实探首创天阅西山

腾讯房产·北京站2018-12-07 07:30

2018年9月底,首创天阅西山通知业主收房,当时有业主反映首创天阅西山在设计、装修、园林等方面与当初宣传时不符,为此向首创置业进行了反馈。

业主提出的核心诉求,有以下五点:

1、独立电梯入户,两梯两户;

2、恒温恒湿系统及24小时热水都没有运行;

3、园林水系及植物搭配;

4、2000㎡私家会所;

5、新风系统没有起到作用;

6、物业能源费用;

随后,业主这些反馈意见,经由自媒体端在网络开始扩散,引发关注,并被定义为“质量门”事件。那么,事实是否如此?交房背后的维权是否另有隐情呢?

我们走进项目来进行整个事件的梳理:

01

园林实测

从项目南门进入园区后,首先看到的是一排成树,沿着硬质铺装的路面,走到园区的西侧,能看到树木和草坪之间,用作休息的硬件设施布置。

顺着西侧继续走,在7号楼北侧,能看到坡地景观、儿童游乐设施、水系、景观廊架和银杏树。

而针对业主反映的水系,项目园林水系采用的是南方小径潜溪的设计,而并非北方水池式的设计。从整体效果来看,小径水系的设计,在夏天的时候,会成为小孩子的亲水空间,而且不需要家长担心孩子的安全问题。

在观察园林设计的同时,小区公示栏上张贴的一张《关于近期业主关心事项的公告》书。

其中有5项针对园林品质的提升:

1、进一步丰富入口两侧种植层次、提升种植密度,同时增加对景墙及涌泉水池;

2、树阵草坪区增加一条人行道,增强7、8号楼间交通联系,结合新增步道两侧进一步丰富植物层次,并设置休闲场地;

3、对儿童活动区的阶梯木平台进行改造以扩大活动场面积并升级游乐器械档次,选用高档设备;

4、在生态草沟区增加一条人行步道,加强6、7号楼间交通联系,结合新增步道进一步丰富种植层次,并提升无障碍关爱设施;

5、将景观廊架区西侧设为独立的老年人健身场地,调整铺装,增加休息坐凳并升级健身器材档次,改用高档设备;

其中品质提升的第一条,是因为部分业主感觉园区入户没有遮挡,担心风水不好,为了给业主一份心理上的安心,首创置业也尽力进行了满足。

02

入户体验

在业主反馈的意见中,其中在入户方面,核心诉求是一屋内的墙角、地面、新风系统等破损。

据此在入户实测中,在地面铺装中确实有一些微小的缝隙。据首创天阅西山工程人员讲:项目地面铺装采用的是天然石材,部分石材是会有瑕疵,但他们已经在根据业主反映的情况,进行替换。

同时,在9月底项目交房时,有200位作业工程人员就在现场待命,随时解决业主提出的诉求。截止当前,交房2月有余,目前驻场的仍有100多名工程人员。

至于业主提到的新风系统不起作用,并非新风系统本身的问题,而是业主在收房初期,因为不了解新风系统开关位置,并未开启系统。而且,在网络上流传的照片,根据显示的温度判断,也并非业主在首创天阅西山测得的数据照片。

而真实数据是,上周末北京雾霾,有小区业主使用测雾霾仪器,在家中测量的PM2.5数据是28,空气质量在优的范围内。此外,在交付的新房内,测试了智能家居,开启并没有问题,卫生间配置了智能马桶。

在2018年业主收房中,爆出的项目减配问题,往往会在精装、科技、智能等方面做文章,但依据智能马桶这一细节进行推测,首创天阅西山在精装智能配置上,并未减配。另据项目工程人员讲述,屋内交付的硬件与售房时并无区别。

作为精装交付的住宅,在业主验房收房的时候,发现有需要整改的部位,也实属正常。但业主不能容忍的是,反映的问题,有些项目会避重就轻,不予彻底解决。而在首创天阅西山,从服务人员数量来看,是在采取积极的态度,来彻底解决业主的交房诉求。

03

配套服务

前面提到,在园林实测中,注意到《关于近期业主关心事项的公告》书中,不仅提到了园林品质提升的措施,而且对业主关心的会所及能源费收取,也做了说明:

目前,首创天阅西山正在对曾经的售楼处,也就是交付后的会所,进行整体装修提升。并未部分业主认为的【拆除】处理。未来会所投入使用后,原有功能不会变。

另外关于能源费,首创天阅西山是通过招标的方式,选中北京京燃泛海能源管理公司来负责供暖、供冷及新风系统运行。

这家公司是北京燃气能源发展有限公司控股子公司,能源费收取是依据政府定价指导。同时,针对业主反映交付后的能源费高于当初宣传的价格,我们也做了调查。

早期采用毛细管网系统进行供暖供热,是因为采用的是地源热泵的方式,通过冬天吸取地热,夏天向地下散热的方式,来实现能源的供应,会减少对外部能源的使用,自然能源费用会低一些,大概50元/㎡左右。

但在项目所在的区域,基于政府的规定,不能设置地源热泵,这就需要使用外部能源来驱动毛细管网系统,为此能源费会增加。据调查,宋家庄金茂府交付后的能源费,大概会在70元/㎡左右,与首创天阅西山业主交付的能源费相近。

并且,北京京燃泛海能源管理公司也针对业主反映的问题,出具了详细的能源收费清单,如下图:

在12月4日首次官方微信公告中看到:项目公司将拨出专项资金对在2018年12月31日前办理完成入住手续(8#、9#、10#楼)的业主进行能源费阶段性贴补,每户贴补10元/平米,贴补期限10年。旨在为培养各位业主使用这套供暖、制冷、新风系统的习惯为目的。

此外,针对业主反映的电梯空间不足的问题,根据《住宅设计规范》,十二层及十二层以上的住宅,每栋楼设置电梯不应该少于两台,其中应设置一台可容纳担架的电梯。

项目楼栋中共设置有两部电梯,其中一部为常规电梯,另一部为内部空间细长的担架电梯。相比其他交付的项目,选配同样电梯,首创天阅西山的电梯配置是考虑到了高层居住的安全性,尤其是老年人的安全。

04

从首创天阅西山项目在网络上引发的关注,到针对业主反馈问题进行的实地探查,相隔2个多月,业主关注的问题事无巨细,站在业主的角度来考虑,动用了6个钱包,选择了一套改善性的住宅,对房子的品质有高要求,也是正常。

但在实地探访中,我们了解到,首创天阅西山本身并未涉及偷工减料,而且针对业主反馈的诉求,进行了积极的品质提升。并对于部分业主的个性化需求,也尽最大可能进行了品质的满足和提升。

2018年因为多种因素,房企在销售端面临了行业的周期性调整,在售后服务端,也迎来政策调整后交房的高峰期,如何协调好内外交加的压力,也成为考验房企产品和服务品质的试金石。

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