B面,发现楼市另一面

第141期

又忽悠“全国房价上涨” 谁在从中谋取黑利?

最基本的事实不澄清,任由“大谣”和“恐怖信息”蒙蔽公众,中国的房地产市场,就一天不能回归平稳和正常的轨道。[详细]

本期作者:沈晓杰

政经评论员 资深媒体人

文 / 沈晓杰

不知是出于在中共十八届五中全会前敏感期的“谨言慎行”,还是对脆弱的房地产市场“过度担忧”,公众关心和业界期待的国家统计局“2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”(也可谓今年前三季度房价形势)统计数据,在“原因不明”的无故推迟5天后,终于在23日正式对外公布。

众所周知,十八届五中全会召开前的经济状况和市场形势的好坏,将会对以聚焦“十三五”规划为议题的中共十八届五中全会的政策决策,产生更直接的影响,因而被视为“高度敏感期”。尤其是在“困难不可低估”和深层次矛盾凸显和叠加的当下, 更是关系到政府“工具箱”里究竟会出台什么样的政策(甚至可能是新一轮的救市)。

此外,公众和房地产业界对房地产市场的判断和房价的预期,随着三季度末数据的公布,也基本上划定了大方向。人们也许还不会忘记,常以“地产总理”自诩、被圈中利益同盟者吹捧为“预测帝”的任志强,早在去年八月房价下滑时的一次房地产金融论坛上,就为市场及房价“把脉算命”。按照他当时的说法,“如果其他因素不变,明年9月以后房价会再次上涨”。

似乎是为了迎合和捍卫“地产总理和预测帝”的尊严,牢牢维护“房价不断上涨”的“舆论导向”,前两天国家统计局的“2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”一公布,就有“中央级媒体”急不可待的对外发布“全国房价整体持续上涨”的震撼性新闻。同时,该央媒更是借央行再度降息降准,以“业内人士”口吻声称,“双降”或“加速四季度楼市复苏”。

在楼市和房价上“不甘寂寞”的,还有因为参加过总理经济座谈会而“名声大噪”的“著名财经评论人”吴晓波。在他的自媒体频道上,一篇“降息之后,我们只能被迫买房?”在各类房产媒体上广为传播,似乎中国人到了只有“买房来保卫自己的资产”地步。与此同时,相关房产媒体又“适时”的刊发了这位“著名人士”的财富经,这就是“每年买一套房子,因为中国的土地最值钱”。

一时间,连顶层救市也没有“搅活”的房地产市场,重新又变得鼓噪起来。在“舆论导向”的重压之下,有越来越多的老百姓变得心燥不安。不少人担心,现在不买房,是不是会又一次失去“铲底”的“最佳时节”。

当前中国大中城市的房价,究竟有没有“整体上涨”?央行双降,是不是会加速楼市“全面复苏”?现在,真的到了只有买房就才能免使个人资产贬值的“危险之时”?这些最基本的事实不澄清,任由“大谣”和“恐怖信息”蒙蔽公众,中国的房地产市场,就一天不能回归平稳和正常的轨道。

全国房价是“整体持续上涨”,还是大多数城市低于前年?

在9月23日国家统计局公布了“2015年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”统计数据后的第二天一早,作为“央媒”中国新闻网下的房产频道,就抛出了“全国房价整体持续上涨”的“爆炸性新闻”。任何人只要看到这样的标题的新闻,都会以为现在全国的整体房价,又比去年同期上涨了不少。但国家统计局公布的9月份全国70个大中城市房价的统计数据,其中的真相真的是如此吗?

查看中新网的这篇“新闻”,发现它文章标题所称的“全国房价整体持续上涨”的依据,就是他们在研读国家统计局的这份统计报告时,“发现无论是新建商品住宅还是二手住宅,房价环比依然呈上涨趋势”。

确实,在国家统计局公布的这份全国70个大中城市的的房价报告中,有一些城市的房价出现“环比上涨”。按照这份统计报告,与8月份相比,这70个城市的新建商品住宅和二手住宅的价格,各有39个城市出现上涨。但是,这是否就意味着全国城市的房价就真的出现了“整体持续上涨”了吗?非也。恰恰相反,只要稍微细读一下这份报告,就会发现全国城市的“整体房价”,依然在“整体持续下滑”。

比较房价上涨或下降,既有“环比”的指标,更要看“同比”数据,而且一般都是以“同比”作为主要的依据。这是因为“环比”只是和上月的价格相比,主要表现房价的波动,不能反映房价的基本走向。而“同比”则是和去年的同期相比,它更能反映房价的趋势和规律。所以,一般学者在分析和比较房价的走向规律时,通常更多的是以“同比”为主要参考指标,很少以“环比”作为论断的依据。

那么,国家统计局公布的全国这70个大中城市“同比”的房价数据,呈现的又是一个什么样的市场真相呢?根据这份统计报告,新建商品住宅“与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有58个,上涨的城市有12个”;在二手住宅中,“与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有54个,上涨的城市有15个,持平的城市有1个”。这就是说,除了少数一二线城市以外,全国绝大多数城市的房价都在继续下降,比去年还低。在这样的真相面前,声称“全国房价整体持续上涨”,难道不是彻头彻尾的谎言?

实际上,比“全国房价同比整体下降”更能说明问题的,也正是在它的“持续性”上。其实,不仅今年9月份全国70个大中城市中的大部分地方房价在整体下降,而且如果查看去年同期的国家统计局房价统计数据,就会发现今年9月份的下降幅度究竟有多大。

在国家统计局去年公布的“2014年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”统计报告中,新建商品住宅同比“价格下降的城市有58个,持平的城市有2个,上涨的城市有10个”;二手住宅中,同比“价格下降的城市有52个,持平的城市有1个,上涨的城市有17个”。

事实无情的说明,就这全国70个大中城市而言,不仅绝大多数城市的房价今年比去年的同期要低,而且比前年(2013年)的同期还要低。所以说,如果用“全国大多数城市房价低于两年前”来揭示房地产市场真相,那就再恰当不过了。

其实,就是用“环比”的指标来衡量全国9月份的房地产市场,也根本谈不上“全国房价整体持续上涨”。从涨跌的大势上来说,大多数城市房价在同比继续下降背景下环比略有上涨,最多也就属于“止跌反弹”,和“持续上涨”完全不可同日而语。另外,从环比上涨的城市数量上来说,在这70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格下降或持平的,分别均为31个,占到了这70个城市中的44%之多,更无“整体上涨”可言。由此不难看出,地产商利益链上“舆论导向”,为达到“见不得人”的目的,“妖言惑众”到了何种的地步。

这里还必须指出的是,国家统计局作为房价抽样调查样本的这70个城市,包含了几乎所有的一二线城市。但就全国660多个城市而言,绝大多数属于排不上名次的三四线甚至是五线(以县级市为主)城市。众所周知,中国的房地产市场目前的一大特点,就是“冷热两极分化”。不仅房地产市场的资金投入出现向一二线城市集中的“虹吸现象”,使得三四五线城市市场愈加萧条萎缩,而且两者之间的房价走势也呈现“分道扬镳”的分化现象。在一线城市和部分二线城市房价上涨的同时,绝大多数三四五线城市出现房价持续下滑。

所以,如果就“全国城市房价”整体而言,“全国房价”目前的下降幅度,远要比国家统计局公布的“70个大中城市”房价样本的平均水平高得多。这也就标志着,从全国城市而言,目前绝大多数城市的房价继续低于两年前的水平。这是当今中国房地产市场一个不容歪曲的基本事实。

“预测帝”任志强牛皮再次吹炸,“房价上涨论”背后利益链

其实,对9月份房价数据“最关心的”,应该当属以“地产总理”自诩的神嘴任志强。

这位被地产商圈中利益中人吹捧为可拿诺贝尔经济学奖的“房价预测帝”,前年就曾信誓旦旦宣称“2014年房价下降根本没可能”,甚至抛出“明年会爆涨”的高论。结果,去年全国房价大规模的“普降”(在2014年12月全国个大中城市新建商品住宅价格中,房价下降的高达68个,降幅最高达10.3%,当年只有厦门和郑州房价微涨),使他被市场无情的嘲笑于胯下。

虽然任志强在去年的房价上涨的赌咒发誓中彻底失算,并最终未能像汉子那样兑现诺言“必睡在大街上”,但这并不妨碍他继续下注赌“房价持续上涨”的勇气。也许没有人更像他那样,渴望能通过新一轮的“赌注”来挽回“房价预测帝”的面子。甚至早在去年八月,在他的“算卦”2014年房价已注定失败之时,他就再次非常八卦的“算命”出全国房价“再次上涨“的具体时间(“明年9月”),也就是刚刚过去的今年9月。

9月份全国绝大多数房价低于两年前的事实,再一次戳穿了这位被某些人吹得神乎其神的“房价预测帝”的真相。那种靠“装神(以房价”神算“自居)弄鬼(八卦房价具体涨价时段)”来操控舆论、愚弄公众和改变社会预期的“梦想”,终究敌不过强大的市场规律。

说实话,去年八月任志强预测今年9月“房价会再次上涨”时,也提出了一个“先决条件”,这就是“其他因素不变”。他尤其担心政府的房地产政策会影响他对房价上涨预测的准确性。

其实,只要梳理一下这一年政府林林总总各式各样的“房地产新政”,任志强不仅不应该有所“担忧”,而且更应该“叩谢”各级政府“帮了大忙”。

不算近期央行的“双降”(其实去年9月后至今,央行已经有6次降息和4次降准),从去年下半年以来,各种各样各级的政府房地产救市政策可谓是“百花齐放”。从去年下半年起,除了北京上海等几个一线城市外,全国几乎所有的大中城市都纷纷为限购松绑;去年9月底,央行、银监会又发布了大陆支撑住房消费的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,不仅要首套房的贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,而且对还清首套贷款的二套房,再贷也算首套,同时还取消了三套房的限贷令,放开对外地人的房贷限制。到了11月中,央行又宣布降息。今年3月底,央行、财政部和住建部等,更是出台被地产界称为“5年内最强的”房地产救市的组合拳,对二套房贷款最低首付比例由六成降至四成,将二手房营业税免征期限由5年改成2年。

比“政策大棒”更直接影响房地产市场的,还是政府直接作为最大的买方,赤裸裸的强力干预和影响房地产市场的供需变化。今年3月下旬国土资源部和住房城乡建设部在联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》,以“多措并举,统筹保障性安居工程建设”之名,要求“市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”,正式推开了政府收购商品住房的大幕。按照住建部的测算,上层期望各地政府的回购总量能达到商品住房当年竣工总量的20%。

所以,无论从那个方面来说,各级政府对任志强“房价上涨神算”的帮助,都是超出想象、不遗余力的。但市场毕竟还是市场,再多的行政力量也拗不过市场规律。

有人笑说,任志强平时说话还算正常,但一说到房价就变得“歇斯底里”。无论外面的经济和市场形势怎么变化,“房价上涨论”总是成了任志强一贯不变的“人物标签”。不少人对此表示甚为不解。

其实,人们实在是看低了这位“地产总理”和“预测帝”的“使命感”和利益所在。任志强实际上已经成了中国房地产界维护开发商利益的一面“旗子”,只要有他出现的地方,基本上都会出现“新一轮房价上涨”的造势,“舆论导向”总是倒向于开发商的利益一方。没有任志强“不管不顾”的振臂高呼,开发商的“声音”在整个社会似乎就欠了些火候和气场,也不会出现那么多的“笑谈”。从这点来说,这位共产党员出身的前房产国企老总,“不愧于”房地产资本界的“真正代表”。

当然,如果你认为这位退下来的国企老总在义务为开发商打工和“摇旗呐喊”,你也就太低估任志强的“商品意识”了。去年曾有媒体报道,任志强2013年年薪首破千万。而他也曾多次承认,到手的工资“不如我的讲课费多”。

这里的“讲课费”其实是一个灰色的代名词。众所周知,各地的开发商和房地产利益链邀请任志强去“讲课”,其实质就是要他对各地的住房消费者进行一次“房价还要上涨”上涨的洗脑宣传。开发商绝不会掏钱让独立客观的学者,实事求是的的评价分析市场,让消费者理性买房,影响开发商自身的利益。所以,这里所谓的“讲课费”,本质上就是帮助开发商洗脑购房者的“宣传费”。从这点来看,任志强更像是开发商利益集团手中的一颗“棋子”。

至于任志强每年能从他所效力的各地开发商那里获得多少“宣传费报酬”,究竟是数百万,还是上千万,他不敢讲,别人也无法断。有一个事实可供参考。目前房地产商邀请的稍有一些名气“房产评论员”和学者的出场费,一般都在20万元上下(友情价也要15万以上)。像任志强这样“舆论导向”上的“旗子”和精心包装的“预测帝”,出差费的市场价怎么也应该在30万元上下。如果按照任志强每年50次的出差费计算,这位“大炮”每年可从各地开发商手中获取的出场“宣传费”,就可高达1500万元上下(恰好高于他被公布的工资收入)。从 “屁股决定脑袋” 这点来看,任志强毫无理性的拼命鼓吹“不要等了 有钱就买房”,就再正常不过了。

其实,任志强只是众多吹捧“房价上涨”和“最佳买房时机”的开发商阵营中“舆论战场”的一员。那位在自媒体上宣传“降息之后,我们只能被迫买房”的“著名财经评论员”吴晓波也一样,一边鼓吹要靠中产阶级买房捍卫资产,一边频频的游走于各地开发商新推楼盘的“论坛”会场。

在一个高房价模式难以为继、连开发商也频频“跑路”的房地产市场,在政府组合拳救市也未能使大多数城市的房价回到两年前的大背景下,散布“全国房价整体持续上涨”的谎言,毫无理性的鼓吹现在是所谓的“买房最佳时机”,其目的就是让公众为房地产市场已失败的高房价、高暴利开发商模式买单,让购房者成为高房价“击鼓传花”的最终受害者。这样的“黑钱”,拿的安心吗?

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