氪空间刘成城的不一样,用自营扩张出行业第一

行业动态腾讯房产北京站2018-05-25 11:40

[摘要]管理自营面积22万平,工位3.5万个,物业数量49个,这是成立4年的氪空间截至今年一季度所取得的成绩

(腾讯房产 陈梦琴 发自北京)

管理自营面积22万平,工位3.5万个,物业数量49个,这是成立4年的氪空间截至今年一季度所取得的成绩。如果从自营面积这一维度衡量,氪空间已经是行业老大,并远高于老二。

但它年轻的管理者刘成城并不满足,他还要走得更远、更快,要在2019年底管理面积达到150万平,工位达到22万个,以实现年增长率300%。

刘成城宣布这个目标时是在氪空间总部,骏豪中央广场19层。在经历过井喷期现已进入巨头扩张抢赛道的联合办公领域,生于1988年的刘成城要面对的都是有着丰富经验的高手,联合办公鼻祖wework、创办优客工场的地产老炮毛大庆、创办纳什空间的张剑等。幸运的是,互联网及科技进步带来的颠覆让一切不再墨守成规。

(一)

对供应链端的改造,是刘成城依靠互联网思维做出的改变,也是氪空间相对于其他联合办公产品的核心优势。

5月22日,在数十家来自财经、科技、房产领域的媒体面前,刘成城分享着氪空间的与众不同。他身着宽松的黑色运动套服,外套敞开,内搭是一件超过外套长的白T。这让刘成城看起来并不像一名董事长,倒有点大四技术宅男的感觉,声音也是软萌软萌的。

氪空间刘成城的不一样,用自营扩张出行业第一

供应链改造体现在哪里?刘成城以桌子举例,市场上常见的桌子长度1.3米,在2.4米宽的空间里,就只能放一张桌子,但把桌子改为1.12米,可以放两张,由于桌腿间距都是0.95米宽,所以缩短桌子并不会影响用户体验。

类似于这样的细微改变,在氪空间还有很多,说到底,就是在不影响用户体验下,尽量排布更多的桌子,保证产品的商业逻辑成立。刘成城的这个想法是受小米启发。2013年,小米手机横空出世,并以一部1999元预售价掀起网络旋风。“小米的供应链改造就是流程变化,先收费1999元,40天后交付,而手机中芯片隔一个季度就降价40%,如此一来,小米生产手机的成本便下降了。”

刘成城颇为自得,“整个行业就我们在做供应链的改造,只有这样才能保证商业模式的成立,利润率才有保障。”

(二)

与其他联合办公产品一样,盈利模式单一是氪空间的弊端,目前,工位服务费是其唯一的收入来源。但成本支出却是多样化:空间的租金、装修费用、拓客及运营服务费用。

与绝大多数联合办工产品不一样的是,依靠工位服务费的氪空间已经实现大部分门店盈利,“很多同行还没有实现这一点。”刘成城喜欢将氪空间对标联合办公鼻祖WeWork,“WeWork利润率全球200多个点,利润率在30%左右,氪空间的门店也实现过。”

拆解氪空间的利润率,空间标准化体系和专业的智慧供应链模式帮助统一管理、提升效率的贡献不可忽视,它们让氪空间造价降低20%,加剧采购成本降低40%,缩短交付时间,办公使用效率提升30%。

相比传统的写字楼,氪空间在空间设计过程及室内产品配置上都会更强调用户体验感,比如计算空间照明,考虑照明对人的影响,比如配置库克、美国总统都在用的“全球第一椅”……这很大程度上提升了氪空间的出租率。去年10月,有媒体曾做过调查,在出租率上,氪空间是大于94.2%,位列第一,方糖小镇在90%左右,SOHO 3Q在85%左右。

不过受扩张影响,氪空间整体是亏损的,刘成城表示,氪空间还要快速扩张,“我们同时也在考虑降低氪空间门店利润率,降低到10%左右,投入更多的资金做客户的体验。”

截至2018年4月,氪空间在全国10座城市拥有近40个联合办公场所,分布在北京、上海、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门以及中国香港,接下来还将登陆日本东京、新加坡等国家和地区。

氪空间刘成城的不一样,用自营扩张出行业第一

“等同时有20万人在氪空间里办公的时候,我们会做一些增值服务,一是为了给客户提供更多服务,另一方面提高我们的收入,优化财务情况,但在没有规模之前,没有意义。”

(三)

2018年一季度,氪空间已新增20个物业,在选址上都是在城市的核心商圈,比如北京金融街海峡国际社区、国贸桥附近的万科大都会;上海有陆家嘴商圈、华山路商圈、虹桥商圈等。刘成城丝毫不掩饰内心的想法,“未来100天,我们会连开12个社区。而在今年年底,北京、上海TOP20的写字楼内,好的物业可能都会被我们吞掉。”

门店的选址,刘成城都是根据氪空间的用户画像而定。“氪空间的客户只有20%以上是成立两年以内的企业,40%是成立五年以上的,大部分是小公司,不一定是初创企业。这些小企业都是有流水的,公司需要在核心位置。”

如此积极跑马圈地,除了抢赛道也在于联合办公的前景。有数据显示,共享办公正以每年30%的速度增长,预计到2019年我国共享办公总运营面积将到达510万平方米,到2030年,30%的办公空间将以共享办公的形式存在。

这一前景,氪空间看到了,入华的WeWork也看到了,优客工场等都看到了。今年一季度各自都在砌筑堡垒,优客工场已经并购洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社,即将合并Workingdom,它的估值也水涨船高,达17亿美元,创始人毛大庆在接受采访时表示,可能年内或明年年初进行IPO。WeWork则于4月初并购了裸心社,迅速扩张在中国市场的份额。

刘成城始终对并购有排斥,“我们现在一个月开4万平,这个开的自营面积在同行中都可以排第三,没有必要收购小于4万平的标的,而且还得去对它的产品质量、服务品质进行升级,这没有意义。”

(四)

自营可以确保品质,让氪空间可以实现门店盈利,进而融资,但也像一条水蛭,不断地“吸血”,在高速扩张中,则表现得更明显。刘成城算了一本帐,“氪空间每平米造价三四千,以三千计算,开一百万方就需要30亿人民币。”这并不是一个小数目。

融资是重中之重。从创立到现在,氪空间已经过5轮投资,最大一笔是今年1月份引入的6亿元人民币。这也成为刘成城对抗“有些同行”的利器,“有些同行融资融的是资源,资源价值三千万还是三个亿并不好说,我们拿到的是现金。

“今年年内我们还会有两轮融资,原去哪儿网的CFO朱晓路最近加入了我们团队,接下来两个月内我们会再跟大家见面,释放一个信息。”除了融资战将到位,公关梯队也已搭好,氪空间似乎已经准备好了打一场硬战。

今年5月,滴滴原高管陶然加盟氪空间,出任公关副总裁。陶然曾是媒体人士,后加入阿里巴巴进入公关部门,并从一线公关一路晋升为阿里集团公关副总裁,后在滴滴统筹整体的公关事务。其经历了阿里巴巴B2B香港上市、阿里巴巴集团美国上市等,公关经验可谓丰富。

老手与高手的加入,效用很快体现,品牌宣传也成为氪空间的重点事项。刘成城表示,“我们未来一段时间会有一波非常大规模的,就像‘没有中间商赚差价’这样的投放力度。”

回首氪空间成长之路,其经历过2次蜕变,首先是创立于2014年,以孵化器的名义出现依附于36氪体系内,2年摸索,在2016年4月左右进行升级,成为一个独立的公司,并定位于联合办公产品。又一个2年过去,今天的它像一位奔跑的少年,去迎接第三次蜕变。

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