B面,发现楼市另一面

第105期

降息就是降房价的征兆 难道不知道

面对萎靡不振的房价,此次降息能否成为救市之良药?降息是良药还是毒药,不能仅凭投资者和开发商的意愿,而是要考量市场的各方面因素之后作出判断。[详细]

特邀作者:刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

母亲节当天,中国央行宣布降息25个基点,同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。据称,此次进一步下调存贷款基准利率,重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用,进一步推动社会融资成本下行,支持实体经济持续健康发展。

那么,是不是降息对于楼市有着助推作用呢?面对萎靡不振的房价,此次降息能否成为救市之良药?降息是良药还是毒药,不能仅凭投资者和开发商的意愿,而是要考量市场的各方面因素之后作出判断。

从宏观层面上看,此次央行降息的其主要动因是,由于经济面临较大下行压力,有必要通过降低名义利率来达到降低实际利率、稳定投资增长的目的。如果名义利率不降,在通胀率明显下行的情况下,就会出现由于实际利率上升而导致货币条件被动紧缩的局面。降息,实际上是上个月“降准”之后的必然动作;但降息并不是房价上涨、楼市回暖的前奏。

之所以很多投资者有这样的认识,是因为过去十五年,中国房地产市场处于一个上升的周期。在这个发展周期内,任何调控政策都会对房价起到“推波助澜”的作用,所以会有越调越高的现象。而投资者在楼市中赚到钱的同时,并没有磨砺了财富心智,没有对市场又一个正确的认识——当然这样不能怪投资者没有远见,毕竟我国房地产市场还没有经历过一个完整的涨跌周期,因此投资者无法利用上涨周期的经验,来预判房价开始进入下行通道的种种政策变化所带来的影响。

就拿此次降息来说,很多投资者认为存贷款利率降了,更多想买房的人就可以借此机会出手了。抱有这种观点的人,是没有看到问题的根本:房价上不去,归根结底是房企库存量大,供大于求造成的。此时政策的变动,只会加剧人们的观望情绪,期待着更低的价格。此外,降息还在一定程度上造成了股市的利好,从而吸引更多的投资者将资金转入股市,客观上加大了房企去库存量的困难——人们都炒股去了,没人买房了。

另外,一些额外市场要素的变化,亦不利于房价借机回暖:

1.银行按揭贷款萎缩

在银行信贷下降的背后,是按揭贷款的萎缩。尽管“3•30”新政一度将二套房贷首付降至四成,但在实际的操作中,银行多以“风控”的名义,收缩了住房贷款规模,基本上没有实现新政预期的首付比例。不管各家银行对住房贷款态度如何,传统的安全产品按揭贷款的利率价格已经难见优惠,可以说,银行对房地产业的风险偏好迅速下降,这使得金融杠杆对房价的支撑不复存在。

2.宏观经济延续下滑,呈现通缩趋势

2015年一季度名义GDP同比增长5.83%,同时“按可比价格计算”得出的一季度实际GDP同比增速为7.0%。因此,可以算出一季度的GDP平减指数为-1.1%。这意味着一季度的价格水平与去年一季度相比下降了1.1%。幅度虽不大,但这是2010年以来GDP平减指数首次降到零以下。可以说,经济形势面临的风险不是通胀而是通缩。

在“千方百计去库存”政策刺激下,住房市场买卖双方的博弈会更趋微妙,其中不乏判断失误案例出现,可能导致部分地区房价出现短暂反弹,使得目前的一系列救市政策最多只能激起房价下跌浪潮中的小涟漪罢了。目前二三线城市普遍存在供需失衡局面,即便是一线城市,对现有存量房的统计和投资性存量房的数量难以估计。最乐观的说,当下库存量至少需要12个月消化,未来一年不缺房。

综上,在国民收入没有显著提高之前、在去库存化没有妥善解决之前、在一二线城市的空置率没有下降到5%之前,在长期贷款利率仍然远远高于租金回报率之前,在老龄化趋势的压力面前,降息也好、降准也罢,都将成为房价的“毒药”。至于房价变“扶不起的阿斗”这件事,房企肯定不承认;不然,又从哪里找钱多人傻的投资者,来为开发商接盘呢?

(作者:中国外国专家局外聘专家、Simonds首席房产投资策略分析师 刘磊)

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