燕郊二手房加入限购 过去一年房价涨幅超深圳

2015年,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势,部分项目售价已经超过2万元每平米、部分房源价格甚至超过2.5万元/平方米。

燕郊二手房加入限购 过去一年房价涨幅超深圳

环北京(楼盘)“北三县”限购政策再度加码。

7月5日,“北三县”之一的三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组发布通知,自7月7日起,三河市二手房将进行限购,非本地户籍居民家庭限购一套住房,且购房首付款比例不低于30%。此次二手房限购试运行一周。文件要求,各房地产中介机构要认真核实非本地户籍购房者提供的证件及相关信息,不允许有弄虚作假行为,否则中介机构承担相应责任。

7月8日下午,三河市促进房地产业平稳健康发展工作领导小组办公室工作人员向澎湃新闻表示,此次出台的“限购”是针对存量房,此前的4月11日,该领导小组出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》中,也有“非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%”的规定,那主要是针对一手商品房。关于“此次二手房限购试运行一周”,该工作人员称,试运行一周只是网络系统调试的时期,二手房限购的期限就是从7月7日开始。

三河市是河北省廊坊市代管县级市,地处京、津交界地带,与北京仅一河之隔,是中国占地面积最大、行政级别最高的县级飞地。西距天安门30公里,西北距首都机场25公里。

今年4月2日,三河市所属的河北省廊坊市出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,这份意见通过九大措施完善三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展,被称为“廊九条”,其中明确提出:实行住房限购和差别化住房信贷政策;非本地户籍居民家庭限购一套住房,且购房首付款不得低于30%。4月10日,三河市出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,明确全面落实住房限购和差别化信贷政策,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%。同时,严格商品房预售管理,规范审批程序,严格要件审查和形象进度要求,限期一次性公布全部可售房源;落实住房价格备案制度,加强价格管控,限定申报预售价格上涨幅度;销售价格6个月内不准调整,6个月后上涨幅度不超过10%。

“出台政策的确有必要,但已经错过了调控的最好时机。”北京中原首席分析师张大伟说,从政策时机看,在2015年8月北京通州出台最严格限购后,很多资金外溢,开始炒作环北京楼市,这是出现这一轮暴涨的最主要原因之一。但以三河、香河、大厂为代表的环北京的几个区县并未同时出台约束性政策,反而执行了很多包括降低首付在内的宽松政策,导致投资需求集中爆发使得价格暴涨。

从此次出台的限购等政策力度看,影响不大,非户籍家庭限购一套,对社保等年限不约束,限购力度非常小,在投资需求影响下,这一约束完全可以通过亲戚朋友代持、真假离婚等办法获得更多购房机会。房价备案等政策只能约束部分正规企业开发的项目,对于很多小开发商来说运作不规范影响政策落地效果。从房地产金融来说,燕郊等地的投资需求占比超过50%,这种情况下,各种金融产品在燕郊售楼处都被较多使用。投资需求调度短期炒作导致目前的市场环境已经非理性。快速上涨已经明显堆积泡沫。

据北京中原地产数据显示,以三河市下属距离北京最近的燕郊镇为例,其房价屡次大起大落。

2009年初,燕郊的房价基本在3000-4000元,2009年底的燕郊房价大约在每平米6000-7000元,2010年5月随着北京房价飞涨达到高点,燕郊天洋城(资料、团购、论坛)卖出过13000元/平米的价格;2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策,房价跌回8000元左右;

2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平米,随即又下跌。2011年上半年燕郊房价基本维持在7000-8000元/平米且匀速上涨。下半年,随着北京通州房价跳水,燕郊一手房单价也从2011年上半年8500-9000元/平米回落到7000元/平米,部分项目从均价8500元直降至5500元/平米。

2013年燕郊房地产市场价格随着北京回暖逐渐回到1万元上下。2014年受全国市场降温的影响,价格再次下调到8000元左右。

2015年,燕郊住房市场的看涨预期继续强烈,这促使房价出现继续上涨的态势,部分项目售价已经超过2万元每平米、部分房源价格甚至超过2.5万元/平方米。均价也高达1.6万元/平方米,同比涨幅超过100%。以2015年报价10600元/平方米的悦榕湾为例,目前价格已经超过2万元/平方米。

整体看,过去一年,廊坊市下属的三河县,香河县、固安县、大厂县四地的市场涨幅超过了深圳(楼盘)。

张大伟表示,三河、大厂、香河、固安等地的房价爆发式上涨,根本原因是通州成为新中心对区域内利好的刺激影响。新政对于市场来说,影响主要在心理层面,很可能导致在2015年上半年之前的投资者获利吐出房源。

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