【B面】房产财富是持有后的积淀 而非交易买卖工具

独家播报腾讯房产特约刘磊2015-08-10 12:59
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近期的投资市场,无论是楼市还是股市,都让投资者认识到市场泡沫存在,也见识到泡沫崩溃的厉害。其实,市场经济中泡沫是不可避免的,它的历史甚至可以追溯到17世纪的荷兰郁金香热。从郁金香到美国楼市,从1929年“大萧条”到日本“失去的十年”,从“豆你玩”到“算你狠”,投资市场中的泡沫都被贴上了灾难的标签。

对于泡沫市场的狂热的描述,再没有比牛顿(你没有看错,就是那位著名的物理学家)当年的一句话来得更贴切:“我可以计算出天体的运动和距离,却无法计算出人类内心的疯狂。”1720年,一家英国名为南海公司的股票,在5个月内,价格从2月份的每股128英镑上涨到了每股1000英镑。有趣的是该公司的基本面——尽管他拥有垄断南美洲西班牙殖民地奴隶买卖的权利并可通过奴隶贸易获利,但事实上是西班牙不允许此类交易,所以该公司的此项授权几乎毫无价值,如“空头支票”一般无法作为未来财富安全的担保。

但这些都不重要,在南海公司股票赚钱效应的带动下,社会各界人士,甚至人类历史上最伟大的物理学家之一——牛顿都卷入了投机股票升值的狂潮之中。股票开始上涨时,牛顿就把自己的7000英镑投了进去,两个月时间就翻了一番。当年7 月,南海公司的股票涨到1000英镑一股,牛顿再次加大资金买入,不过可惜的是,1000英镑也是这个股票的最高价,南海公司股票的泡沫破灭了。到当年12月,股价跌剩八分之一,牛顿损失了20000英镑,相当于他当时负责的英格兰皇家造币厂十年的俸禄。

时过境迁,但同样的悲剧却一再重演。今年六月底,这样的一幕在国内A股市场再度出现,只不过“南海公司”换成了“中国神车”;不过,从另一个角度想,经历过此次A股波动的投资者,这辈子有一件事可以和牛顿相提并论,也算此生无憾吧?此外,近日有消息称,宁波P2P天弘财富老板传失联,欠款7000万人民币;事实上,目前P2P网贷平台监管细则并未落地,审批十分容易,门槛较低,一些毫无风险控制能力的机构胡乱操作,很容易陷入经营不善的困境;然而,其凭借以“平均15%以上的年化收益率”这一噱头,仍吸引了大量的投资者,导致目前投资市场“言必称P2P”。其实,早在上世纪90年代,英国就已经成立P2P公司,但现在仍未超过20家;P2P投资实际上作为一个概念性的领域可以运转,但市场规模不宜过大;玩概念者未来必为概念所玩,盲目追求收益和新奇,期望短平快的赚钱方式,将资金投入一个没有约束的概念性产品,这根17世纪荷兰的郁金香热、18世纪的南海公司投资热并无不同,都是在进行“泡沫化投资”。

所谓“泡沫化投资”,一般是指价格远远高于价值,上涨过快,且后期缺乏有效支持的投资项目,比如三四线城市的“楼王”,比如2006年之前的美国房地产。做泡沫化投资,再考虑什么“价值水平高”“未来增长潜力大”之类的因素,就像痴人说梦了。试图从泡沫化的资本价格上寻找到安全感,可以说是南辕北辙、白费功夫。就拿房产投资来说,说白了,泡沫化投资的盈利对象,是一起进入该投资领域的投资者——看准机会先撤出去的获得了一定的收益,而买单的人既不是房企,也不是银行,而是相信房价会继续增长,坐等暴利的投资者。

在这种盈利模式下,比的不是客观严格的估值分析能力,而是泡沫产生初期敏锐的嗅觉与感知能力,和泡沫破灭前决绝退出,终止游戏的能力。在这场游戏中,维持一个冷静的旁观者角色是多么艰难。最典型的例子是上个世纪末美国纳斯达克的互联网行情。纳斯达克指数自1991年的500点上涨至2000年的约5000点,把诸多理性回避互联网泡沫的投资大家都逼入了一种极其尴尬的境地,这其中包括大名鼎鼎的沃伦•巴菲特。尽管后来网络股泡沫的破灭证明了巴菲特的终极正确,但此前他面临的各种辛辣嘲讽与严厉指责足以让任何一个固执的职业投资者屈服。

投资归根结底是人的行为,任何技术层面的分析,最终都需要投资者来作一决断。因此,投资者需要从自身做起,树立起正确的投资观念,找准市场的际遇与切入点。否则,知道的再多,如果不能内化为投资者自身的投资智慧,也是没有用的;更重要的是,市场充满了诱惑,或许在市场平稳发展时,投资者能看清未来的机会与陷阱,但泡沫高速浮现,又有多少人能保持理性呢?《道德经》中就写道:“胜人者有力,自胜者强!”中国的高净值人群在过去十年间高速崛起、出人头地,甚至可以跟发达国家的富裕人群的财富规模相抗衡,可谓“有力”;那么在未来,只有“强者”才能守卫住财富的——也就是说摒弃过时的观念,在投资理财中保持自律与清醒的投资者。以下几方面,是值得投资者注意:

1)频繁交易是死穴

股票的涨跌市场的经验最终告诉大家:不是每天都有盈利机会的。那些天天盯盘的人最终都变成的市场的牺牲品; 追求价值投资的人,才是笑到最后。不仅如此,频繁交易不仅损失手续费,同时使交易的质量不断降低。房产投资市场涨跌市场的经验也显示,频繁交易获得额外收益的机会就更加渺茫,只会给税务局做贡献罢了。狗熊掰棒子式的投资的结果是仅剩一个而已,而且很有可能是最差的那个。

房产财富是等待和持有之后的积淀,而非交易和买卖的工具。从西方房产财富成功守护结果来看,90%的稳定投资回报是由资产的合理配置所决定的。进行合理的资产配置的比例安排,让投资受益和控制风险兼顾,才是房产财富持续积累和守护的关键。资产配置思想跟生活状态中常接触的气态、液态、固态物品很相似。笔者把这一理论结合中国高净值人群的财富布局重新划分:

•气态资20%(现金存款):气态具有扩散性,流动性极强,可以随时支配追求高收益的项目;弊端是:流动性越强、传承和守护的概率越低;

•液态资产30%(金融资产,如股票,债券,基金类):液态具有流动性,变现能力比较好;

•固态资产 50%(实物资产,如土地、房地产,资源类):资产变现时间较长,但具有极好的稳定性,房地产资产还可以产生租金收益;欧洲很多国家,如瑞士、德国;亚太地区如日本和澳大利亚都是把房租作为重要的养老和传承资产进行储备的,和中国人把房子当做交易和赚钱工具的思想完全不同。

2)缺乏“预期”很危险

过去三十年的经验告诉国人,只要投资就会有收益,投资者与投资者的区别,只是赚的多于少的区别。因此,对于自己的投资行为和投资项目没有规划。比如:十年前进入楼市的投资者,在市场上升阶段,买房就能赚钱,赚多赚少只是看自己什么时候想卖出而已;当楼市进入平稳增长,或者有涨有跌的发展周期时,没有“预期”,就会被“赌徒”心态牵着走,总想着接下来会有更高的市值,从而错失最佳的利润期。“预期”还有另外一个层面的意思,就是“止损”,当下行趋势明显时,就应该及时的出手,对“预期”中能够承受的损失做好心理准备。要知道,利润最大化的卖出点只有一个,想在这个点实现交易几乎是不可能的。所以说,对“预期”的管理,最终决定了投资者能否获得相关收益,也决定了能否应对相关风险。而没有“预期”是可怕的,就像一个人既不知道生活的方向,又无法应对生活的变故,抵御失败时的心理打击。在资产竞争当中,最先被淘汰的肯定是这部分人。

从国内楼市的历史看,当第一批投资者赚的钵盆满盈,退出市场时,很多人才刚刚反应过来这是一块可以赚钱的“宝地”;然而庞大的市场容量,让慢了半拍、甚至慢了几拍的人进入楼市后,仍然有利润。这样的投资机遇恐怕以后很难再出现了。再比如股票投资,是一个典型的“先机”市场,谁能提前入市,谁赚钱的概率就越大。在牛市当中,一旦入市较晚,就如同一个做零售的商人,以远高于竞争对手的价格进货,要想获得利润,就要卖更高的价钱,以获得跟别人一样的利润,但成本决定回报率和出手的难易程度,相比那些更早入市的投资者,入市较晚的人成为“接盘者”的风险就会增大。

3)不懂市场规律:盲人骑瞎马,夜半临深渊

“瞎子喜欢带路”的俗语,反过来说也很能体现了国人投资的心态——“喜欢被瞎子带路”。相比专业数据和专业人士的分析,他们更喜欢小道消息;投资市场中部分“半瓶子醋不满,但却很晃荡”,也很喜欢分享自己的“歪理”。股票市场也好,房地产投资也罢,之前随意购买和投资的时代已经一去不复返。分析市场要素、辨别支持房价的数据,包括地区的住房供给和需求数量及趋势、居民收入增长率、收入比、租售比、贷款利率与租金回报率的差异、货币政策、利率政策……这些指标都是决定你投资方向和投资策略的因素,对数据进行数学模型分析之后,就能对未来投资市场的走势。千万不要道听途说,瞎打听。

形象地说,投资市场泡沫其实就像卡布奇诺咖啡上面的奶泡,奶泡让咖啡更美味,而市场泡沫让投资预期是那么的诱人;只是没有泡沫的咖啡可能会不好喝,那么没有咖啡的泡沫呢?同样的道理,没有实体经济支撑的投资项目,未来的收益很可能只是“看上去很美”;为了泡沫而舍弃“咖啡”,也只能让投资者最终竹篮打水一场空。

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[责任编辑:gavinyan]

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