北京商住限购的风从哪儿刮起?

北京商住限购的风从哪儿刮起?

  为何市场就突然刮起了商住房限购之风?传言难道纯属空穴来风?事实上,随着北京住宅价格的走高,低总价、不限购的商住已经不再是“鸡肋”,去年北京商住公寓成交套数就出现了超过70%的上涨,今年新建商品房的成交中,商住所占比例更是首次超过住宅。成交的火热,加上日前《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》的发布,给了限购传闻流出的理由。

  今年商住签约量首超住宅

  不限购、宜商宜住、低总价、买一层送一层、拎包即住……这些溢美之词成为商住项目的“吸睛”点。2010年北京住宅限购政策实施,商住产品一时间成了诺亚方舟,解决了许多人的“购房资格”问题,成了许多买房人的替代品。但由于商住公寓最高50年的产权年限、水电费高、不能落户等特点,其成交量并没有想象中那么火热。2015年之前,这个宜商宜住的特殊产品,还成了很多人眼中“住得不舒服,商得没面子”的鸡肋。

  不过,在北京执行了5年时间的严格限购之后,2015年北京楼市成交量出现反弹,对住宅、别墅类产品购房资格的限制,使得商住公寓不限购的优势被充分发挥;同时,高地价向高房价传导,入市新盘日趋豪宅化,住宅价格走高等现状,使单价尚在低位、面积偏小的商住公寓市场吸引了刚需客群和投资客涌入,多因素的叠加,让2015年商住公寓的成交出现大涨。

  亚豪机构的监测数据显示,2015年北京商住房总成交量为21423套,比2014年的12477套,上涨了71.69%。其中,通州区成交量最高为5253套,占比24.52%;其次是大兴区,总成交3859套,占比18.01%。

  自通州住宅“史上最严限购令”出台后需求转移释放,加上近期商住限购传言的流出,今年商住公寓的成交更是大爆发。中原地产研究部统计数据显示,截至6月11日,今年北京新房中,住宅签约20742套,商住公寓类物业签约则达到了26336套,在合计签约的4.7万套中,商住公寓占比高达55.9%,商住产品签约量首次超过了住宅。这一比例也是历史最高点,2015年该比例为28.5%,而此前每年比例也基本保持在30%以内。

  成交均价稳中有升

  价格尚在低位,是商住公寓的一大吸引力。比如一套位于南二环边上的住宅,价格每平方米在6万元左右,而如果同一区域的商住项目,每平方米的价格只需要3万多元。且商住项目一般面积较小,除了适合刚需人群,对投资客来说也总价可控。

  “没有购房资格,只能买商住,买一层送一层,总价才100多万,有个自己的房子总比租房好。”日前刚在东四环边买完房的李女士称,2013年刚来北京时在亦庄看了一个商住项目,当时每平方米的价格在2万元左右,如今也涨到了24000元/平方米,“虽然价格涨的没有住宅快,但也涨了不少,尤其2015年涨的更多。”

  从统计数据来看,2015年商住产品不仅成交上涨,成交总额以及成交均价也创下历史新高。数据显示,2015年商住房总成交额422.87亿元,比2014年增长了132.69%;成交均价为29365元/平方米,同比上涨32.56%。而今年以来,每月成交均价与去年同期相比都出现不同程度的上涨。根据第一太平戴维斯的统计数据,今年前五个月除了2月成交均价出现环比下降,其它各月都呈现不同程度的环比上升。单从上个月的数据看,北京商住公寓成交均价为29501元/平方米,比4月的27549元/平方米上涨了近2000元,同比去年5月的26929元/平方米上涨了2500多元。“2月成交均价的下降与春节假期有一定关系,总体看价格呈稳中有升的态势。”一位业内人士解释说。

  支撑传言的“官方背景”

  量价齐升为限购传言的流出找到了市场的借口,而政策的解读则为传言的扩散找到了官方背景。

  6月3日,《国务院办公厅关于加强和培育住房租赁市场的若干意见》发布,意见中明确指出实行购租并举,发展住房租赁市场,允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。“这个政策出台后的6月6日,门头沟商住房就暂停网签,再加上此前有通州限购的前车之鉴,市场出现北京商住全面限购的传言和猜测就不难理解了。”一位业内人士表示。

  中原地产首席分析师张大伟也认为,商住房限购是有政策依据的,在北京出让的任何一宗土地的标书中,均明确了不可以将商业属性地块作为居住用途使用,“按照当下的市场基本面,租售比悬殊,即使商住房想出租,要想收回出售价格少说也要50年,如果不限购,在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租。但如果限购,销售对象只能是企业,那么不论是开发商还是未来购买房子的企业,都将会也只能考虑长期出租,这部分房源将是稳定租赁市场的利器。对于住房租赁企业,国务院的租赁政策也有相应支持,如支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”

  ■市场心态

  拟购房者:

  辟谣后长舒一口气

  6月14日,是王女士极度纠结的一天。当天下午,她接到一位亦庄商住项目销售人员的电话,“要买房的话赶紧到售楼处来签约,过了今晚就要暂停网签,想买都买不上了。”销售人员为了增加自己说话内容的可信度,还专门传来售楼处的视频,看到满屋的买房者,王女士开始有些动心了。

  为了核实消息的真假,王女士又向其它商住项目咨询,得到的均是同样的消息。“好多项目都说24小时不打烊,购买商住公寓按说首付50%,当时还有项目的销售说当天去只用交20%,剩下的30%一个月内补足就行。感觉开发商也慌了,很难不相信这是真的。”王女士原本打算去项目看看,但由于当天有其它的事耽搁,没去成,“从下午接到电话后一直很焦虑,虽然没去成,但是一直通过微信与销售联系,关注当天的动态。直到晚上10点多,看到网上住建委的辟谣新闻才长舒一口气。”王女士向北京晨报记者表示,由于没有购房资格,近期一直在看商住公寓,“之前的纠结点是买商住公寓还是过两年买住宅,现在听说商住限购,焦虑的已经是什么时候出手买商住的问题了。”

  已购房者:

  担心限购影响房价

  商住公寓限购与否之所以备受关注,还因为它已经成为北京楼市的主角,其销售对象主要包括刚需购房者和投资客。限购对于前者来说影响不大,如徐女士所言,“管它限不限,房价涨不涨,反正我就是自住,也不卖。”但投资客却感受到了危机,因为投资客一向对政策风向敏感,商住是否纳入限购,直接影响了他们对楼市的判断。

  “这次住建委的辟谣只是说目前不会停止网签,并没有对限购做出过多解释,感觉是为以后调控留了一个口。”李先生目前拥有三套商住公寓,每月能收近2万元的租金,“限购之后可能会影响房子的再出售,现在溢价已经不错了,万一被限制买卖、房价下跌就得不偿失了。”李先生向北京晨报记者表示,他已经有了卖房的打算。

  刚买房的许女士向记者表示出自己的担心,她前几天刚在顺义签了约,首付交了,但贷款还没批下来,“本来商住项目交易就会比住宅的税费高,如果限购,购买力会减少,房子价格估计就会下来,刚买不会就被套吧?”

  对于商住项目的投资需求,销售人员也并不避讳。“跟我咨询过买房的差不多一半以上是投资者。”一位顺义商住项目的销售人员表示。

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[责任编辑:wyhuichen]

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