透视:机构眼中的富力,是“喜”还是“忧”

行业动态腾讯房产·北京站雁弘2019-04-03 14:56

富力18年业绩发布前后,业内围绕两个问题展开激辩:看空者,因“负债”,追问富力是否“危险”;看好者,因“增速”,好奇富力因何“逆势”;

针对负债,在3月20日的业绩发布会上,富力董事总经理李哲明表示,富力地产短期负债压力已经基本解决,18年到期短期负债为160亿元,而目前的现金持有为347.1亿元,完全可以应对。

所以,质疑富力“危险”的,不妨先消消声,换个角度来思考。负债高于业内平均水平,并不可怕,可怕的是没有充裕的现金和高效的融资渠道,来偿债。

据年报显示,2018年富力票面利率介乎5.3%至7.7%,成功发行境内债券合计人民币143亿元,超短期融资券合计人民币82亿元,资产证券化产品人民币14亿元。

富力能借到钱,并且能借到便宜的钱,这就表明,富力的融资渠道是畅通的,财务管理也是高效的。简单得出这样的结论,或许看空者仍会质疑“不够客观”。

是否客观,不妨借助第三方机构,再对富力进行一次全面的财务体检。以下是摘录的花旗银行、德意志银行、摩根大通、汇丰银行对富力财务及经营业绩的评价:

花旗银行:基于7340亿的土地储备货值,相信富力在未来3年能实现25%的持续增长。基于加速的盈利结转,可持续的销售增长以及H股发行后进一步的流动性改善,给予“买入”评级;

德意志银行:业绩符合预期,在降杠杆的同时,实现更高的利润率和股息率,2019年不太激进的销售目标,多渠道降杠杆,充足的低成本可售资源支持高利润率,给予评级“买入”;

摩根大通:开发物业专注于交楼,19年更多的旧改项目可能落地并转化为土地储备,酒店私募股权的运营思路,财务管理增发并不是唯一选择,支出费用最大的时期已经过去,给予评级“增持”,目标价从18.5港元调升至22.0港元;

汇丰银行:2018年运营指标符合预期,8.5%的股息收益率充满吸引力。更快的施工计划有利支撑稳健的增长预期,重申买入,目标价从15.5港元调升至18.7港元;

除此之外,法国巴黎银行、联昌国际银行、海通国际、大化、中信里昂证券等机构,对富力19年业绩也进行了预判,摘录如下:

酒店和投资物业组合提供多元化的融资渠道,管理层预期酒店和投资物业收入将在5年内翻一番,预期负债率将逐步降低;

预期在高销售增长和利润率相对稳定下,富力在2019年至2021年盈利复合增长率将达到28%,预期毛利率在2019至2012年财年维持34%-35%的高位;

截至2018年底,已售未结转销售额780亿将有力支持19年的营业额继续增长;

财务风险被过分强调,不一定是最优质但肯定是估值最低之一;

以上来自机构的评价和预测,其实说的是五件事:

一是开发效率提升,总资产周转率持续改善;

二是拿好地且价低,得益于旧改优势以及在粤港澳大湾区的深耕;

三是盈利结转加速,大幅提升了资金的运作效率;

四是财务管理优化,增效降本;

五是多元业务金融化,酒店、医养、贸易港等现金流资产,都可以金融打包;

自从“活下去”成为共识之后,地产行业“后白银时代”便悄然而至,整个行业踏入调整的关键时期,转型、卖地割肉、股权转让、裁撤事业部,成为高频词汇。

而富力战略调整侧重的五件事,目的是持续保持规模增长、提高净资产回报率、大幅降低负债、提高利润水平、保持低成本多渠道融资优势,跑赢“后白银时代”。

具体到实操层面,在年报中也能找到富力积极调整战略布局的表述,摘录如下:

2018年富力已交付入账的建筑面积为611万平方米,增加30%。随着物业开发周期缩短,富力致力分散投资以降低物业版块风险及城市集中度,同时注重更快的周转和及更小型的项目上。

2018年,61个新建项目,其中20个已推出预售,能够立即为协议销售做贡献。缩短资金周转及缩短预售时间的能力,有助于大幅降低市场风险,及改善项目现金流状况。

对上述这段表述进行解析,不难发现富力“逆势”的秘诀,有3个关键因素:

1、周转率提升,交楼面积大幅增长,是18年实现更高财务利润的关键因素;

2、“小项目”加快经营性现金回收、审慎管理现金流出、控制土地储备收并购及积极拓展融资渠道,确保在整体融资环境不利的情况下,实现可持续健康增长;

3、降成本,由于每平米销售成本减少9%及平均售价稳定,促使毛利率增加2.7%至40.3%;

这是富力逆势增长的关键,也是后续可持续成长的压舱石。

由此,富力在规模提升的同时,营业额、核心利润、毛利、投资拿地、城市布局等方面,都表现抢眼,“后白银时代”通吃的“战略逻辑”也就不言自明。

2019年,是富力集团创立的25周年,如果把百年企业切分成四份,那25刚好是一个成长的节点,是一个芳华正茂的美好年华。

从1994年创办至今,富力走出了一条独具特色的发展之路,在业务布局上,除主营房产开发之外,在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造、创新服务平台等领域,都交出了一份满意的答卷。

以业绩数字来梳理,富力布局全球超过120个城市,累计开发项目超过300个,赢得100万业主信赖,可销售资源超7000亿元,商业地产总估值超1000亿元,酒店拥有量117家,成为全球最大豪华酒店业主。

此外,在城市更新中,富力走在了同行的前列,在公司发展初期,参与改造了钢材厂、硫酸厂等10多座旧厂房,1997-2001年,仅4年时,完成10个旧改项目,许多被改造后的项目,如今已成为城市更新的样板和地标名片。

一直以来,富力以“创建非凡,至善共生”的理念,在社会创造经济价值的同时,也持续践行着社会责任,从慈善捐赠到精准扶贫再到公益体育,累计捐款金额已经超过4.92亿,为共建和谐、幸福的美好社会,发挥着积极贡献。

回溯富力的发展,会清晰的发现,富力迈出的每一步,都稳健有力,2018年跃入千亿阵营,不仅是产城布局、多元发展、稳健增长等战略策略的取胜,更是与城市生长、运营美好、践行责任等企业担当的共赢。

25载时光流转着中,富力顺势而为,一步步羽化蜕变,超越既定目标,实现质的飞跃。正所谓,幻幻大千,无惧于行,因战略调整非凡新生的富力,未来可期。

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