青岛海景地块开发12年成“大坑” 央企退地把地“退”丢了

行业动态每日经济新闻彭斐2019-06-25 08:20

中交运泽转让地块12年未收到尾款2.74亿;接盘方青交所已将项目转手

2011年初,为响应央企退出房地产行业的政策要求,央企中国交通建设集团有限公司(以下简称中交集团)旗下的中交运泽,将持有海景地块的青岛中金海岸实业有限公司(以下简称中金海岸)100%股权挂牌出让。

此后,在产权交易竞价中,半路杀出的青岛国际商品交易所有限公司(以下简称青交所)以5.2亿价格最终将标的收入囊中。但此后,青交所一方面提起仲裁、将付款期限延期三年,另一方面,在三年期满后仍未结清欠款,并在一系列诉讼纠纷进程中将中金海岸的股权转让给青岛当地国企。

如今,海景地块只建了一个基坑,40年产权耗掉12年,中交运泽还没要回欠款,青交所已“金蝉脱壳”。去年12月,中交运泽以“恶意串通”为由将接手标的股权的青岛国企城发集团(青岛)资产管理有限公司(以下简称城发资管)追加为第四被告,新一轮诉讼将在2019年7月开庭。

只是,因青交所及关联方的资产大都被查封或抵押,在这场旷日持久的诉讼中,央企能否成功讨债,地方国企能否洗清“恶意串通”的指控,一切都充满变数……

海滨“大坑”:40年产权已耗掉12年

离海百米,CBD核心,紧邻国际航运中心……但让人无法想象的是,符合这些标签的却是一个“坑”。这个“坑”所在的唐岛湾,是青岛西海岸新区CBD的核心区域。

也正是这个原因,到青岛次数不多的童才亮才很容易记起这个“坑”之所在,“滨海大道与井冈山路交汇处,山东高速西海岸中心后面,旁边有个尚客优酒店”。

如今,防护网已破败,空地东北角的项目公示牌向路人提示这里规划的是青岛中金广场项目,建设单位是中金海岸。

6月10日下午,《每日经济新闻》记者在现场看到,中金广场项目与海的距离也就百米。在靠近西海岸中心项目一侧,几个标有“基坑危险,禁止靠近”字样的警示牌,插在了坑体边缘,设立单位是城发集团(城发资管母公司)。

“工地已经停了,我是看大门的。”记者试图从西北侧进入没有上锁的大门时,一位留守人员说,现在给他发工资的是城发集团。从企业工商变更记录来看,2018年6月8日,城发资管成为中金海岸的唯一股东。

让中交运泽浚航有限公司(以下简称中交运泽)法定代表人、董事长兼总经理童才亮对这个“坑”印象深刻的另一个原因是中金海岸。2011年1月,重庆联合产权交易所(以下简称重庆联交所)公告,中交运泽将所持中金海岸100%股权挂牌转让,挂牌价格为3.3亿元,评估值为2.57亿元。

童才亮向记者回忆,当时公司账上还有5000万元现金,另外还有唐岛湾、金沙滩两块地的价值,最主要的是唐岛湾地块。中金海岸获得的该地块房地产权证显示,该地块用途为商业、金融保险业、贸易咨询、街头绿地。在使用年限上,商业用途出让40年,自2007年12月19日至2047年12月18日止。

最终,青交所摘牌成功,并于2011年3月与中交运泽签约。不过,这个项目的开工却延后了4年。今年6月11日,青岛市黄岛区自然资源局人士向《每日经济新闻》记者证实,(中金广场项目)2015年12月20日就办了施工许可证,现场也开工了。

青岛市黄岛区城市建设局通报显示,2016年12月14日,因不严格执行施工弹性许可制度和履行签订的协议,中金海岸实业被列为全区“失信企业”,其法定代表人列为全区“失信黑名单”人员。“在那个位置,一般开发商拿地,都是尽早开工。”青岛市黄岛区自然资源局相关人士说。

早5年拿地的中金广场项目,在进度上已远远落后于邻居。山东高速西海岸中心5A级写字楼,在2016年1月主体顺利地全面封顶。该项目售楼处一人士透露,项目所在地块的拿地时间是在2012年。

从时间上看,中金广场地块40年的出让年限,如今已过去了近12年,但这个位居核心地段的项目,目前仅是建了一个基坑。

记者在走访中还了解到,8年前,中金海岸涉及的另一个位于金沙滩的地块,因有碍金沙滩景区的观瞻,政府部门在今年5月底将该地块的基坑填平。

“退房”交易:卖方“咽下”1.644亿坏账

“青交所的说法是没钱,我们也去找(当时的)施工方中铁十四局落实过。”对于中金广场项目未建起来的原因,6月11日上午,中金海岸股权目前持有方城发资管的相关人士对《每日经济新闻》记者表示。

8年前拿下中金海岸时,青交所出手阔绰。在2011年的挂牌交易中,青交所以5.2亿元价格成功竞买中金海岸100%股权。

童才亮向记者透露,“中交作为央企,房地产不是主业,我们是按照国资委要求退出”。一位熟悉国企股权转让的法律界人士表示,国企转让必须要按(产权交易招拍挂)程序走,按照交易规则,就是价高者得。

2011年3月,中交运泽与青交所签订了《产权交易合同》。按照合同条款,青交所需在2011年7月16日之前,分两期共向中交运泽支付2.46亿元,并约定青交所在一年内(2012年3月17日前)付清剩余的2.74亿元款项。

“他们只支付了2.46亿。”童才亮称。

《产权交易合同》在产权交割事项中注明,青交所支付第二期价款(9000万元)并对剩余款项提供银行保函后3个工作日内,重庆联交所出具产权交易凭证,青交所在收到凭证后3个工作日内申请办理工商变更登记,中交运泽在工商变更登记完成后5个工作日内将标的企业所有经营管理移交青交所。

记者获取的一份递交到山东省高院的诉讼文件显示,2011年7月18日,中交运泽将中金海岸控制权移交给青交所,12月22日,完成股权过户登记手续。至此,中交运泽已将合同约定的义务全部履行完毕。

合同约定时间到期后,青交所并未支付剩余的2.74亿元转让款。“为什么不付,具体原因我们不清楚。”一位了解交易经过的人士透露,“在合同付款期限快到的时候,青交所有几次联络中交运泽,要求把付款期限延长3年,中交运泽不答应”。

对此,6月11日上午,《每日经济新闻》记者来到位于黄岛区江山南路的青交所办公地址,尝试直接采访,但多位人士告知,负责人不在,他们对相关事情并不知情。

中交运泽方面给出了拒绝青交所要求的理由:“我们的实际控制方中国交建是在A+H股整体上市的,几亿元的款项是要计入当期财务报表的,2.74亿元延期3年,意味着提供2.74亿元的3年无息贷款,这可能会造成7000万~8000万元的财务成本。”

中交运泽2018年财务报表显示,在单项计提坏账准备的其他应收款一项,仍存在债务人青交所2.74亿元的应收款项,账龄为3~4年,中交运泽按60%比例做了1.644亿元的坏账准备,计提理由是“与债务人发生诉讼,回收风险较大”。

童才亮透露,中交运泽在2016年即已对上述款项计提,并纳入到中交集团与上市公司中国交建的合并报表。

就在双方约定的最后付款期限一周前,突然出现的变故导致中交运泽与青交所缠斗7年。中交运泽与青交所在《产权交易合同》载明的付款期限为2012年3月17日前。双方在合同中约定了三种争议的解决方式:可协商解决,可向重庆联交所申请调解,也可依法向青岛仲裁委员会申请仲裁。

中交运泽催款时,青交所选择了最后一种争议解决方式。2012年3月9日,青交所向青岛仲裁委员会提起仲裁,要求解除产权交易合同,同时要求中交运泽赔偿其按合同履行时的“可得利益损失”。

对于青交所提起仲裁的原因,今年6月中下旬,《每日经济新闻》记者多次尝试联系青交所时任负责人王怀军,其电话号码经其关联公司高管确认,但记者拨打时始终处于移动秘书状态。

在青交所提起仲裁后,青岛仲裁委员会于2012年4月9日指定了首席仲裁员,与申请人(青交所)选定的仲裁员、被申请人(中交运泽)选定的仲裁员三人组成仲裁庭,并于2012年4月17日决定受理。

青仲裁字(2012)第94号《裁决书》(以下简称《裁决书》)显示,案件分别于2012年4次开庭审理。“进入仲裁之后,首席仲裁员组织了好几次调解,建议我们给青交所3年延期。”中交运泽代理人、海润天睿律师事务所副主任周劲龙表示,“我们认为(自身)没有任何违约,几次调解也没有结果”。

“这个过程中,仲裁庭也不停组织我们调解,希望我们能给青交所延期,但我们都没有答应。”童才亮称。

在拒绝延期3年的仲裁调解后,中交运泽成了违约方。青交所在仲裁答辩中提到,中交运泽与沃航公司“恶意串通”阻碍产权交易中的股权转让及土地综合开发利用,并造成损失。在《产权交易合同》中,作为乙方的青交所承诺:继续履行中交运泽与沃航公司签订的《唐岛湾项目合作开发框架协议》。同样的条件,在2011年1月份重庆联合产权交易所的挂牌公告中也有出现。

但在2011年6月,沃航公司以股权转让可能损害利益为由,对中金海岸、中交运泽、青交所提起诉讼,并申请冻结了中金海岸51%的股权。一份沃航公司与中交运泽在2011年11月25日签订的调解协议书显示,在法院调解下,对于沃航公司2009年9月以来为涉案地块(中金广场项目地块)前期开发工作所支出的全部投入,中交运泽以支付8000万元的方式作为对沃航公司已发生支出的最终补偿。在与中交运泽达成调解协议后,沃航公司申请法院解除对中金海岸51%股权的冻结。大约一个月后(2011年12月),中金海岸完成股权过户登记手续。

然而,交易完成前,中交运泽自掏腰包8000万元的举动成了青交所的把柄。在仲裁中,青交所认为,“进一步论证出中交运泽是与沃航公司恶意串通阻碍交易合同的实施”。

虽中交运泽强调“没有任何违约”,但最终的仲裁决议却更有利于青交所。青岛仲裁委员会2012年11月1日作出裁定,解除《产权交易合同》,中交运泽退回青交所2.46亿元已支付款项、赔偿青交所可得利益损失3亿元。不过,对已过户到青交所名下的中金海岸股权如何处置,《裁决书》并未提及。

6月12日,记者尝试联系当时的首席仲裁员,但其通过相关人士拒绝了采访请求。

无奈和解:延期3年后仍拿不到钱

在童才亮看来,“(仲裁结果)完全是一边倒,对方怎么要求的就怎么裁定”。

6月12日下午,《每日经济新闻》记者与青岛仲裁委员会涉外仲裁处处长于光进交流,其称仲裁保密,“任何细节,包括当事人的信息,我都不能透露”。

事件的后续,似乎还是按照青交所所设想的方向发展。在青岛仲裁委员会作出裁决后10天,中交运泽选择了妥协。

2012年11月11日,青交所与中交运泽达成仲裁案和解协议,约定双方继续履行《产权交易合同》,合同项下的产权转让剩余款项2.74亿元的付款期限,顺延至2015年12月30日。协议同时注明,该协议签订后视中交运泽已将唐岛湾项目用地交给了青交所。3年后,没有按协议条款还钱的青交所,又拿出了《裁决书》。

3年后的2015年12月18日,在双方顺延后的付款期限即将截止之际,中交运泽向青交所以及承担连带责任担保的青岛轮班担保有限公司发送《付款提示函》。

“到2016年还没付,我们就按照这个协议约定到法院去起诉他。”让中交运泽一方没有想到的是,中交运泽对青交所提起诉讼之后,青交所到法院申请强制执行仲裁裁决。在经过一年多的执行异议、复议审理后,山东省高院于2017年5月9日做出终审裁定:青岛仲裁委员会《裁定书》继续执行。

在青交所重新提起执行《裁决书》后,中交运泽当时的法定代表人李汉江甚至因此进入失信被执行人名单。多位知情人士透露,李汉江为中交天津航道局有限公司投资部门董事长,他只是兼任中交运泽法定代表人,“从2017年开始一年时间,多次出门高铁、飞机都坐不了”。

关于青交所,《每日经济新闻》记者获取的青交所利润表显示,在2013年、2014年和2015年上半年期间,青交所的净利润额共计2.01亿元。而在2012年,在国家对各类交易场所的清理整顿中,青交所于当年12月取得国务院清理整顿各类交易场所部际联席会议批文,在2012年8月,还被国家发改委认定为“国家电子商务试点项目”。

不过,这个最早由青岛保税区管委发起、经青岛市人民政府批准并报商务部备案的专业化电子交易市场,2013年以来却频繁陷入诉讼。天眼查的信息显示,自2013年以来,青交所涉及法律诉讼23起,其中绝大多数涉及民间借贷与合同买卖纠纷。6月中旬,一位从青交所离职的高管向记者表示,现在国家对交易平台的管控趋严,对整个行业进行清理整顿,青交所能够生存下去就不错了。

城发资管一位人士则透露,在2018年对接手中金海岸的相关尽调中,发现青交所欠了金融机构大约30亿元。

对于是否因自身资金情况未结清《产权交易合同》剩余款项,《每日经济新闻》记者尝试询问青交所方面,但多位人士以不知情为由拒绝置评。

回到原点:推翻仲裁后核心资产已转让

在2017年更换了代理律师后,剧情发生反转。“当时我们开会阅卷,猛然间发现仲裁裁决所依据的鉴定报告,在时间程序上有问题。”中交运泽目前的代理律师周劲龙向《每日经济新闻》记者表示。

《裁定书》显示,青岛市仲裁委员会于2012年9月25日委托青岛衡元德房地产评估有限公司(以下简称衡元德评估)对青交所的“可得利益损失”进行鉴定。

“仲裁委员会委托鉴定程序剥夺了中交运泽的法定举证权利。”周劲龙说。2017年12月19日,最高人民法院裁定青岛市中院重新审理后,青岛市中院于2018年7月18日裁定:(因违反仲裁法和《委托鉴定规则》相关条款)不予执行青岛市仲裁委青仲裁字(2012)第94号裁决。

“如果裁定不予执行了,仲裁决议就没有效力了。”但于光进向《每日经济新闻》记者表示,因《裁决书》产生的影响,仲裁机构不需承担责任。

事件还在发展,就在被裁定不予执行前一个月,《裁决书》没有提及的中金海岸股权被再次转让,青交所也借此脱手。

2018年6月8日,当年被青交所竞得的中金海岸100%股权变更到了青岛国企城发资管的名下。

按照城发资管的说法,他们也有苦衷。该公司一位负责人告诉记者,“因为(青交所)欠了金融机构大约30亿元,本着化解风险的要求,摸排了青交所的资产,基本上没有,比较优质的就剩下这块地(唐岛湾地块)了”。

不过,在2018年与城发集团的当面沟通中,中交运泽另一位代理人海润天睿律师事务所的李辅行指出,“(城发资管与青交所)签合同的时候,《裁决书》已经裁定的转让合同(《产权交易合同》)解除了,那时候合同是处在解除状态,(中金海岸股权)应该是返还给中交运泽的,就是(2018年)6月份的时候。”

也就是说,因《裁决书》裁决,在青交所2018年6月6日决定将中金海岸100%股权以9.08亿元价格转让给城发资管时,这部分股权理应属于中交运泽,青交所无权转让。

“我们前期找律师做的尽调,还真是没找着您说的这个。”城发资管一位负责人在与中交运泽代理人面对面沟通中称。但是,6月中旬,该人士在与《每日经济新闻》记者的电话中,承认知道仲裁的存在。

对于已经转出的中金海岸股权或者青交所未支付的2.74亿元转让款,中交运泽并没有放弃追讨。继在2018年8月23日将青交所以及与其有担保关系的青岛统业集团、青岛润邦非融资性担保有限公司起诉后,中交运泽于2018年12月将城发资管追加为第四被告。

在起诉书中,中交运泽称:“被告一(青交所)一边向法院申请强制执行仲裁裁决,一边又与被告四(城发资管)恶意串通,在2018年6月6日签订《股权转让协议》”。

“把我们追加成被告了,我们感觉这个事是很冤枉的,告我们是恶意串通也好,其他名目也好,这个是完全不存在的。”6月11日上午,城发资管上述负责人在电话中对记者说。

中交运泽起诉青交所和城发资管的诉讼,将在今年7月11日于山东省高院开庭。童才亮说:“原来觉得他只要(中金海岸)股权在,项目公司两块地总还是有价值。但股权这个时候也被转出去。我们就算赢了能拿回什么?”

除了苦耗12年的中交运泽,不论动机如何,作为当地国资企业,城发资管也陷入了这场纠缠多年的诉讼旋涡,而当年半路杀出的青交所及其背后股东似乎早已“置身事外”。

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