【进深】一块地能否矫正宋卫平的豪宅洁癖

[摘要]时隔六年,宋卫平和绿城又在北京拿地了。只是这一次,在“限地价竞配建”制度下,他的豪宅“洁癖”可能要被矫正了。

【进深】一块地能否矫正宋卫平的豪宅洁癖

【腾旭房产 蔡宏志 发自北京】

时隔六年,宋卫平和他的绿城终于又在北京拿地,而且又一次成了“地王”。

六年前踌躇满志掷出12亿夺下通州地王已成记忆。如今的绿城,尽管在经历了“生死存亡”的最艰难岁月之后已经“易主”中交,但宋卫平出手之“豪阔”似乎未变,总价57亿、楼面价3.32万,一举刷新北京门头沟区的楼面单价纪录。

只是,这一次拿下单价地王,看上去并没有那么美好。

在11月18日下午的竞拍中,包括绿城中交平安联合体在内的7家企业“围抢”这一幅位于北京六环外门头沟永定镇的住宅用地。在触碰到57亿的价格上限后,转入“竞配建”环节,最终绿城联合体胜出,代价是配建3.1万平米公租房,占到该地块总规划面积(20.27万平米)的15%,也使得地块楼面地价每平米上涨5000元,从2.8万元/平米变成了3.32万元/平米,这一价格超过了周边在售住宅3万元的均价。

尽管“面粉贵过面包”已经是北京土地市场的常态,但在央企中交集团这样一位大“金主”的背书和充足的资金“输血”支持下,志在谋求一二线市场新突破的宋卫平应该不会觉得地价太贵。

只是这一次,因为那3.1万平方米的公租房,他对于豪宅的“洁癖”可能要被矫正了。

高价地配建保障房的悖论

宋卫平以“完美的产品主义者”著称行业,他甚至用“飘落的天堂”这样诗意的语言,来形容杭州“杨柳郡”这一自己最为满意的“作品”。在他掌舵期间,绿城的销售策略是以高品质打动高级住房客群的改善型置业者,因而在土地成本和建安成本的投入上从不吝啬。曾有业内人指出,绿城的全国平均建安成本达到每平方米10000元。

如今,尽管宋已退居二线,新任绿城总裁曹舟南也曾多次公开表示绿城要转型走“高周转”的发展模式,“但是3万多的楼面价摆在那里,想不赔钱还是得做高端物业。”一位熟悉绿城的业内人士在其成功拿地后评价说。

拥有“宋氏品质”基因的高端项目配建比例不低的公租房,这种高价地上“强制”配建保障房的悖论,在北京土地市场普遍存在。根据腾讯房产的统计,截止11月20日,北京市今年全部出让的54宗住宅用地中,有超过六成(34宗)需配建比例不等的公租房、限价商品房、自住型商品房等保障性住房。(详见文后附表)

其中比例最高的,是婺源联合体于9月9日以朝阳孙河拿下的一幅总建筑8.99万平米的住宅用地,竞得条件是配建9.6万平米的异地保障房,配建比例高达107%。

业界对于“限地价竞配建”这一制度一直存有质疑之声。此前任志强就曾对此进行过批评,在他看来,配建制度已经成为高地价的“推手”。由于土地的最高总价设定过低,使得地块的单价高企。与此同时,大量的配建任务也将土地成本挤压到商品房地块上,进一步催生了“地王”。

“从某种意义上说,限价就相当于限制房地产项目的利润率,当土地竞争激烈时,为保证项目利润率,开发商便容易牺牲房屋质量。”一位业内人士指出。此前已有多地的保障房项目不断被曝出质量问题。

该业内人士同时指出,项目利润受到限制,还会影响到房企的拿地积极性。就在绿城联合体拿下门头沟“地王”的同一天,万科也在该区域斥资46亿拿下了一幅总建筑面积25.21万平米、配建2万平米限价房的土地,但该地块曾于9月29日因无人报价而流拍,原因便是“地块指标太苛刻,开发价值不高”。

谁在为配建保障房买单?

但真正为这些配建保障房“买单”的,却并非开发商。

清华大学恒隆房地产研究所近期发布研究报告称,“在现有市场条件下,开发商将建设保障房的成本完全转嫁给了商品房消费者承担,甚至实现了借此获利。”

报告同时指出,对于这部分商品房配建的保障房,通常由政府进行低价回购。在地价高企同时利润空间被挤压的压力下,出于成本考虑的开发商会通过提高同项目商品房的售价来获利;同时,在现行的预售审批制度下,政府会倾向于以“提高预售价格”来作为对开发商的“隐性”补贴手段。

北京商品房配建保障房的政策肇始于三年前。2012年2月,北京市府发布《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理之道意见的实施意见》,明确提出“商品房用地中需配建不少于30%的保障性住房”。

“本意在于平抑地价和房价的政策,却在某种程度上起到了相反的作用,这种高价地配建保障房的悖论,仍亟待破解。”一位资深地产媒体人表示。

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[责任编辑:hongzhicai]

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