租金与城市圈层

业内热评21世纪经济报道李一戈2018-08-24 07:38

李一戈

有个老乡,工科博士毕业后在北京某研究单位从事高端技术研究工作。去年结婚,租了个老旧小区的小两居室,5300块。前不久,房东说旁边的房子租金都是7500,他也要涨,但博士这种情况不容易,就只收7300好了。

博士月薪1万出点头,不到11000。他老婆大学刚毕业,薪水只有5000多块。原本就过得紧巴巴的,也不敢要孩子。房租涨后,占家庭月收入的40%多,压力增大到几乎难以承受。后来发现网上有个跟他情况非常相近的帖子,很火。看来博士非个案。

博士跟老婆商量后,有三个选择:搬到远点的地方去,五环外,租金5000多应该是可以找到房子的,只是上班时间单程要多一个小时;原地咬牙坚持,等着轮候抽签公租房;老婆从原单位辞职,去大学同学所在的创业公司,薪水翻番,但也可能一年两年就失业。

我刚写稿的时候收到博士微信,他老婆辞职去做市场营销了。

京城居大不易,“居”既包括买的房也包括租的房。像北京上海深圳这样的特大城市,房价高得离谱,房价租金比却一直不高。不过,经过这两年的房租补涨,谁也不敢说房租不高了。即使如此,买房若是用来出租,回报率仍然极低。

京沪深是全国年轻人向往的城市。某种程度上,哪个城市拥有了年轻人尤其是高学历高层次的年轻人,哪个城市就有了创新活力,未来也更具竞争力。我们不能说,年轻人既买不起房也租不起房是正常的。

市场化的房屋租金,说到底是供求关系决定的。有舆论说租赁机构对这次以北京为代表的租金上涨,起到了主导的或至少是推波助澜的作用,但从机构租赁占比甚低的实际情况看,这个观点尚待更详实数据支撑,目前更像是少数案例放大后的激烈波动。

北京城区这几年在往外疏散人口,与此同时,大批违法违章建筑被拆除。拆除面积过大,新建面积过少,而疏散人口数量与此不能达成平衡,从而导致住房租赁市场严重供不应求,一旦被某个随机要素激发(比如个别机构以较高租金收集房源),就会向整个市场扩散。

此前我提出了建议,要下决心迅速增加租赁住房及其用地的有效供应。同时,也要增加热点城市的商品住房及其用地的供应。因为,租购是会相互转换的。北京有大量商品住房项目符合销售条件,却因为拿不到预售销售许可证而待字闺中,这对包括租赁在内的房地产市场供求是有很大影响的。希望有关部门能以为民办实事的态度出发尽快解决。

从统计数据看,我国城镇家庭住房自有率是很高的,超过了多数西方发达经济体。但房租上涨过快带来的伤害,并不亚于房价。比如,它会直接推涨CPI,推高商业成本,急剧加大租户尤其是年轻租户的焦虑感。相比住房产权业主,租户更弱势,更需要保护。过去多年我们对住房租赁市场重视不够,特别体现在对租赁主体保护不够。

以我个人的从业经历看,大城市的房价曾经出现过调整,哪怕是短暂的,却很少听说房租下跌。不是每个人都买得起房,现在自己已经买房的多数都有过租房的经历,因此,这波房租上涨潮,不仅引发了租户的恐慌情绪,也让老租客们想起了曾经的焦虑不安,可谓感同身受。这就是网络上为此集体共鸣的原因。

虽然缓解房租上涨的治本之策是增加租赁房源供应,北京等城市也确实在采取措施,比如北京2021年之前将供应1000公顷农村集体建设用地来建租赁住房、今年将供应万套公租房,但对于眼前就面临大幅涨价的租户来说,只有两个选择,要么接受,要么搬家。而搬家,一般是往离城区更远的地方搬。

决定通勤距离长短的,不是公里,而是工具,交通工具。京沪深工薪阶层适宜的通勤工具是轨道交通。包括轨道交通网络在内的城市基础设施建设,重要考量因素包括人口密度、产业布局等,最终还是要用经济实力说话。北京的环路从二环一直修到六环,正是基础设施逐步成熟完善的表征。轨道交通只是由环状变成了网格状,本质上还是人口、产业及其背后的经济实力的呈现。顺便说一句,修建地铁只是第一步,每年还有巨大的运营成本。所以,全世界也很少有城市像纽约地铁这样能24小时运行。

轨道交通网络拉大了城市的骨架,引导着都市人群的居住和就业。像北京这样的城市,要真正解决中心城区人口负荷过大的压力,还是要靠发展城市群,而不是局限于北京市本身。东京、纽约城市群,是与其周边一批卫星城市共同构建的。

几个一线城市,只有广佛同城化稍具雏形,深圳与惠州、东莞的连接还差得很远,上海、北京都是一枝独秀。京沪深穗都还有一些区县没有通地铁,北京只有一条地铁延到了河北燕郊(正在修建中),上海也只有一条地铁延到了苏州。如果中心城与卫星城通过轨道交通实现了同城化,无论是居住空间还是产业空间,都会呈数倍地放大,中心城的房价与租金就有了摊薄的可能。

此外,轨道交通与就业、居住是密切关联的。如果住在北京房山,在CBD上班,轨道交通再发达,也得一个半小时,如果在丰台就业,就近多了。

我为什么写的是“城市圈层”?因为城市本身有个同心层,城市与城市之间有个城市圈或城市群。当然,这与当前的房租大涨没有那么直接的关系。(编辑 欧阳觅剑)

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