北京土地市场走热,房企会如何抉择?

土地市场腾讯房产张雁弘2019-06-12 15:21

【腾讯房产 张雁弘 发自北京】

在规土委召开土地推介会之后,北京供地速度明显加快,土地市场也开始重新回到人们的视野。随着孙河不限购地块的落锤,土地交易热度如同北京的气温一般,迅速升温。

这背后反应的不仅仅是价格的浮动,更是一些规则的变化。

据中原地产统计,2019年1-4月,北京住宅用地供应5宗,其中4月住宅用地供应2宗,均为限价,供应面积环比上涨140%。

而进入5月,规自委一次性推出了近期拟供经营性用地项目清单,清单中的地块数量为54宗。

这54宗土地叠加正在挂牌的7宗土地,合计61块,其中48宗为居住类用地,根据部分地块已公示的规划条件,扣除配建之后,住宅部分的规划建筑面积为543万平方米。

据毅家之言出品人郭毅的分析,2019年北京计划出让居住类用地71宗,住宅规划总建面达到785万方,由此势必导致北京商品住宅市场库存迅速上升。

一方面是土地供应的激增,另一方面是房企重仓土地去化的艰难,虽然房企明知北京土地的面粉稀缺,但如果做出的面包获取不到高溢价,在土地接盘时,想必也会畏首畏尾。

试问,伴随着土地市场走热,房企会如何抉择? 在梳理答案之前,我们先来看一组中原地产的统计数据。

据统计,4月北京住宅用地成交1宗/284.45万㎡,同比下降71%;成交楼面价为17811元/㎡,溢价率为20.14%,为近7个月峰值。住宅用地成交金额为10.2亿元,同比下降69%。

总体梳理2019年1-4月,住宅用地成交23宗/290.18万㎡,成交面积同比上涨18%,成交金额为593.71亿元,同比上涨7%,成交楼面价为20460元/㎡,溢价率为9.09%。

与往年相比,住宅用地成交金额及溢价走势处于下行趋势,由此可见,房企拿地意愿尤为谨慎,土地溢价率也维持在低位。

而在供地方面,4月住宅用地成交1宗/5.73万㎡,该地块位于门头沟永定镇,为不限价地块,执行70/90政策。

从整体供地来看,2019年1-4月,住宅用地成交23宗/290.18万㎡,其中限竞房地块成交9宗/145.45万㎡,成交面积占住宅用地成交面积的50%,共产房地块成交10宗/96.99万㎡,成交面积占住宅用地总成交面积的33%,不限价地块成交4宗/47.74万㎡,成交面积占住宅用地总成交面积的17%。

以住宅用地的成交结构来看,不限价土地的出现,值得市场关注。据业内媒体分析,执行了两年多的限价政策,很可能在未来的供地中,会逐步消失。

给出的理由是,在部分区域,面对大体量的供应和临近项目的贴身肉搏,新开楼盘售价已低于预售价,为遏制房价过快上涨的限价机制,也需要再重新评估。

由此来看,在供地方面,规划条件已经有所松动,但这种松动,会转变为房企拿地的动力?

毅家之言出品人郭毅认为,除了限价有限放宽之外,提振房企拿地动力,在地块体量以及限“70/90”政策方面,也需要重新来评估。

借此,再从房企的拿地态度来分析,4月仅合景泰富独立拿地1宗/5.73万㎡。总体2019年1-4月,房企独立拿地13宗/138万㎡,联合拿地10宗/152万㎡;国企拿地14宗/168万㎡,民企拿地5宗/68.3万㎡,国民联合拿地4宗/54万㎡。

从房企的拿地情况看,京投2019年1-4月土地储备最大,共2宗/46.49万㎡,其中独立拿地1宗/30.26万㎡,联合拿地1宗/16.23万㎡;其次是万科,联合拿地2宗/46.44万㎡。

据此,可以预见的是,在房企融资趋紧的当下,联合拿地和国企拿地,会成为市场的主流。但是面对面粉的集中供应以及正在操盘的限竞房入市压力,房企又会呈现出什么样的拿地策略呢?

我们预判,随着2019年房地产投资结构的深入调整,房地产总体会呈现出低端地产和高端地产“两头热”的态势。与之对应的,房企拿地也会呈现出相应的态势。

以当前成交的朝阳孙河地块来佐证,不仅未限价,也没有限制“70/90”,容积率低至1.1,未来可建商品房别墅。而房山区域青龙湖版块,虽限价3.7万/㎡,但大概率会以低于限价3000元的价格开盘。

据此推断,未来北京土地市场将呈现三个特点:第一,土地市场限制措施将有所缓和,虽然对于完成保障类住房的任务会继续严格贯彻执行,但也会在今年推出更多不限价地块;第二,对于未做限制的优质区域和地块,房企拿地必会贴身博弈,步步紧跟;第三,一些偏远区域的地块,敢于拿地的房企,较自身而言,需要具备极强的区域营销力和产品创造力。

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