张鹏:资源、产业、战略三合一,支撑产业新城运营大策略

行业动态腾讯房产2019-07-14 16:49

腾讯房产北京7月14日消息(宋萍萍)上半年,房地产市场受调控、融资收紧等因素影响,整体低迷,行情起伏较大。

14日,中经联盟在京继续召开以“机遇·策略·进化”为主题年中盛典,探讨行业趋势,聚焦发展关键问题。腾讯房产作为主办方,全程报道本次会议。

会议进入第二天下午,中经联盟召开产业地产论坛,并以《产城融合机遇与挑战》话题展开讨论。其中,汉能控股集团副总裁张鹏带来主题演讲——《产业新城运营大策略》。

张鹏首先讲述了产业新城的模式,他指出“分配方案由政府主导,政企协作,主体是谁,市场主导。市场主导主要是产业发展商,它是聚焦到具体的单一项目。产城和投资商是政府主导。”

张鹏提出:“为什么政府的园区和民营企业做的园区有很大差别。政府做的园区并不是以盈利为目的,更多的是把所有的收益留给了企业,看你怎么算账的问题。从上市公司的报表来看并不是很理想,因为它不是追求的利益最大化,而追求政府综合收益最大化。政府做的园区有这样的特点。”

张鹏指出:“产业新城运营大策略的目标以资源选模式,产业选模式,战略选模式的合三为一。招商运营、租售结合、股权投资、资产证券化。

他指出,产业新城的问题是:目前产业新城无产。无规模、产值比较低,税收比较少,招的项目很多,但是给地方政府贡献的税收是很少的。没有形成集群化,还处于培育阶段,而且龙头企业本身对于县域经济,富士康来不了一样。这些龙头企业也来不了。另外,没有创新,基本相当于发达国家十年以前的水平。投资比较缺,完成率比较低。产业园谋划多,建成少。大部分是包装出来的,但是项目来讲是谋划拼凑出来的,项目储备不足。产业发展缺组织,缺专业人才,缺资源。县域经济受国家的调控,规模和指标限制。缺服务,内容少,能力弱。缺政策,产业政策乏力,且不成体系。不像一二线城市。

配套项目日益丰满,但是城市发展格局没有打开,造核不坚决。项目进度基本达成,工程质量稳中有升,但是运营指标比较差。

市场风险来讲,产业定位不明确,产业集群无法形成。产品定位不准确,市场认可度低。政策风险是限购限价,预判中央对区域的政策性调整。

以下为论坛实录:

因为题目比较大,叫运营大策略,我更多不会像玉龙和高董事长讲的聚焦到某一个具体项目和细节。我们接到一个产业新城的项目,不管你是政府也好,还是运营商,还是地产商,还是企业,我们拿到一个产业新城的新项目我们怎么评估它?怎么通过制定自己的商业模式很关键。荣盛有自己的模式,比较成熟了。高董事长中关村也有成熟的模式,刚才讲的非常清楚,它就是全国复制和拓展,按照它的模型去套就可以。

因为区域性发展全和每个市、每个县都有区别的发展。通过四个方面,产能的运营模式剖析,拿一个具体项目做解析,政府主导的项目,企业主导的项目,第三是产业新城运营的困难和挑战,第四个我们怎么做RIS模型。

首先讲一下产业新城的模式,我的分配方案由政府主导,政企协作,主体是谁,市场主导。市场主导主要是产业发展商,它是聚焦到具体的单一项目。产城和投资商是政府主导。

产城运营商的发展特点,比较常见的四大类,首先产业定位,之前两位领导讲了招商、培育和城市建设。重资产主要在城市建设上。产业新城运营综合实力评价要素,产业发展能力,城市建设能力和企业经营能力。

这是5月份中指院给的产城运营商的排名包括科瑞给的一个颠覆性的排名。我考量了一下觉得中指院和中商院更权威一点。我把模式进行分类,华夏是政企合作,政府搭台,包括荣盛都是这种模式。苏州工业园、招商局蛇口都是政府为主导。

从目前做产城运营商,我分为四大类。一类是国企,政府下面的平台公司来做。优势产业资源依托于母公司,张江公开披露的融资成本不到5,相当低。而且政府平台,直接跟政府地方合作,品牌优势凸显。国企机制制约,创新能力不足,激励机制不足。代表企业是中新、张江、招商蛇口。

民企是市场化程度高,有一定产业基础,运营能力强,创新力强,品牌宣传强。融资成本较高,与政府协作不稳定性。

有的因为土地性质不能变更,被迫开始做产业地产,有的直接成立了产业地产事业部,通过产业溢价勾地。

第四产业主体企业,像海尔、京东,包括我所在的集团汉能,自己有明确的产业IP,行业属于领导者地位,产业资源非常丰富,但是它做产城这块运营能力不足。只懂自身的产业匹配,没有开发性经营,这块比较欠缺。融资渠道也有限。常规的合作模式基本和地产商合作,共同完全产城运营。

项目解析,我主要讲两个代表性的。一个是张江。大家也都知道张江很著名的企业是上海市政府全力打造的一块园区,其中主要两大产业集群,信息技术和生物医药,非常有名。而且信息技术全球30强8家,中国100强11家在张江设有总部和研发中心。张江是新三商战。科技地产商、产业投资商和创新服务商。最早是科技地产商,引入了很多的龙头性企业,主要是政府的特殊政策和区位优势。现在做双创,895创新营,股票代码就是895,主要是80、90、95后的创新项目。基金操盘,咱们国家工业地产使用年限缩短,不允许分割。基金操盘就是项目公司化,物业股权化,股权基金化,基金证券化。原来的二级开发是通过市场化销售,或者市场化租赁来退出,解决资金流的问题。现在通过金融的手段解决资金流的问题。

但是我们分析一下张江的营收,整个营收处于下滑的状态。为什么?原来张江主要的收入还是两大块,一个物业出让,一个出租。目前它可出售的物业越来越少,整个业绩是在下滑的。我们分析了它上市公司的年报,可以看出整个房地产销售越来越少,租赁是主要营收。

目前主要还是来源于房地产销售租赁,服务业收入甚微。为什么政府的园区和民营企业做的园区有很大差别。政府做的园区并不是以盈利为目的,更多的是把所有的收益留给了企业,看你怎么算账的问题。从上市公司的报表来看并不是很理想,因为它不是追求的利益最大化,而追求政府综合收益最大化。政府做的园区有这样的特点。

我们看一下华夏,因为在华夏待了四五年的时间,标杆就是固安产业新城。2017年提出了以城市群为核心的新型城镇化战略。中国的核心城市去聚集了三分之一的人口,三分之二的房地产开发,拓展了环合肥、环武汉,环郑州,以它的周边发展。基本的思路跟荣盛、中关村思路是相近的。

从华夏的数据来看,这是环北京区域,也是上市公司的报表。可以看得出来,整个还是处于稳定的增长期。为什么07年相对增长幅度比较小?因为07年4月份划走了两个园区,雄安新区成立划走了两个园区,而且限购比较严重,2017年是增长速度比较慢,2%的增长,后续还是增长比较快。

这是华夏给的1644的解决方案,也是跟荣盛相近的。六大模块,规划110,其他115,产业发展45的对价。这是我跟政府之间的对价口径,具体还有一份结算协议,像刚才玉龙总说的土地分成,税收分成和相关扶持资金的分成。主要提升城市的魅力、承载力和竞争力。解决县域经济缺少资金、人才和产业机制的问题。

这是刚才讲到的华夏的盈利模式。这是一个核儿,实际上在武汉、郑州、沈阳,在协议的基础之上有相应的变种。这是华夏整个的主要收入和成本,产业发展服务这块毛利润很高,达到77%。当然这是上市公司的公告。房地产开发占地,产发占比越来越高,房地产开发越来越小,从经营和产业服务利润越来越高,利润占比越来越高。

我们总结一下,华夏是成熟的运用了PPP模式,当时我们在的时候成为十大标准案例之一。通过土地一二级联动开发,提供区域发展的综合解决方案,更多的涉及到城市的规划能力、产业绘画能力,在城市发展早期代替政府大量垫资投入城市基础建设。解决资金、人才、机制政策。而且实现了企业经营的每年不低于30%的增长。

从上市公司报表来看还是非常亮眼,为什么说很多机构都把华夏评为第一名,也确实有它的道理。

我们说一下运营的困难。这是我们常规的运营模式分析,通过土地整理机制,现金流支持,提升区域价值。这是整个区域开发的过程。政府、企业、政企结合,专业园区的运营体系,这是我们整个产城运营所有要素的汇集。

我说一下问题。目前产业新城无产。无规模、产值比较低,税收比较少,招的项目很多,但是给地方政府贡献的税收是很少的。没有形成集群化,还处于培育阶段,而且龙头企业本身对于县域经济,富士康来不了一样。这些龙头企业也来不了。另外,没有创新,基本相当于发达国家十年以前的水平。投资比较缺,完成率比较低。产业园谋划多,建成少。大部分是包装出来的,但是项目来讲是谋划拼凑出来的,项目储备不足。产业发展缺组织,缺专业人才,缺资源。县域经济受国家的调控,规模和指标限制。缺服务,内容少,能力弱。缺政策,产业政策乏力,且不成体系。不像一二线城市。

配套项目日益丰满,但是城市发展格局没有打开,造核不坚决。项目进度基本达成,工程质量稳中有升,但是运营指标比较差。

市场风险来讲,产业定位不明确,产业集群无法形成。产品定位不准确,市场认可度低。政策风险是限购限价,预判中央对区域的政策性调整。

下面说一下总结怎么做一个区域开发。首先优势不用多说了,大家都是做产业地产的,指定是有利可图的。

首先,战略决定模式。这个区域是怎么发展的,战略确定以后商业模式怎么确定,一张蓝图绘到底,不能随意更改,跟政府要明确。聚焦都市城市股权,阐释升级,企业规划全投资。

从五力模型来看,政企合作是最均衡的,政府主导盈利能力相对弱一些,战略目标不明确。

RIS的模型是什么?首先进行资源整合能力评估,涉及到资源兜底能力。政府能给我什么样的政策,政府能给我什么样的保障?区域复制能力,我项目本身是不是可以资本干预,有没有大的基金愿意捆绑在一块合作项目。像中关村一个园区来支持。产业发展的产能,现有的产业什么样的,怎么升级转化?孵化、投资、招商战略执行能力,有没有一张蓝图,有没有有力的执行团队。

目标以资源选模式,产业选模式,战略选模式,合三为一。招商运营、租售结合、股权投资、资产证券化。

最大的难点是招商。产业链的招商叫垂直化招商,像沈阳做的宝马公园,所有的配套企业都聚集在一起,通过一个龙头引领打造。龙头很关键,但是龙头引不来怎么办?假如做杯子的,做杯盖的,做包装的,都做杯盖的也行。第二,资本注入式招商。第三,以收购式兼并招商。特别是沿江企业的项目,它要投资,包括城市管网、水、电、气,愿意投资,投资的前提要收购相应政府层面没有钱做的。PPP合作不用多说了,我们也是政府的项目。以牌照资源招商,以所谓的金融牌照,这是对于大的车企来讲,如果帮它解决牌照。另外,看你的资源,包括央企、国企,当然对区域性有特殊的要求,需要有相应的财务公司。第六,产业引导基金招商,以基金的模式运营。因为基金模式运营在国外比较普遍了,但是在国内还处于刚刚开始的阶段,像我们汉能投的所有产业园都是一样,一个园区加一个基金,我们所有的投入都是用基金来实现。包括我们的土地购买,包括基建,包括产业投资,都是用基金的模式来做。未来基金通过上市公司的平台退出。不是单一的根本不追求政府配套多少土地,给我多少便宜的地价。当然这些条件可以要,但是我们是以整个基金的运营模式解决整个园区的运营模式。这是大家未来要重点考虑的。

今天谢谢各位。

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