中国房子的空置率到底有多高 答案出乎意料

置业导购腾讯房产北京站2018-06-25 07:56

[摘要]我们买不买房参考的因素很多,比如利率、政府调控、市场预期等,但一个最简单、最实用的因素却被淡忘了,那就是市场上的房子到底是多了还少了!

我们买不买房参考的因素很多,比如利率、政府调控、市场预期等,但一个最简单、最实用的因素却被淡忘了,那就是市场上的房子到底是多了还少了!

房子也是商品,买的人多了会涨,反之会跌,这么简单的供需关系相信大家不会不知道,但却不被人们使用,根本原因在于信息不对称,比如你去买商家的商品,需求看得一清二楚,但商家到底有多少商品,你不知道,所以有时价格往往是虚高。

那么中国现在的房子是多了还是少了?够不够住?我们可以用空置率来衡量。

对于空置房率,目前没有权威的数据,官方公布的只有商品房待售面积,它说的是开发商已经建好的准备要出售或出租的房子,包括以前年度竣工和本期竣工的房子。

但是商品房待售面积只能测量增量房子的空置率,而存量房子当中的空置率到底是多少却没有统计到。

所谓住房空置率正确的应该是:某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 不包含已出租的房子。

近日,原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时,他说:

之前,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

他没有给出确切的数据,但按照他的说法,中国目前的空置率显然是要高于13%的。

当然中国没有进行房屋大普查,空置率确切的数据并不能找到,对于中国的空置率各路人马说法明显不一。

今年3月,原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说:2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。

2015年5月腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测:

2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,城镇空置房为4898万套。

2013年六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。

很显然,各路人士对我国住房空置率的预测虽然说法不一,但都认可在10%的幅度以上。

按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区;空置率在10%---20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

如果按照国际通行做法,我国的空置房率确实偏高,有的数据甚至已经到了商品房严重积压区。

那这样意味着什么?这预示着中国房价将要见顶了吗?

显然不是,中国的住房空置率偏高这是事实,但不意味着房价见顶,比如按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的预测,中国城镇住宅空置率达到22.4%,但依然出现了2016年一二线房价的暴涨以及2017年三四线的大涨。

我的住房空置率要分两方面来看,一是处于城镇化顶尖的一二线城市房子依然是紧俏,而人口不断流出的三四线城市则是供大于求,房子面临积压的风险。

根本原因在于中国依然处于城镇化进程,即使中国目前人口出生率低,但存量下的人口流动会让高级别城市人口增速大于房子供应量,结果就是中国处于金字塔上端的房子继续上涨,下端的房子会滞涨。

数据显示:2017年,中国人口城镇化率58.52%,户籍人口城镇化率42.35%,无论是人口的城镇化,还是户籍的城镇化都没有达到80%,这个数值被认为是城镇化的顶端。

1、人口的城镇化会带来增量的人口,表现为当地人口地净流入;

2、户籍的城镇化表现为城市内部人口结构的变化,即越来越来的人口获得房票。

所以按照中国目前城镇化率1%的递增幅度,中国中心城市(省级以上)至少还有十几年的人口净流入期,对应的就是对房子的需求量越来越大。

而从住房供应上看,随着城镇化的逐渐深入,大城市新增用地逐渐少,开始进入存量房时代,2016年7月,北京房屋总成交2.9万套,其中,新房成交0.7万套,二手房成交2.2万套;从15个热点城市中,二手房/新房成交量比值由2提升至4。

存量房时代的到来意味着大城市可供出售的住房更多只能从存量房腾挪,结果是快速消化目前的空置房。

我们以深圳为例,深圳是典型的外来人口城市,同时也是小产权房集中地。深圳的住宅分为三类,有人做过测算深圳住房面积是4.04 亿平方米。

1、城中村、小产权房等:1.76亿平方米;

2、商品房:1亿平方米;

3、保障住房:大约1.28亿平方米。

空置率房主要集中在商品房,没有多少人去炒作小产权房和保障房吧。我们来算下,1 亿平方米如果每套房居住面积是90平方米,那么就有111万套房。

假设深圳房子空置率是20%,那么空置房数就是22.2万套房,可以满足70万左右的人口居住,以深圳二千万的人口体量,多吗?

所以以中国房子空置率高企预言房价见顶这是伪命题,对三四线城市或许有效,对一二线城市不会管用。即使接近城镇化末端也很难见效,因为住宅土地由地方政府供应,当大量的需求追逐有限的资源时往往表现为上涨。

比如说中国香港,都说它人多地少,但香港实际的所有建设用地面积只占总面积的25%,住宅用地仅占7%,这是香港房价居高不下的重要原因。

昌平 中海丽春湖墅

88平米三居

腾讯房产讯 昌平中海丽春湖墅,简装修,88平米三居价格为最低500万元/套。

项目由北京中海宏业房地产开发有限公司开发,占地面积为120000平方米,产权为住宅70年,总户数0户,容积率1.05,绿化率30%。

项目位于丽春湖北岸,沙河地铁站南600米。,更多详情请致电:400-819-1111转668888。

中国房子的空置率到底有多高?答案出乎意料

楼盘简介:中海丽春湖墅坐落于京北,南侧紧邻水域面积3500多亩的丽春湖,与项目隔湖相望的,是京北的湿地公园——滨河森林公园,总占地面积一万多亩,是市区公园“朝阳公园”的两倍有余。西侧紧邻中海尚湖世家项目,北侧为沙河高教园区,是纯碎的别墅圈层及高素质人群的聚集区。项目周边交通便利,南北向的京藏高速、京新高速、南丰路;东西向的北清路、北五环、北六环以及轨道交通昌平线、地铁8号线和规划中的19号线,共同形成了“三纵三横三轨道”的立体网络式交通,让项目与北二环、北三环、北四环、朝阳亚奥板块、海淀万柳板块等多个区域的无缝连接。项目周边配套完善,除了自身配建的大型商业外,还有永旺购物中心、华联购物中心、沃尔玛、八达岭奥特莱斯,医疗方面北大国际医院、积水潭医院(回龙观分院)、北京市昌平区中西医结合医院等,资源齐至。中海丽春湖墅师法中国古典园林中皇家园林,以古典中式建筑风格为蓝本并进行重新刻画演绎。

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    昌平 华润未来城市

    户型面积118-131平3居

    腾讯房产讯 昌平华润未来城市,非毛坯,项目新开盘楼栋为二期A-07#楼,户型面积118-131平3居,均价61000元/平。一期有少量房源在售,户型面积133平3居和160平4居,均价60000-63000元/平。价格为均价63000元/平。

    项目由北京未来科技城润昌置业有限公司开发,占地面积为133682平方米,共7栋楼,建面95-160平三到四居,6-10层低密洋房,未来科学城核心区域,低密住宅、智慧办公、活力商街,TOD城市综合体产权为70年,总户数733户,物业费暂无资料,容积率3.5,绿化率30%。

    项目入住时间2019年,项目位于北京市昌平区小汤山镇未来城北一街,更多详情请致电:400-819-1111转827227。

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    楼盘简介:华润·未来城市是一个以住宅,商业和写字楼为一体的大型科技、低碳、绿色社区。周边有写字楼、商街、商业综合体等配套丰富。 温都水城、温榆河、海鶄落湿地公园、未来科技城滨河公园等,环境优美。

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    大北京 碧桂园北京郡

    户型面积125-132平方米

    腾讯房产讯 大北京碧桂园北京郡,非毛坯,户型面积125-132平方米。项目共由7个地块组成,可容纳4500户。价格为均价12500元/平。

    项目由张家口下花园区碧桂园房地产开发有限公司开发,占地面积为706035平方米,四期加推项目,公寓,洋房,商业房。产权为70年,总户数0户,容积率1.2,绿化率40%。

    项目位于下花园·新辰路碧桂园,更多详情请致电:400-819-1111转100360。

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    楼盘简介:碧桂园·北京郡项目紧邻京藏高速下花园出口,京张高铁下花园北站旁。西起新辰路,南至战备路,西至规划路,北临110国道。鸡鸣山、鸡鸣驿、洋河湿地公园、段家堡森林公园、蔚县小五台山等著名景区环伺。  项目总体占地面积1059亩,首推规划产品为104-106㎡叠拼美墅为主,112-136㎡联排别墅为主。依托小镇配套,酒店、银行、餐饮、医疗配套资源一应俱全,项目配置3万平米的英伦商业街涵盖、餐饮、社区超市、银行网点等社区配套。

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    大兴 金地悦风华

    主力户型89-138平3-4居

    腾讯房产讯 大兴金地悦风华,预计2018年6月开盘,项目位于大兴区广阳大街与春和路交口西南,占地面积为29265平方米,价格为均价55016元/平,主力户型为89平-138平3居-4居。

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    楼盘简介:金地·悦风华由金地集团打造,也是北京风华系产品。位于大兴黄村板块成熟区域,距景山学校大兴实验学校750米,项目内配备幼儿园,近距荟聚购物中心、绿地缤纷城,区域内两家三甲医院在建,600米高米店公园。

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    平谷 和棠瑞著

    预计2018年6月开盘

    腾讯房产讯 平谷和棠瑞著,预计2018年6月开盘,项目位于北京平谷金海湖景区坝前广场西侧500米,占地面积为151600平方米,价格待定。

    中国房子的空置率到底有多高?答案出乎意料

    楼盘简介:和棠瑞著,位于北京副中心北,平谷区万亩金海湖畔,是由首创、首开、保利、龙湖四大知名房企倾力共筑的新中式城市湖光合院。项目距离北京城区1小时车程,多条高速及规划中轨道交通直达。2020年,世界休闲大会落位金海湖,政府推动1+4+N”休闲娱乐配套快速落地。2平方公里世界休闲小镇,规划3万方会展中心、15万方商业集群、22处人文生态资源、”三横一纵两轨道”交通资源等城市全系配套,满足世界湖居理想,敬献东方城市合院。

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