春季寻房记之海淀,上车

腾讯房产·北京站2020-03-17 10:17
3月中旬了,疫情还未完全褪去,本应出现的楼市小阳春此时也见不着了。看情况,4月份预计一切就能恢复正常。想在疫情后买房的人,现在可以着手准备了。
刚结束的土拍给楼市带来了阵阵暖意,也提供了更多买房机会。大家会疑惑哪个区域或者哪些楼盘适合入手呢?为了给大家一些参考,接下来,局sir会对北京有潜力的区域/板块做详细的介绍,以便大家选到最合适的房子。
今天先从海淀说起。
首选海淀,一来它的关注度一直很高。优质的教育资源,其他区比不了。有说海淀家长不配有梦想,但成为海淀家长想必是大多数人的梦想。二来海淀今年新房大增。新添4块宅地,房源超3000套,均为纯商品房。房荒的海淀,这次真的给购房者奉上一个“大馅饼”,还是5年才掉一次。
品牌房企金茂、华润也都来了,未来产品想必不会差。想住海淀的朋友,今年的“上车”机会千万要把握住。
罕见的“高供应”
海淀楼市,一直是“失衡”状态。
供应上太“抠门”,不论是宅地还是商品房。
局sir整理发现,2015-2019这5年间,海淀仅供应了14宗宅地,占北京全市的5.8%。也就是说北京出让的100宗土地中,海淀还占不到6宗。
这14宗地块所诞生的项目中,刨去企业自持、政府回购之类,购房者能够摸得着的商品房只有6个:1个纯商品房+5个限竞房,房源总量不过5000套。而北京仅过去两年住宅供应接近8.8万套。
唯一的纯商品房是首创天阅西山,总共不到500套,如今在售房源所剩无几。
剩下的5个限竞房,约4500套房。至今三环内的“神盘”天恒·学院里还未开盘,项目可售房源只有137套。即使开盘了,少之又少的房源,加上三环的好地段,购房者想成功拿下它,很难!
供应虽然屈指可数,但大家的购房需求却有增无减。拿2019年来说,海淀二手房成交16416套房,在北京各区中排第二,仅次于朝阳。
供需失衡的海淀,终于在2020年传来了好消息。
1-2月,海淀4宗不限价宅地成功出让,“宇宙中心”西北旺和五环内的四季青各分2块。总建控规模高达379612㎡,预计约3800套房将入市。
不过这种“高供应”只是暂时的,接下来海淀又扎紧口袋了。
从最新供地计划看,2020年度海淀商品房用地供应仅有6公顷(6万㎡),而2月25日拍出的西北旺地块就是海淀今年的1号地块,面积恰好6万㎡左右。
海淀买房机遇,真是可遇不可求。
均价7万+,海淀只配改善?
供应在低处,房价却在高处。
链家网显示,2月份海淀二手房价格为79903元/㎡。最贵的万柳版块,超过了12万/㎡,毕竟那是曾经地王项目——万柳书院所在地。目前它还有少量新房在售,成交价在20万/㎡左右。
新房方面,区域内在售项目多为纯商品房,且价格不低。除了超贵的万柳书院,其他项目价格基本在7万/㎡以上,如北五环外的世华龙樾、首创天阅西山超过了8万;产品以180㎡以上的大户型为主,总价基本千万元起步。

除去以上这些老盘,新盘也被推上了日程。1月,金茂、海益嘉和分别拿下四季青两地块,楼面价双双超过7万/㎡,未来妥妥的10万+项目;2月,华润联合体拿下西北旺两块地,成交楼面价在5万/㎡上下,未来销售单价预计在8万左右。
按照以往的入市节奏,这些新盘预计会在四季度被释放出来,改善客置业海淀的好机遇来了!
新房中还有另一重要部分:限竞房,这也是低价置业海淀的机会。
三环内的天恒·学院里,离西直门不过2公里,位置最好,也最神秘。2017年10月供地,至今没有开盘迹象。有说卡在了选房方式上,也有说需有海淀户籍或社保才能买,但这都是传言没有官方消息。项目才3栋住宅楼137套房,每平米8.5万的均价,比西侧房龄50年的铁道科学院小区整整低了2万。这么好的位置,这么低的价格,谁看了都心之向往,但能不能买的上就另说了。

紫郡兰园、翡翠云图和西山著处在温泉板块,都是去年上半年开盘的,均价5.3万/㎡。紫郡兰园主打89㎡三居,适合刚需,去年卖了48亿,是海淀的销冠,目前仅剩少量房源在售;翡翠云图和西山著目前在售房源为叠拼和跃层。西山著剩余房源较多,目前仅网签31%,购房者可挑选的余地还很大。
西北旺唯一的限竞房西山锦绣府,去年年底入市。受7090政策限制,主推89㎡两居到三居。除了位置,户型设计是一大亮点。它所有的户型都设计了阳台,这是北京新房几乎消失的配置。
其实,还有一个京投发展北安河项目,不过住宅后续要被政府收购,不对外出售,所以也就没普通购房者什么事了。
可能有朋友会说,区域不还有共有产权房项目吗?没错,除了已完成选房的中铁碧桂园、永靓家园等项目,金隅两个安宁庄地块和海开联合体永丰地块都还没申购,想买的朋友可以密切关注着。
如果预算确实不够,还想住海淀,共有产权房是一个选择,毕竟价格要低于商品房。但品质上与商品房的差距也是不能忽视的。并且,共产房购买有诸多限制条件,后续如要出售,也只能卖给有共产房购买资格的人。买共有产权房,还是要多掂量。
未来两大“高光之地”
“上车”看机遇,也要看潜力。不出意外,海淀接下来有两个板块将成为热门置业之地。
一个是西北旺,一个是四季青。
西北旺,名声在外。互联网巨头集结之地、海淀高科技创新的前沿阵地。但也面临人多房少的尴尬,近5年没供新房,“宇宙中心”后厂村的码农们早已“房荒”,更何况还有永丰等产业园的人才呢。今年,西北旺要“放粮”了,试问谁不想分?
华润联合体在2月连拿2宗宅地,成功坐上西北旺“地主”宝座。地块面积达116037㎡,除了能供约2400套住宅外,幼儿园、养老院、社区卫生服务中心等都会配建。从5万/㎡的拿地价格看,九里系的可能性最大。
“九里”系是华润最高端的产品线,近期已有新作在北京现身。去年华润联合体竞得的石景山古城南街地块,案名刚刚定为长安九里,主打138㎡四居,精装交房。华润西北旺项目虽还未有规划,先参考长安九里应该错不了。
在北京市场,华润曾创造了多个热盘,如白盆窑地王“首开华润城”,又如2019限竞房销冠“橡树澜湾”。回到纯商品房市场,在热门的西北旺板块,华润能给码农朋友们造个什么样的城,可以期待一下。
看完西北旺,我们再说说四季青。
四季青,横跨西四环、西五环,区位上属于西山别墅区,也是北京最老牌的别墅区。它北接海淀规划下的三山五园文化绿心,西临大西山绿色生态文化带,生态是其最大优势。
局sir之所以认定四季青能成热门,除了生态优、房源多外,还有位置(地段)和未来产品的优势。
地段上看,金茂与海益嘉和刚刚在板块内拿下的2宗宅地,处在四环到五环之间。3年来,五环内出让地块仅有15宗,纯商品房地块只占4宗,其中2宗就在四季青,稀缺决定价值。
另外,两地块距离五环500米,开车30分钟左右即可到上地和西二旗;走杏石口路约20分钟到中关村,30分钟即到金融街。交通可谓便利。
产品端来说,四季青定会出精品,因为金茂来了。
主打高端产品的金茂,很少让人失望过。尤其是府系产品,广渠门金茂府、北京金茂府颇有口碑。这次拿下四季青北地块,作为进驻海淀的首作,金茂会在产品上花费更多精力。从地块超7万/㎡的楼面价看,金茂最高端的“府系”产品无疑了。未来是叫西山金茂府?还是海淀金茂府?抑或是其他,大家可以猜猜~
不夸张的说,金茂在北京每每有新品出来,都收获不少“自流水”,局sir就是其中的一员。在看了无数盘后,局sir印象最深的还是北京金茂府,只可惜有心无力。
四季青还有另一个地主——海益嘉和,是金茂的邻居。但很是神秘,拍地之时,这个名字就让一众媒体人摸不着头脑,至今局sir在网上都没能查到它的任何信息。不过据传言,它是某创公司的马甲。
不知道房企是谁,未来产品咱也不好凭空想象。所以它能造出什么样的盘,咱们就静静等待吧~
好盘推荐
最后呢,局sir挑选了几个品质楼盘,将项目信息整理了出来,感兴趣的朋友可以好好关注下。
北京城建·世华龙樾

位置:海淀清河小营桥东700米
均价:82600元/㎡
产品:190-320㎡4居
交通:距离8号线西小口站146米,距离8号线永泰庄站1069米。
配套:悦茂商场、华润五彩城、翠微百货(清河店)、北师大附属实验幼儿园、北京十一学校、北京大学人民医院(清河分院)、东小口森林公园,奥林匹克森林公园
首创天阅西山

位置:永丰路与北清路交叉口东侧
均价:80000元/㎡
产品:180-252㎡四居
交通:北清路、永丰路、京新高速、京藏高速、16号线永丰站
配套:世纪华联、永旺、清华大学附属中学永丰学校、永丰中心小学、中关村森林公园
西山锦绣府

位置:西北旺镇亮甲店村村东
均价:58622元/㎡
产品:89-180㎡两居到四居
交通:地铁16号线西北旺站、449路、584路、永丰路、北清路
配套:永旺国际商场,百旺商城,华润五彩城、北师大附小实验幼儿园、中关村第二实验小学、北部医疗中心(待建)、北京大学国际医院、中关村森林公园、百望山森林公园

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