【B面】房价涨跌不重要 会卖才能保住收益

国内投资者在谈起房产投资,通常都是讲“买房”——事实上,这是在中国房地产市场商品化之后三十年一路看涨带来的习惯,在那个阶段进入房地产市场的投资者,还真是随便买买就可以赚钱,那是因为房价一路上涨时,供大于求时,房价收入比尚在合理的范围时,买入就是赚钱;然而,一旦市场进入正常的发展模式,房价就会呈现波动的趋势;没有只涨不降的市场,未来进行国内房地产投资,不但要会买,更要懂得卖出,懂得抛售和套现才能保证持续的收益和财富的不缩水。

抛售、套现,这一方面没有比李嘉诚先生做的更好的了。据笔者的不完全统计,自2014年1月份至今的一年多时间里,李嘉诚通过转让资产或其他方式套现中国内地物业总计约达129亿元人民币。

值得注意的是,李嘉诚的物业资产基本分布在大城市,目前看来并没有显示有贬值的风险。因此外界一致猜测认为,李嘉诚之所以大肆抛售中国内地和香港的楼盘,主要是因为不看好中国房地产未来的发展。

事实上,2014年开始,中国房地产市场进入寒冬期,商品住宅价格同比一度达到12连跌。尽管在一系列市场刺激政策下,中国楼市成交开始在2015年中复苏,但这并不意味着全国房价的整体回升,一线城市与二三四线城市房价分化正日趋严重,一线城市之外的城市,房价上涨仍然无力。

没有一个行业可以永远兴旺下去,房地产市场尤其是这样;美国、日本等发达资本主义国家都经历过房地产行业的大起大落,带来的对经济发展的影响也是深远的、痛苦的。

今年3月 以来,“救市”政策频发,此举反而说明当前楼市形势的严峻——具有光明前景的市场是不需要“救市”的。

看看最新数据,就知道国内房地产市场仍旧不乐观,截至9月7日,已公布半年报的138家上市房企总存货金额高达2.47万亿元,同比涨12%。在三四线城市布局较多的房企,未来将持续面临去库存的难题。

数据显示,138家上市房企中,库存超过千亿的企业有4家,分别为绿地、万科、保利、招商,除万科库存出现了2%的下降,其他3家均有不同幅度上涨;库存在200亿-1000亿的企业有27家,其中,只有金地、滨江、世茂股份库存出现了下降,其他基本都处于库存上涨中。

在高企的库存量面前,即便是有救市政策的刺激,在短期内实现了市场交易的价量齐升、同比双涨,但这种透支未来需求的政策,只会让房地产市场的前景更加不明朗。三四线城市市场需求比较有限,投资需求对于这些城市来说也不是一个好的选择,居民的购买力也比较有限,因此二三四线城市的房地产市场今后都会逐渐冷却下来,进入供需平衡的状态。

对于仍然指望投资、持有国内房产以求得未来收益的投资者,有一句投资箴言送给他们是最合适不过了:在你能卖的时候要迅速脱手,而不是你想卖的时候再行动,那时恐怕就砸手里了!趁“救市”政策余波仍在,抓紧套现去寻找更具前景的投资市场,这也许是最后的“逃跑”机会了。毕竟收益是在二级市场中体现的,会买更要会卖才能赚钱。

作者:中国外国专家局专家资质,国际注册高级理财规划师 Victor 刘磊

(腾讯房产)

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