海南楼市:壮士断腕的改革样本

行业动态证券时报2019-10-28 08:11

【环宇杂谈】

壮士断腕有决心,其心可诚,其志可坚!海南用实际行动告诉世人,楼市调控应该是什么样的。

李宇嘉

没有哪个省市,像海南一样,对楼市的痛有如此深的领悟。20世纪90年代初的地产泡沫,让“天涯、海角、烂尾楼”成为海南三大景观,别墅养猪、地基养鱼的海南怪谈传遍全国。细思极恐,一个无红绿灯、无出租车、无程控电话的岛屿,一夜之间来了数十万想暴富的人,一夜之间出现2万多家房地产公司,这对刚刚建省、基本骨架还未形成的海南,无疑是场灾难。

真正伤害海南经济的,除地产本身之外,泡沫破灭前整个岛屿被狂躁的氛围覆盖,泡沫破灭后深陷债务泥潭,以及漫长的善后疗伤,拉大了海南与内陆间的基础设施差距、人口红利差距。由此造成的结果是,上世纪90年代以来交互的两大红利——工业化和城市化,不管大江南北,还是长城内外,各省市都分享到了。但是,孤悬国家版图南端的海南,分享得最少。

对“海南之难”,国家用心良苦,而海南享受的政策红利也是最多的。比如,1988年建省和建特区、2010年建国际旅游岛。发展经济学有2个概念,叫“路径依赖”和“路径锁定”,即经济演进或制度变迁,有类似物理学中的惯性,前面发展的架构,锁定了后面发展的路径。所以,政策只是外因,市场内生推动才能像花香吸引远处蜜蜂一样,散发出强大的集聚效应。

国际旅游岛定位很高(“两区三地一平台”),听起来心潮澎湃,但冷静思量,每一步落地(如“两区”之一的中国旅游业改革创新试验区),都要有完备的基础设施、人才储备、政府和社会治理。但是,这些东西海南缺失较多。所以,2010年以来的10年,当全国都无法避免楼市史无前例的繁荣,国际旅游岛异化为地产热潮,由此带来海南又一轮地产依赖,就不奇怪了。

2019年以前,海南地产一家独大,无论投资还是税收,地产贡献都在50%,有的市县超过70%。地产依赖度省域排名,海南第一;城市排名,海口、三亚位列前2位。“房住不炒”的新时代,海南要获得重生,就须“以壮士断腕之决心,减少地产依赖”。2018年4月,海南祭出“全域限购、五年社保、七成首付、五年限售”的最强调控,这是对地产依赖的彻底挥别。

全岛自贸区、自贸港的蓝图下,海南谋定旅游、高新技术、现代服务业等“三大支柱产业”。这可谓痛定思痛告别地产之后,走上行稳致远、坚定转型之路的诉求。不过,还是那句话,“路径依赖”下首先要做的是“基础修复”。任何一个支柱产业都需要人,而人才也是省长沈晓明所言的、制约海南发展的“三大痛点”之一。其实,海南引人是最用心的,2018年以来祭出8次人才新政。问题是,区位、产业、教育、科研等方面,海南与内地差距颇大。

2018年,海南累计引进各类人才6.1万人,以这样的速度,2025年“百万人才进海南”的目标很难实现。即便是人口增长,海南也敌不过内地。以省会海口为例,2018年海口常住人口230.23万,较上年增加3.02万,剔除自然增长1.81万,全年人口机械迁入量仅1.21万。但是,宁波、东莞、长沙等新一线城市,2018年人口机械增长均在10万人以上。

所以,在争夺存量人口的城市化“下半场”,海南全省果断取消落户限制。当然,即便如此也不一定就会有明显的人口增量,毕竟石家庄零门槛落户了,杭州落户门槛降至大专学历,内地三四线城市都放开落户了。所以,此次海南“户籍改革”方案中,取消了农业和非农户口区别,建立基于社区的落户制度,目的就在于公共服务均等化、全覆盖,以最大诚意吸引人口。

壮士断腕有决心,其心可诚,其志可坚!海南用实际行动告诉世人,楼市调控应该是什么样的。今年1-8月份,海南地产销售面积下降52%、销售额降低50%,这是对长期过度依赖地产的一次性总清算。今年以来,海南进出口、外资引入等新动能孕育很快,但地产腰斩后财政负增长、经济不达标,这是关系到吃饭和发展的现实问题。希望祛腐后,新肌尽快生出来。

(作者系房地产资深研究人士)

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