房企“利”与“栗”:营收上涨负债率高企

[摘要]2016年前7个月,30家上市房企销售额合计1.33万亿元,同比大涨72.2%,刷新历史最高纪录

基本释义:1.好处,与“害”“弊”相对;2.使顺利、得到好处;3.从事生产、交易、货款、储蓄所得超过本钱的收获

常见词组:利益、利润、利己、一本万利

本文释义:在房地产行业狂飙的背景下,房企的营收可观,利润总额大幅上涨。

基本释义:发抖,因害怕或寒冷肢体颤动

常见词组:战栗、不寒而栗

本文释义:负债率高企已成为房企不得不面对的隐患,高杠杆撬动地王的同时,业内人士对政策收紧、市场调整期可能带来的风险表示担忧。

延续了去年下半年开始的楼市回暖,今年上半年对于大多数房企来说都是丰收年。去化加速、价格上行,为房企带来了丰厚的销售业绩。与此同时,房企豪掷资金拿地的背后,是其负债水平的不断攀升。面对下半年的市场,房企业绩增长能否保持上半年势头,风险几何?

营收大幅上涨

今年上半年,房企赚得盆满钵满。

根据机构统计,截至目前公布半年业绩的123家房企共实现营收5726亿元,较2015年同期上涨38.7%,利润总额778亿元,较去年同期增长24.9%。其中,大多超出销售预期,半年即完成全年销售目标的房企逾六成,其中碧桂园、新城发展、旭辉地产(旭辉御府) 、越秀地产更直接上调了全年销售目标。

根据中原地产研究院发布的统计数据,2016年前7个月,30家上市房企销售额合计1.33万亿元,同比大涨72.2%,刷新历史最高纪录。

值得注意的是,在房企销售额增长的同时,房企的利润水平却不尽如人意。以“招保万金”四大房企为例,销售额高达近2000亿元的万科,归属于上市公司股东的净利润53.5亿元,保利利润49.6亿元,招商38.52亿元,金地归属母公司的净利润为7.78亿元。

在行业向好的背景下,仍有房企表现出下滑趋势。包括绿景控股、荣丰控股、中国高科、海航创新等在内的房企处于亏损状态。业内表示,在市场上行的同时,行业的分化和洗牌仍在进行。

负债率高企

在营收大幅上涨的同时,负债率高企成为房企不得不面对的隐患。这其中,包括万科、华夏幸福等18家房企资产负债率高达80%以上。而在衡量企业长期偿债能力的净资产负债率方面,一些中小型房企的净负债率更为惊人。比如,鲁商置业、嘉凯城净资产负债率高达1400%。

实际上,据业内人士表示,自去年以来大量资金融入房地产行业,房企通过场外配资“加杠杆”方式进行拿地,助推了土地市场热情。尤其是在市场火热的一二线核心城市,房企不断制造“地王”更离不开场外配资。有业内人士指出,一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。

同策咨询研究部总监张宏伟介绍,从预期影响来看,随着政策面的收紧与市场调整期的到来,在热点城市通过场外配资“加杠杆”方式制造的批量“地王”风险会增加,并且不仅仅会波及房企自身,还会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。

从目前来看,政府监管也确实在收紧。7月证监会已经明令禁止房企利用再融资买地。武汉、西安多地也在加大房企违规销售的检查力度。

碧桂园 目标上调至2200亿元

2016年上半年,用突飞猛进形容碧桂园绝不为过。根据碧桂园公布的业绩数据显示,截至6月30日,碧桂园实现合同金额1250.7亿元,合同销售面积1564万平方米,同比分别显著增长129.6%和85.1%,合同销售目标完成率56.85%。

得益于上半年良好的销售情况,碧桂园在7月4日将本年度国内合同销售目标从1680亿元上调至2200亿元,上调幅度高达31%。

在业内看来,充足的货量和高周转策略为碧桂园业绩冲高提供了保障。截至今年上半年,碧桂园总体存货量1173亿元,其中2015年带入的存货从年初的1080亿元降到672亿元,整体去化水平保持在高位。据机构统计,下半年碧桂园预计将新增1889亿元货量,加之上半年货量,总共将有3062亿元推出,其中一二线城市占到1691亿元。

碧桂园同样活跃于上半年的土地市场。数据显示,碧桂园全年新获取土地预期建筑面积为4385万平方米,总地价728.3亿元。一个鲜明的特征就是大举进入一二线城市,目标市场为一二线城市的新购土地占比达62%。此外,在海外市场,碧桂园森林城市已售部分净利润率水平远高于国内,销售金额也已超100亿元。

在最近的碧桂园凤凰通2周年纪念发布会上,碧桂园宣布自2014年凤凰通上线以来,创造了500亿元业绩,占碧桂园同期业绩的15%。

营销创新、合伙人制度为碧桂园业绩增长带来巨大推动力。业内表示,在去库存的大背景下,碧桂园仍旧坚持三四线城市战略,需要特别注意控制项目体量和存货的去化率,以免积累太大的库存。

绿地 低调增加土地储备

和大部分品牌房企一样,绿地在上半年实现了大幅销售增长。根据绿地半年报显示,2016年上半年,该公司实现营业收入1080.21亿元,同比增长25.63%;归属于上市公司股东净利润45.99亿元,同比增长16.88%。

在销售额方面,上半年,绿地控股房地产主业累计实现合同销售金额1108亿元,同比增长34%。销售毛利率达15.82%,较去年同期增长1.92个百分点。

在销售增长的同时,绿地的土地储备面积也在大幅扩充,成为低调的“地主”。

根据克而瑞测算,截至2016年中报,绿地待开发项目总建面4692.8万平方米,已开工项目中未竣工和预售部分的总建面6787.9万平方米,合计可售建面11480.7万平方米,在上市房企中居第二,仅次于恒大。

克而瑞研究朱一鸣介绍,央企背景的绿地当前已极少在招拍挂市场上抢地王,渠道优势具可持续性。在上海最为明显,主要依靠并购、招拍挂有条件出让和招挂复合三种渠道,2016年新增的六幅地块总建面41.5万平方米,平均楼板价仅9605元/平方米,和不断被刷新的地王纪录对比明显;在南京有一幅体量超过百万方的地块为收购获得,在苏州吴江、武汉光谷、广州花都等地的地块均为底价获得。

“绿地把握了合适的拿地时机。”朱一鸣表示,2015年末至2016年初,绿地曾因在合肥和北京拿下的多幅地块溢价率高而受质疑。但此后,合肥新房供不应求的问题开始显现,新推地块成交价屡创新高,部分溢价率 超过400%,远高于绿地3565万元/平方米的拿地成本。

在业内看来,绿地的基建、就该项目可以与周边商品房开发相结合,具备充分发展潜力。与此同时,随着海外置业热潮的延续,绿地海外业务或将受益于此。

富力 “华南首虎”被越甩越远

在今年上半年多家典型房企的销售出现翻番的情况,富力则表现平稳。

富力地产(富力又一城 富力盛悦居) 2016年1-6月份累计完成销售额达297.9亿元,对比去年同期,有44%的增长;销售面积243.54万平方米,同比增长43%。从单月销售情况来看,对比去年同期,2016年2月、3月企业获得了较大程度的增长外,其他四个月的业绩增长情况较为平稳。

今年上半年富力不多不少地完成了年度目标销售的50%。富力方面介绍,企业2016年初可售货值为1160亿元,下半年还将有250亿元货值及90亿元新项目加入,预计全年目标还是有望完成的。

不过作为曾经的“华南五虎”,富力对于未来销售增长情况则保持着谨慎的态度。在半年业绩发布会上,富力提出未来的销售目标为2016年600亿元,2017年660亿元,2018年700多亿元。整体的年增长比率仅为10%左右。

另一方面,面对如火如荼的土地市场,富力方面也表示,未来企业将更多地聚焦于城市更新旧改项目。

克而瑞研究研究员沈晓玲表示,整体来看,富力地产今年以来在营销上表现得较为积极,各方面的创新为企业未来的产品留足了期待感与巨大的想象空间。但在昔日同为华南五虎的恒大、碧桂园已经冲向3000亿元的今天,曾经的“华南首虎”富力地产还处在不断的调整之中。

旭辉 首次跃升至20强

5年内业绩实现6倍增长后,旭辉集团2016年上半年再持续发力,实现合约销售金额276亿元,同比大幅上升163%。3月起,旭辉销售开始集中式增长。而第二季度业绩是更胜一筹,其中4月更是创下旭辉历年单月新高,同比大增267%。

根据CRIC发布《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜,旭辉销售金额跃居行业前20,较2015年高出10名,与2013年相比更是大幅跃升20名。这也是旭辉首次冲进20强。

基于上半年的稳健增长,旭辉已于7月将全年销售目标上调至438亿元。克而瑞研究员沈晓玲表示,随着“金九银十”及年末冲刺期来临,结合企业当下充足可售货值布局城市的利好,旭辉完成上调目标仍大有把握。

旭辉在上半年的优异业绩与其布局长三角和产品优化密不可分。此外,旭辉在项目操盘采取“合伙人”制度,成为旭辉业绩大幅增长最有力的杠杆。据业绩发布会显示,旭辉2016年上半年应占销售总权益为55.4%,旭辉应占合同销售153亿元,“合伙人”带来额外的123亿元。

沈晓玲表示,旭辉已由传统的“拿地-开发”模式向非传统的“收购-合作”开发模式成功过渡,相较那些以资金高杠杆模式撬起业绩高增长的房企来看,旭辉这种轻资产的操盘模式风险系数更低,运作更为稳健。

面对下半年楼市可能遇到的政策变局,业内人士表示,旭辉重点布局的苏州、南京等热点城市政策已收紧,未来高增长可持续性不强。这意味着旭辉在下一轮冲刺还需开疆辟土,挖掘新着力点。

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    [责任编辑:wymqchen]

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