【企鹅前线】2018年北京土地市场“凉凉” 溢价率创5年新低

腾讯智慧房产北京1月3日讯 (黄小妹)如果要用一首主题曲形容2018年北京土地市场,那就是一曲《凉凉》。

北京中原数据显示,2018年北京供应土地68宗,供应面积878.63万㎡,环比2017年下降37%;成交63宗,成交面积783㎡,环比2017年下降28%,成交总额1678亿元,环比2017年下降36%。平均成交楼面价2.14元/㎡。年度溢价率14%,为近5年的最低值。

根据《北京市2018年建设用地供应计划》今年北京市建设用地计划供应总量为4300万㎡,其中住宅用地(不含保障房)计划供应650万㎡。从供应计划完成率来看,2018年住宅用地供应计划完成率为114%。

住宅用地方面,2018年北京住宅用地累计供应59宗,供应总面积737.88万㎡,环比2017年下降40%;成交52宗,成交面积624万㎡,环比2017年下降36%;平均楼面价为2.34万元/㎡。总成交金额1467.48亿,环比2017年下降39%。平均溢价率为15%,环比下降11%。

在今年成交的52宗住宅用地中,限价房用地41宗,成交面积496.92万㎡,占比总成交面积的79.6%。共有产权用地成交10宗,成交面积114.94万㎡,占总成交面积的18.4%。

商服用地方面,2018年北京累计成交11宗,成交面积159万㎡,成交金额210亿元,溢价率仅为3%。

整体来看,2018年,房企在京拿地日趋理性。北京土地成交额环比降近4成,并且成交地块的平均溢价率不高。

首先我们先来看看,《2018年北京成交地块之最》。

01成交总价最高地块

2018年北京成交总价最高地块为北京市朝阳区奥林匹克公园中心区B23等地块,规划用途为B4综合性商业金融服务业用地、F3其他类多功能用地。该地块总成交额86.63亿元,综合楼面价17803万元/平,拿地时间2018年11月5日,竞得方为北京北辰实业集团有限责任公司。

其次为丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块,2018年11月26日被中铁诺德以成交总价70.2亿元竞得,综合楼面价42942元/平。该地块销售均价不超过67702元/平米,最高销售单价不得超过71087元/平米。

第三为昌平区沙河镇七里渠南北村土地一级开发项目CP00-1600-0015等地块,69亿元,摘得者首开+华润+建工联合体。该地块限价54197元/平,最高限价不得超过56907元/平。

02土地成交楼面价最贵地块

2018年成交地块中成交楼面价最高的为首创+远洋联合体所拍之地:朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村2902-46地块。拿地时间2018年1月4日,商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米,溢价率为9.3%。

其次是旭辉+中粮联合所拿的地:朝阳区孙河乡北甸西村2902-14地块,拿地时间2018年1月17日,商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米,溢价率仅是1.02%。

2018年北京土地市场还有哪些看点?

01 远郊区成土地供应主力 顺义大兴分别摘得冠军、亚军

2018年成交的52宗住宅地块中,大部分位于远郊区,城六区的土地资源越来越稀缺,伴随着城市基础设施的完善,远郊区的土地交易成北京土拍市场的主力军。

据统计,全年成交的住宅地块中,仅有13宗位于城六区,占总地块的25%。其中,朝阳区6宗地、丰台区5宗地、海淀区及石景山区各1宗地。

北京远郊区则有39宗住宅用地完成交易。其中顺义和大兴以9宗和7宗成交地块数分别夺得冠军和亚军;紧跟其后的为昌平和房山。

02 “流拍”成北京2018年土地市场的“关键词

据统计,2018年北京土拍市场共出现8宗地块流拍。

中原分析师认为,主要原因在于始楼面价较高,与销售价之间的缝隙比较小,导致土地成本过高,严重挤压利润空间。

具体而言,北京地价一向较高,随着调控政策的不断加码,尤其是金融端的去杠杆,市场资金成本不断走高,导致房企资金面比较紧张。

另一方面,今年北京成交量始终保持在低位运行,反映了市场开始趋于理性,在这个背景下,房企谨慎拿地也在意料之中。

03低溢价率仅为14% 为近5年最低值

中原地产研究中心统计数据显示,2018年全年成交的63宗地块中,平均溢价率只有14%,为近5年的最低值。

业内人士分析,溢价率低的原因主要是所有土地全部限价,而限竞房市场非常惨淡,全面进入卖不完时代。

04 联合拿地成趋势

电建地产拿地超50万方,五大房企拿地超130万方。2018年拿地面积TOP10榜首的为电建地产,成交面积51.07万㎡,其次为中海地产和隆泰,分别为42.54万㎡和39.84万㎡。且中国中铁拿地金额最高,成交金额为213.64亿元,其次为首开集团和中海地产,分别为195.7亿元和181.96亿元。

值得注意的是,全年成交的63宗地块里,其中有23宗地块是多家企业联合体拿下,占比达32.39%。

腾讯智慧房产发现,随着拿地成本的增加,为有效降低拿地成本,合作共赢,诸多房企选择联合开发。联合体拿地的房企,大部分为民营房企抱团拿地;而单独拿地的,则以央企和国企为主。

其中,首开+金地联合体成为2018年北京土拍市场最佳拍档,共联合拿下3宗地块,分别是顺义区后沙峪镇地块、2宗朝阳区崔各庄乡地块,共花费98.4亿。

中原地产首席分析师张大伟表示,联合拿地依然是主流,热点城市拿地已经是联合体时代,几家企业围标将成为主流。

专家预测:在已出让限竞房地块中 70%的地块亏损成定局

张大伟表示,2019年年初将再次出现土地市场供应井喷,2019年1月将有25宗土地出让,合计达17宗住宅土地,其中包括最近挂牌的3宗集体土地共有产权房,预计2019年1月北京土地出让金将超过300亿。

此外,中原地产研究中心统计数据显示,北京累计供应的限竞房土地合计多达86宗,限竞房住宅规划建筑面积高达830万平米。按照7090占大部分计算,北京已经出让成交的土地将形成超过7-8万套限竞房。

张大伟预判,北京已经出让的86宗限竞房项目,70%的地块亏损已成定局。

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