【进深】周安桥:重资产是九龙仓的优势

[摘要]绿城“像家里那个麻烦事不断的小儿子”,现在九龙仓退出董事会,周安桥乐得一身轻松。

【进深】周安桥:重资产是九龙仓的优势

九龙仓第一副主席周安桥

腾讯房产 陈海保 发自北京

“吴主席当年请我就是希望有变化,不然请我干什么?”说这句话前,周安桥表示没有丝毫炫耀自己的意思。

10年前的一天,时任九龙仓集团(0004.HK)主席的吴光正找到在大陆深耕26年的周安桥,希望他能给公司在中国内地的业务“带来变化”。那时,九龙仓已把一半的资产投入内地,价值约1000亿元。

为不辜负老板的知遇之情,自评是“香港公司中最了解中国房地产”的周安桥,采取最稳妥的策略,希望借助本地伙伴的操盘优势赶上市场风潮。“不单自己做,也和国内企业合作”。10年来,包括万科、中海等五六家知名地产商成为九龙仓的伙伴,其中最为夺目的是,去年融绿收购大战中的主角绿城集团(绿城阳光公馆 绿城百合公寓)

在绿城里的25%股权,不足九龙仓资产的1%,但它始终是人们关注的焦点。即便是在8月18日的九龙仓中期业绩报告发布会上,媒体们的提问大部分与绿城有关。

从2012年入股绿城以来,吴光正与周安桥等众多九龙仓管理层耗费了大量的时间精力,特别是在经历融创收购失败、中交入主第一大股东之后,九龙仓不得不退而求其次,将原来参股绿城的“战略投资”变成“金融投资”。

“两家管,不如一家管。”当九龙仓宣布退出绿城董事会时,外界一度传言的九龙仓、绿城与中交建三方关系紧张,周安桥则称,近期已和绿城宋卫平及中交建有关领导分别“单独吃饭、愉快聊天”。

在绿城投资过程中,周安桥感觉“像家里那个麻烦事不断的小儿子”。现在,他完全放给他们去管理,乐得一身轻松。不过,从财务角度上,改成金融投资之后,对绿城的投资产生了非经常性会计亏损约14.91亿港元。

如果从投资绿城股权的单笔收益上看,九龙仓赚了一倍。“原始价是5.2港元,现在绿城股价超过7港元,三年还收了2港元股息。”除了获得账面上的财富,九龙仓还从绿城学到如何把品质做到极致。据说,即将上市的上海豪宅滨江·壹十八就能看到绿城的影子。

未来,不论是“进退”绿城,“乐得轻松”的周安桥已经开始调整打法,正考虑从国企开发商上手买地,回归一二线城市。

5个月前,周安桥进阶为九龙仓第一副主席;3个月前,香港船王包玉刚女婿吴光正卸任九龙仓主席。

1.谈绿城:学到品质赚到钱 成本浪费是反面教材

提问:从联营公司变成金融投资,未来九龙仓会继续增持绿城吗?

周安桥:对于绿城,九龙仓由战略投资者改成财务投资者的身份,主要是对中交集团入主绿城有信心。绿城原来在海外发的债券,已经通过中交的支持换取了一批新的债券。新债券特点,一是利率大幅下降,由原8.5%-9%左右的利率,减到5.875%;第二是年期延长,平均延长了3年左右的时间。我离开了绿城董事会,比较自由了,不需要在绿城的董事会里面负起领导或者说监督、帮助的工作,但是没有离开对绿城股权方面的拥有权,不仅没有,近期内还增持了一个零头,从原来百分之24点几,现在是整数25%,没有零头了。

提问:九龙仓在绿城的身份从战略投资转向金融投资,进和退有什么具体的时间表吗?

周安桥:进和退没有时间表,可以进,可以再买一些。目前是很舒服的状态,持有绿城25%,绿城目前来讲还是中国最好的房地产公司之一。而且我们的成本相对偏低,我们的原始价港币5.2元,已经收了2块钱左右的股息,现在绿城股票是7块多,也翻一番。对绿城股份的进退,股价并不是主要的关系。第一,我们没有时间表,第二没有目标价钱。

九龙仓之所以不退出绿城,这么好的公司我有25%的股份,某个意义上绿城也是我土地的一个来源。当然只有25%,他拿到好项目,有25%是我的。所以,绿城也是土地的代表。也许可以多一些“绿城”,这不排除。适当的时候,有1、2个类似绿城的好公司在我面前,我们也会考虑。目前大概有2、3个项目在谈,我也没有把握都可以谈成,但我希望至少可以谈成一个。

提问 :九龙仓投资绿城之后得失在哪里?

周安桥:和万科、中海和融创等知名企业合作,是九龙仓的策略之一,但是九龙仓自己操盘,这是结合了香港的“本地化政策”。过去我们可以说是三条腿走路:和别人合作、本地化、香港为主。

三年前有一个机会,绿城发生了财务上的困难,九龙仓参股了。参股之后,是学了很多东西,绿城追求品质方面所谓的“极致”,以至于成本有所浪费我们也学习了,作为反面教材进行学习,要想办法把它的成本适当的降下来。在学习他追求品质的同时,利用九龙仓比较严谨的管理,比较清醒的头脑来把成本降下来,一来一回,希望可以找出一条赢的路子出来。

2.谈拿地:一路走一路看 从国企手上拿地

提问:九龙仓想回归到一线核心城市。豪宅热是否会透支未来的豪宅需求?

周安桥:回归一线城市,一是因为它的市场容量比较大,而是大部分房地产商也回归一线,但三、四线城市就比较辛苦了,哪怕今天市场回暖,三四线城市的库存量还是相当多。

现在形成了一个比较奇怪的现象,北京、上海房价不断上涨,土地上涨比房价还要快。会不会透支?如果不断上涨,就像股票一样,终有一天会透支。九龙仓在上海开发的滨江壹十八项目,虽然价格还没有出来,但不会去盲目的把市场价格往上推。我们要像股票一样,要变慢牛,而不是疯牛。

问题:九龙仓有没有办法逆周期做事情?

周安桥:九龙仓也不是上帝,应该说是没有。地产分开两大块,有收租的,有一般的房地产、住宅的。收租的,是不断的完成、不断的升值。做房地产的,如万科。万科前20年是做房地产为主,基本不留任何收租的。当时,这是他的最大优点。后来万科发展这么快,是全世界的记录,今天他是最大,倒过来它也有遗憾。我们希望可以保持平衡,又有收租的,又有发展的,又有香港的,又有内地的。

大家对中国房地产市场用了一个名词叫白银时代,更悲观的叫烂铜时代,九龙仓没有这么悲观。但确实感受到未来几年在中国的房地产可能不太好,应该适度发展,过快、过急、过高,最后都是不利的,要量力而为。

问题:九龙仓未来会保持什么样的扩张速度?

周安桥:存量土地,我不去抢政府拍卖的土地。如果是一些其它发展商手上的土地,它因为某些原因,比如财务等其它的原因不做了,我愿意考虑,特别是在我主战场的几个城市。

今年上半年九龙仓在内地卖楼卖了100多亿,买地买了五块,花了40亿。这说明。一是我买不到,市场竞争激烈;第二是我谨慎、保守,如果我不计代价,卖了100亿再买进100亿也可以。第三,并不看好后市可以这么疯狂。我们要耐得住寂寞,像武侠小说里面说的,该不拿就不拿,只有放弃,因为已经不理性了。九龙仓出手拿地的原则是要价格合理。

问题:今年股市振荡之后,您对今年下半年的房价走势是看跌还是看涨?

周安桥:这个问题很难,我一般喜欢讲3、5年的事情,3到5个月的事情比较困难。对短期、中期也很纠结。我认为,利好利淡并存。按照目前中国经济的态势,继续降准降息是免不了的,甚至可能要更大幅度的降准降息。降准降息,作为单一政策来讲是利好房地产的,现在买房子的大部分是按揭的,光是利息下来、信贷宽松,肯定是有利好。倒过来,现在买房产和买股票的,也不是截然不同的人群。

作为九龙仓来说,第一,不捂盘。今天拿到预售证今天就开盘了。我们蓄客不会是三个月,可能是三周。第二,不至于谨慎到不买地,目前还是在积极的找地块,希望“一路走一路看”,一路卖房子一路买进地,保持正常的业态,没有太心急的想法。

问题:九龙仓未来是否会和手中有地的一级开发商合作?

周安桥:今年争取表演一下九龙仓跟有存量土地的企业合作,有可能是国企或者是有一些土地在手上的企业合作,这样避开抢不到地的痛苦,而且“抢”本身也是很累的。

第一步先找国企的存量土地,国企的存量土地,卖给我、转给我的时候比较可相,因为它的土地没有抵押给银行。

3.谈战略:不走轻资产路 重资产是九龙仓优势

提问:今年以来,很多开发商提转型轻资产,九龙仓怎么看?

周安桥:九龙仓不走轻资产的路,走的是重资产。有时候我就希望有一块地,量大一些、整体大一些,比如是100亿的,但是单价低一些,这样我算帐可以算得过来。重资产是九龙仓的优势。对轻资产的问题,我们本身有不同的意见,我甚至反对宋卫平做代建。绿城的房子应该稀缺,你可以贵一些。如果说杭州有五个项目,大家都来抢,现在五个项目代建45个,变成50个项目,你就不值钱了。包括你们手上的包,乡下人都买一大批仿制的,和你们的一样,你们还会买吗?

提问:九龙仓在本地化和合作化的项目中,比例占比是多少?

周安桥:独立操盘和别人合作,和亏钱、赚钱不是有很大的关系,我们自己操盘也有亏本也有赚钱,跟人家合作也有亏本、赚钱,亏不赖人家,赚也不一定是因为自己。

独立操盘,和我们缩短战线有关。比如原来在六个城市,将来逐渐缩为三个城市。三个城市里面,比如现在每个城市有5个项目,现在准备做到10个项目。很自然的,要在这三个准备加强准备做好做大的城市里面加强人手。这样的情况下,不排除未来五个项目里面,一部分是我自己拿的,一部分是和人家拿的。和人家拿的这些项目里面,我更不排除争取我们自己操盘。在我合伙人操盘的城市,哪怕我不准备大量投入,但也不排除在不大量投入的前提下还会做1、2个项目,这1、2个项目我希望我的合伙人操盘,我不会再去开一个新的团队来操作这件事。

几个事情连在一起想,我自己认为没有矛盾。缩短战线、扩大基础,增加操盘,都是在我新的半径之内的新情况,也不是一下子会发生的事,要逐步逐步来。

提问:香港大部分开发商在内地赚的利润并不高,九龙仓的情况怎么样?

周安桥:九龙仓目前利润来源80%是香港,内地占20%以下。不是很满意,如果继续在这个市场做,都是看在以后的情况。哪怕个别项目利润水平很好,但是这里的税也很高。比如一个项目今天赚100万,正常85万公司拿了可以分,交税15%。在内地,一个是多了一个销售税,第二我们这个行业多了土地增值税,这些交完还要交25%,比我在香港付15%还要多出10%。一般的情况下,不是特别好的项目、正常项目,税占我们毛利起码一半,我赚100万,要交50万甚至更多。但在内地的好处是,所有人可以多做10倍的生意。

4.谈资本:大部分房地产股是被低估的

问题:万科、碧桂园、金地都遭受险资的入股,您认为这些险资频繁的进入房地产知名公司的原因在哪里?

周安桥:大部分房地产股是被低估的,包括九龙仓。现在九龙仓的净资产102块港币,但市场上是50多块。倒过来,我股票才一半的价钱。我觉得保险公司今天发展到这个规模,大量的涌进来,不知道花到哪里去。花到他看不明白的行业,他也心里没有底,房地产公司简单来说,硬资产在那里,除非你做假账。不然大部分的房地产市场,基本都是很正的,而且有很大的折扣。我认为险资一般看重两样,一个是价值,一个是管理。

提问:近期开发商都很焦虑,寻求的解决办法就是转型,卖楼到卖生活服务。你怎么看?

周安桥:作为房地产公司来讲,以前很长一段时间,大家追求的是规模,规模很重要。或者说有一个所谓的排名榜,包括到今天为止,我们认为国内的房地产商还是偏多的。个别房地产公司去转型,香港也给了大家一个很大的启发,房地产当年在香港,是进入暴利的情况,造成了今天香港大部分行业都被房地产商垄断或者半垄断,因为他有了钱分散投资。今天,国内相对来说这件事的发生不明显,国内房地产相对来说还是比较新的行业。

问题:在电商的冲击下,九龙仓的商业模式比较成功的原因是什么?

周安桥:我们也没有一个百分之百的方案。网上购物简单来说,越简单的商品、越没有性格的商品越容易卖。但女士们身上穿的衣服,你可能在买的过程中要试,要搭配,如果我光看一个图就买,你可能不乐意,起码你店里买这个东西可以享受这样的过程。

在九龙仓的商店里面,引以为傲的就是名牌,名牌一方面是价格卖的高,二是付得起租金,三是东西比较复杂,仿制起来不容易。也有很多人仿制,但是仿制的东西不值钱。这样的东西,我们经得起电商冲击。如果一些店两个星期已经没有人买你的东西,虽然他很准时的交租金,但是我们会和他商量,不要再这个场里了,你换个地方又便宜又好,我也可以进一个新的品牌,带新的东西回来。商场,我们要每天看着的,不光是看租金,和他的经营也要有机结合。

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    [责任编辑:gavinyan]

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