连续10个月下降 下半年20城房地产或迎“库存荒”

日前,报告称,2016年上半年全国70个城市积极去库存,效果明显,库存规模继续下滑,去库存周期继续加快。包括三大城市群在内的部分城市,存销比数值远远小于8个月水平,体现出库存严重不足的事实。此类“库存荒”现象,将使得此类城市下半年土地交易继续活跃,进而吻合房企积极增加土地储备和补库存的需求。

库存连续10个月同比下降

截至目前,监测的全国70个城市新建商品住宅库存总量为43183万平方米,环比减少0.3%,同比减少4.7%。相比年初45425万平方米的规模,上半年库存削减态势明显。平均计算,每个城市在半年时间削减了32万平方米的库存。另外,从同比数据看,这70个城市保持了连续10个月库存同比下滑的态势,体现出较好的去库存导向。部分城市在二季度快速从“去库存”切换到“补库存”战略上来,土地市场交易大增。

报告显示,今年上半年,70个城市中,有44个城市库存出现了同比下跌现象,体现出较好的去库存效果。从排行榜可看出,库存削减力度最大的5个城市为合肥、南京、大厂、苏州和昆山,库存面积同比降幅分别为66.5%、56.2%、49.2%、47.4%和41.8%。总体上看,库存削减力度大的城市,主要集中在三大城市群和福建等区域中。另外,从排行榜上看,70个城市中,有26个城市的库存规模不降反升。其中同比增幅最大的5个城市分别为茂名、济宁、太原、淮南和海口,同比增幅分别达69.2%、67.0%、56.2%、48.9%、40.0%。此类城市主要为二三线城市,后续去库存的压力依然较大。

20个城市面临“库存荒”

报告显示,6月份,70个城市新建商品住宅存销比为11.0,这也意味着市场需要用11.0个月的时间就可以消化完这些库存。依经验判断,14个月为存销比的均衡值或合理值,因此存销比小于14个月,基本上就可认为去库存压力不大,房价上涨和其有密切关联。另外,自2015年8月以来,这70个城市去库存周期就一直小于14个月,该状态持续了11个月。预计今年下半年该曲线依然会在12个月左右徘徊,暗示房价上涨压力依然较大。

从区域结构看,去库存周期小于14个月的城市,基本上位于三大城市群内。尤其是包括燕郊、昆山等四线热点城市,去库存周期甚至小于6个月水平,其补库存迫切程度丝毫不逊于一二线重点城市。具体来看,有20个城市存销比小于或等于8个月,包括合肥、南京、惠州、燕郊、苏州、昆山、郑州、杭州、珠海、南昌、东莞、固安、济南、上海、厦门、佛山、大厂、南通、武汉和香河。此类城市存销比偏小,已面临“库存荒”的问题。下半年补库存动力强劲,进而将体现出供给侧结构性改革的思路。

严跃进表示,今年下半年去库存思路将有转变。部分城市继续落实去库存政策,而部分城市则需要积极补库存。尤其是三大城市群中的很多城市,下半年土地市场势必会比较活跃,进而吻合房企拿地或增加土地储备的需求。考虑到抑制地价和房价的政策目标,下半年如何设计出一套更有效率的土地出让制度,以及如何加大土地供应规模,成为地方相关政府需要考虑的内容。

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