B面,发现楼市另一面

第148期

人民币涨跌 房产出大事儿!

财富的“灰飞烟灭”实质上是因为货币超发——通货膨胀的速度远远超过国人可支配性收入增长的速度。[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

文/刘磊

昨日,离岸人民币兑美元(CNH)出现下跌,一度跌破6.5。在岸人民币(CNY)则收跌0.16%,报6.4280。12月8日,人民币兑美元下跌,在不及预期的中国出口数据公布后跌势加速。在岸人民币兑美元(CNY)收盘下跌0.15%,报6.4172,创2011年来最低收盘水平。对此,汇丰银行则预计人民币将于明年进一步贬值,并伴随着更大的双向波动。

这里,笔者作为房产投资财商教育者,并不是想详细地分析国际金融发展趋势,而是想告诉广大投资者,看似遥远的国际货币市场上发生的种种小的变动,可能就是一次“蝴蝶效应”,并对在岸房地产市场产生影响。

国内楼市高房价,或被外因捅破

国家健康研究组曾对外发布《国家健康报告》称,国际资本按“利润最大化”原则,优化配置全球资源,分类定位国家的全球定位角色形成了:

1. 以美国等为代表的“寄生消费型”国家;

2. 以中国等为代表的“劳动生产型”国家;

3. 以沙特阿拉伯、澳洲、加拿大为代表的“资源供给型”国家。

中国作为全球“劳动生产型”的典型,正在上演以资源过度消耗、环境恶化换来的经济增长。这些问题和优化配置房地产、分散货币储值风险、抵御美元弱势/强势引发的中国的通胀/通缩、保证国人的财富守护和传承有什么深远关系呢?

首先,国家之间的优劣比较体现在资源配置上,当发达经济体的美国等国家将能源高消耗、污染高排放和劳动密集型的产业转移到中国,使我们变成肮脏的“生产车间”;而美国自己的宝贵能源却封存起来以备后患;而对于国内泡沫化的房产市场而言,随时可能经历资金外流(人民币对外贬值、美联储升息等)、国内流动性枯竭的境遇,从而房地产市场遭遇“被抽空”的风险。

其次,财富的计量或者换算机制的改变同样是规避货币贬值风险的主要替代方式。举例而言,从1988年至今的日本房产价格变化不大(目前价格是1991年房市崩盘价格的70%左右),但由于日元相对于美元的持续升值,出现了价格没有增长,但以美元计价的房产财富却增长了3倍之巨;同样的情景也可能在中国市场重演:那就是房价不降,甚至是上涨,但财富价值却被人民币大幅贬值、绝对购买力的降低冲抵掉了,就会发生收入增加了,房价涨了,但却变更“贫穷”了。

最后,高投资、依赖出口、低对内消费的中国经济增长模式似乎已经走到了尽头,使得中国成为经济、资本一体化之下名副其实的“搬运工”;现在即使在国家政策层面上,都开始尝试发掘新的经济增长点了。那我们投资者和房产持有者的财富在这“搬运”的过程中,又会何去何从呢?

房价即使坚挺,财富也将缩水

财富的“灰飞烟灭”实质上是因为货币超发——通货膨胀的速度远远超过国人可支配性收入增长的速度。当有人说:爱情是经不起时间考验的,很多人都会俯首赞同;但其实,人们所看重的金钱更是经不起时间的消磨,更会随时间的推移而销蚀殆尽。迄今为止,大多数人仍然不清楚其积蓄不翼而飞的根源!

穷困的人采取省钱,存钱策略企图挽留住财富,节衣缩食提前还清房贷。误以为拥有了房子就是获得了财富;富裕的人为已经拥有和赚得的房产财富而沾沾自喜。殊不知,财富洗劫风暴才刚刚开始,国内的房产由于库存尾大不掉,空置率高,租金回报率根本无法平衡贷款利率的支出,于是看似巨额的财富只是“账面财富”。同时,房产失去了最基本的功能:抵押和融资;无法获得融资,即意味着无法“借钱”来抵御通货膨胀。

再看商业地产,中国的商业竞争环境在持续恶化当中,电子商务的无序狂奔,把传统商业挤入“死胡同”,万达百货都经不住市场变革持续关店了,各个城市兴建的众多商业综合体打算出租给谁呢? 真正的商业需求没有在增长,甚至在经济疲软、出口受挫、还有电子商务开始大行其道的趋势下,商业地产走势好似已经步入下行通道,而发展商此时此刻的大肆宣传商业地产,恰恰是为了套现投资者手中的现金、转嫁风险的手段而已。

面对“内忧外患”,如何配置资产很重要

那么如何在人民币对内贬值,对外同样贬值的特殊经济生活中,使自己的财富“不缩水”和“被贬值”的状态呢?在全球市场一体化的背景下,没有那个国家可以独善其身,明哲保身。在目前现实生活中,货币对内贬值造成绝对购买力的降低,侵吞着中产阶层在过去十几年来建立的财富根基,特别是资产配比中,大多数以房产作为财富载体的家庭更要有合理配置所拥有的金融资产,平衡投资风险。

因此,大到国家都在重新配置不同的外汇储备——从单一美元转化为日元、澳元、黄金的多元化策略;对于人民币的外贬而言,更多的应对措施在于人民币相对美元采取更加灵活的汇率政策。只有建立一个双边货币交换机制、能够对冲汇率、利率、及政策风险的离岸资产的转换平台,才有机会在人民币对内贬值、对外也贬值的境遇下规避风险和赢得最有利位置。具体措施和方案是:

1. 当人民币对外升值、对内贬值时,让消费和投资发生在离岸市场上(海外)换回等价的产品和服务;

2. 当人民币对外贬值、对内升值时,把消费和投资留在国内市场之间购买产品和服务。

3. 如果人民币对内、对外都存在贬值预期下,唯有尽快进行多元化资产的统筹和配置才是规避风险的最佳解决方案。

总结一下吧!现在媒体上所说的人民币升值或者贬值,对投资者产生直接关系吗?可以说是有着密切的关系,因为国际货币市场及金融市场的变动,从根本上影响了投资者的财富——即使账面数字不变,实际购买力也会缩水;而从现实意义上讲,这些又与国内的投资者没有直接关系,因为他们没有建立货币的对冲机制,没有像国家那样拥有多种货币,因此当货币对内贬值的风险来临时,无法使用储备的、对应的升值货币来规避该损失;而当货币对外升值的时候,既使赚钱的机会就在眼前,也无法从这个升值中获得任何的实惠。因此,过去在国内市场顺风顺水一路上涨的时候积累起财富的投资者,这时候要学习放眼全球,在全球市场中去寻找风险对冲的机制,从而可以抓住国际汇率波动的机遇,或规避风险,或赢得利润,让自己的财富抵御市场波动带来的影响,成为持久的赢家。

笔者:Victor LIU,刘磊,中国外国专家局专家资质,国际注册理财规划师,房产投资和财富管理课程导师,微信号:Victorliulei;

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