北京楼市的“金九银十”如今到底还有多少含金量?

首先要明白一个概念,什么是“金九银十”?

百度是这么告诉我们的:“金九银十”首先是一个时间概念,在时间上,九月份和十月份秋高气爽,开始进入秋天,按照人们的消费心理,在花钱投资方面心情会有所冲动,特别是临近中秋国庆两节,家庭消费明显增加。而在房产方面,很多楼盘都会选在九、十月开盘,这时人们的消费心理比较松动,容易构成一个相较于其他月份比较高的购买力,所以这两个月的消费额会明显高于其他月份,这就是常说的“金九银十”现象。

因此,很多地产商都会对9、10月充满期待,希望楼市能在这两个月实现“金九银十”。但在乐观之前,我们有必要先梳理一下往年楼市是否都是“金九银十”,对今年的楼市做一番理性的分析。

“金九银十”并非年年都有

人们认为9、10月楼市会大幅回暖的一个主要原因来源于往年经验,普遍把9、10月当作是房地产的旺季,但“金九银十”的情况到底如何、是否年年出现,还要靠数据说话。

查看一下以往几年北京楼市的每月成交统计数据,记者发现“金九银十”并非年年都有,其“含金量”也并非有大家口传的那么高。

从2006年到2008年的楼市成交数据来看,每年9、10月的销量确实比8月要高,涨幅环比在20%左右,但在2012年和2014年,楼市成交量跌幅明显,2012年10月,新建住宅签约9812套,环比9月份下调了10.6%。金九银十合计新建住宅签约20783套,环比7、8月下调了21.5%。2014年10月,新建住宅签约9550套,金九银十合计新建住宅签约17525套,环比7、8月下调了15.45%。

再看今年,据亚豪机构统计,截至9月27日,北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)5612套,成交面积64.31万平方米,环比上月同期分别减少27%、22%。

“金九银十”的“成色”在减弱

房地产已经从黄金时代过渡到了如今的白银时代,“金九银十”的“成色”也在随之减弱。

从近几年楼市成交数据可以看出,“金九银十”的情况在2008年的时候比较明显,到了2011年、2013年,9、10月的销量与上半年的销售高峰相比,差距很小。特别是2010年以后,9、10月销量猛增的情况已不再出现。

在北京市房协秘书长陈志看来,实际上,所谓的“金九银十”概念只是营销噱头。从2011-2014年,在楼市限购政策背景下,逐年分析7-10月的楼市成交量及成交价格会发现,无法用数据证明“金九银十”期间市场高企。老百姓若想看清住宅市场走势,应该考虑把自住房入市成交扣除后,不受干扰的需求交易是怎样的。消费者认清市场形势后,该出手时就出手,不要被某种噱头或假象所左右。

北京汉博商业管理股份有限公司副总裁李亚明认为,针对北京人来说,实际上不少家庭已完成一套、二套房、自住房的购买。现在购房者更需要的是在原来依靠促销、让利、打折,甚至推精装修的基础上能提供给大家更好的产品。人们已从满足于简单物质生产时代过渡到追求精神消费的时代。作为开发商来讲,应该把握好推盘策略,同时考虑消费人群的年龄及属性。

影响销量的主要原因———新房商品住宅供应萎缩

市场出现这样的落差,其实也不是完全没有预兆。“红五月”、“红六月”、“红七月”固然提升了大家的期望,但同时也透支了大家的消费力。现在的房子分分钟是上百万甚至上千万的买卖,对很多消费者来说都是计划很多年的事情。既然5、6、7月份出手了,那么就不会再有余力在“金九银十”再出手。

而且从今年的供应端来看,胡景晖表示,2015年8月份-9月份,北京新建商品住宅新增供应持续萎缩,由此前6月份-7月份间的月均1.4万套,大幅萎缩至9月份的不足6000套,新增供应量大幅萎缩。随着“330新政”以来一系列利好政策落地,其对楼市的刺激效应正在逐步减弱,北京楼市其实在7月中下旬开始已经出现降温势头,与二手房市场相比,新房项目由于供应萎缩、更远郊化,更中高端化,使得新房成交量的跌幅更加明显。

亚豪机构市场总监郭毅认为,随着房地产市场数十年的快速发展,以及近年来保障性住房用地的挤压,纯商品住宅用地持续减少,潜在供应减少,大量房企不得不选择控制供应节奏,因此今年以来月度供应一直难以突破,“金九”也不例外,而供应的减少势必会影响成交的走势,这是导致“金九”黯然失色的主要原因之一。

无独有偶,中原地产首席分析师张大伟也表示,北京楼市9月份目前成交低迷的主要是因为8月份的供应量减少,另外也与小长假导致的签约延缓有关。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称,正在入市的豪宅和高价地上未来盖出的豪宅明显不是主流改善型人群能够买得起的“菜”。其次,公积金贷款上限过低,使得降低首付对改善型购房支持力度极其有限。“一方面层出不穷的豪宅买不起,另一方面进一步优惠的公积金用处不大。这也是近期市场交易量下滑的主要原因。”

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[责任编辑:wyazhzhang]

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