房贷利息单月最大降幅,央行开窗?

曾几何时,你是否因拥有一套属于自己的住房而骄傲!曾几何时,你是否因自己每月高昂的房贷而苦恼!

作为“房奴”的我们,自去年8月关系到房贷利率的LPR改革以来,我们每月无时无刻不关注LPR涨还是降!

4月20日,贷款市场“降息”又来了!

根据央行官网9时30分发布的最新消息,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。

最大单月降幅,不是“空穴来风”!

这是2019年8月央行改革完善LPR形成机制以来,两个期限的LPR单月最大降幅。

从此次公布的LPR利率走势看,相比3月份公布的数据,五年期LPR利率下调了10个基点,为4.65%,可以说史上最低的一次。

同时也发现利率走势的三个特点:第一,这是第三次出现的5年期LPR利率的下调,充分体现了继续降低资金成本、优化中长期贷款市场的导向。第二,从此前的利率走势看,基本上3个月下调一次,而此次出现了2个月就调整一次的情况,说明利率下调比较积极。第三,从下调的幅度看,过去都是下调5个基点的,而此次则下调了10个基调,说明下调的力度比较大。

此次降息不是“空穴来风”,2019年8月央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF,贷款利率则锚定LPR。LPR下行的主要驱动因素为MLF利率下降、银行资金成本下降等。

3月30日,央行下调7天期逆回购中标利率20个基点至2.20%;4月15日,MLF下行20BP。MLF利率下调意味着本次LPR报价基础已经下行,而且央行逆回购利率下调后,银行在货币市场的边际资金成本也在下降,因此本月LPR报价随之下行。

另外,国际市场普遍出现了下调利率和负利率等做法,国际市场对于中国市场也有一定的影响,通过下调也符合应对国际市场带来的冲击。

每月房贷减少118元,你准备转LPR吗?

对于购房者来说,降息意味着月供额度降低,也就是购房成本有所降低。

按照此前规定,2020年3月1日起将推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。相信买房的小伙伴们,你也陆续收到了来自贷款银行转LPR的相关信息,依旧执行原合同还是选择LPR+加点?
我们从此次的LPR来计算哪种更为合适一些。

据了解,LPR每月20日对外公布一次,不过相应的房贷实际执行利率不会每月调整一次,重定价周期通常为1年。由于大部分银行规定重定价日为每年1月1日,因此针对转换后的房贷,最近的参考LPR应该是2020年12月将公布的5年期以上LPR。

如果转成LPR,房贷利率=5年期以上LPR+加点。根据计算,如果今年12月5年期以上的LPR依然是4.65%、如果北京的一位购房者按照100万元的贷款,等额本息偿还30年计算。那么你的房贷利率就是4.65%的LPR+加点,那么加点又是多少呢?

是这样的,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

房贷利息单月最大降幅,央行开窗?
LPR+加点的还贷金额(计算来源贝壳找房)


房贷利息单月最大降幅,央行开窗?

执行原合同不变的还贷金额(计算来源贝壳找房)


具体就北京而言,目前银行执行的是首套房商贷利率加55个基点,二套房商贷加105个基点。我们首套房的房贷利率=(4.65%+55个基点),那么我们在2021年每月房贷还款额为5491元。

如果同样是100万元的贷款,按照等额本息30年还贷,执行固定利率,按照北京各大银行目前基准利率上浮10%、即5.39%的利率比较(不考虑购房者利率上浮或打折的情况),执行固定利率后月供为5609元。
可以看出,每个月房贷可以省下118元。

买房窗口期来了!LPR报价将继续下调

从此次的价格差来看,确实每年在房贷利息上就省下了1000多块钱,那么你可能会想问,未来LPR是有下调空间,还是会上涨?在多方咨询之后认为疫情影响周期拉长,LPR报价还有下调空间。

我们可以看到,当前国内疫情已经处于稳定期,但是国外处于高发期,可以预见的是未来我国在进出口贸易上会受到影响,因此也会影响到国内的经济,这时候就需要拉动内需。而更大的货币宽松力度将对国内消费、投资起到有效刺激作用,缓解海外疫情带来的冲击。

从4月17日的会议我们也得知,稳健的货币政策要更加灵活适度,运用降准、降息、再贷款等手段,保持流动性合理充裕,引导贷款市场利率下行,把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。
同样由于房住不炒定位,而这次5年期以上LPR只下降了10个基点,体现了房地产金融政策的连续性和稳定性,有利于促进房地产市场平稳健康发展。

为此,下一步包括MLF在内的政策利率体系还将趋势性下移,这也意味着短期内LPR报价还有下行空间,二季度内也有再度下行的可能。

最后归回到购房的问题上,利率下调会刺激购房需求的释放,疫情结束后,压抑的成交量也将集中涌现,将会带动市场交易量上升,楼市将出现一波小阳春。

但“房住不炒”仍为政策主基调,如果银行资金违规流入房地产市场,将会继续迎来资金违规检查,市场价格上升明显的话当地房产政策也会进一步收紧。

很明显,当下的楼市,不失为一个购房的好时机。

(文中部分观点引用易居研究院智库中心研究总监严跃进、诸葛找房数据研究中心王小嫱 )
作者/赵晓丽

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