低的,只有38.5%。综合评判来看,经济越发达,自有住房的比例反而更低(越发达,本国养老和保险、社会保障机制越健全和完善,房产保障功能就越发退化,仅仅满足居住而已)。 而在国内,只要经济能力允许,大家不仅要买第一套房,还要买第二套、第三套,甚至更多。即便是空置率已经很高了,住房供应已经过剩了,租金回报率还不如银行存款收益了,为什么要买这么多房子呢?归根结底是因为:大家都寄希望于储备更多房产作为抵御风险的工具罢了。殊不知,当大家手上都剩下多套房子而没有现金储备的时候,风险也就应运而生了。

人民币贬值更符合企业发展

从去年利用外资的数据中发现:日本对华投资在2014年大幅减少39%,美国大幅减少了21%,欧盟减少了5.3%,东盟减少了23.8%,增加的只有香港、韩国等有限的国家和地区。其中美国、欧盟和日本减少的更多的是实业投资,企业资本在战略转移。因此,在中国的内需消费还无法替代投资和出口之前,人民币的贬值更能解救中国经济发展于水火之中。中国外汇投资研究院院长谭雅玲在曾经采访中说:人民币的贬值更符合当下经济走势;而这种走势,又与中国当下的房价和楼市预期相匹配。两者的间接关系相互作用如下分析:

一方面,经济下行风险、GDP创中国24年新低;在内需无法全面拉动经济的情况下,仍需要通过出口和投资来引导经济方向。而人民币汇率走低恰恰可以促进出口。而贷款利率下降,可以进一步缓解大中企业的融资利率和节省利息支出,缓解现金流压力。

另外一方面,去库存和保证廉租房建设成为未来地产市场的主旋律;因此,即便70个大中城市房价的同比数量增加了,也依然无法让房价和楼市发生实质性立竿见影的持续反弹。随着政策鼓励发展商降房价来快速去库存,及激励农业人口城镇化来加快人口向中小城市汇聚, 资本在市场实际运行中向去库存迫切的、中低价位的三四线城市靠拢,必然拉低了成交整体价格。就可能出现利率下降、房价也下行的同步结果了。

综上所述, 人民币贬值本身不可怕(甚至利于经济复苏和出口行业扩张),通缩和通胀仅是经济运行中的货币购买力变化的特征而已;而国民对于现象的盲目解读、过分解读或者仅以房价涨跌来判断经济好坏,市场获利与否的依据才是最可怕的(无知者无畏和谨小慎微都不可取)。中国古语说得好:“兵来将挡,水来土掩”。做好市场预判,未雨绸缪,才能在经济运行的不同周期长期存在下去。企业如此,个人投资和财富变化也一样。

【本文作者Victor Liu-刘磊(微信:Victorliulei),经作者授权发布。】

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