房贷证券化蹒跚起步 建行500亿MBS获批

近日,建设银行“建元个人住房抵押贷款资产支持证券”500亿元注册发行额度获批。这是信贷资产支持证券注册发行制改革后首家获得中国人民银行批准的发起机构,也是获批额度最多的一次。

7日,同策研究咨询部总监张宏伟对经济导报记者表示,截至2014年上半年,我国个人住房按揭贷款余额为10.74万亿元,但MBS产品几乎没有。“目前房贷的基准利率已经跌破了2008年末的最宽松时期,如果MBS真能让房贷利率进一步下行,购房者的月供负担将进一步减轻,这对楼市无疑是重磅利好。”他表示。

目前,建设银行正积极准备发行2015年第一期个人住房抵押贷款支持证券。

国内MBS或起步

“随着楼市政策的不断松绑,央行‘330政策’也重点提到了MBS的推进,使得央行对于各家银行的MBS业务开始积极推动。”张宏伟如是分析。

MBS(Mortgage-Backed Securi-ty)实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品,最早产生于上世纪60年代美国,它主要由美国住房与业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款,是一种资产证券化商品。

也就是说,银行可以将个人住房贷款打包做成MBS证券产品,以一定的发行利率卖给券商或者其他金融机构,银行顺利拿回所有的贷款本金,房子的抵押权也从银行转移到其他金融机构。这个时候,借给你钱的不再是银行,而是购买了MBS的机构或者个人。

导报记者了解到,目前,国内MBS还处于起步阶段。至今,国内商业银行仅发行了3笔MBS,分别是2005年12月中国建设银行、中信信托发行的29.26亿元建元2005-1;2007年12月中国建设银行、中诚信托发行的40.21亿元建元2007-1;2014年7月中国邮政储蓄银行、交银国际信托、中信证券发行的68.14亿元邮元2014年第一期MBS。

有利去库存

“中国MBS于2015年下半年以后加速推出,2020年将达到4万-6万亿元,住房抵押证券化率25%-40%,2025年住房抵押证券化率将50%,达到美国成熟市场的水平。”张宏伟预测。

有数据显示,美国的MBS从1980年开始快速发展,其时的规模为111亿美元,抵押贷款证券化率为7.60%;到2007年高峰时,MBS 的规模达到9.3万亿,抵押贷款证券化率为64%。

截至2014年6月,我国购房贷款余额为10.7万亿,从安全性考虑应当选择优质房贷资产进行证券化,但其中只有不到一半为优质房贷资产。“目前我国房贷证券化资产(即MBS)余额为138亿元,加上今年7月建行的500亿元,现在也还处于起步阶段。而MBS的大规模发展需要配套的市场机制和运作模式的完善,预计5年的时间(到2020年左右)发行4万-6万亿MBS,短期一两年内推进速度会加快,预计2015年下半年及未来1-2年MBS会加速推出。”张宏伟表示。

住房按揭贷款占压了大量银行资产,期限一般在5-30年,流动性非常之差,导致银行信贷资产周转率极低,资金使用效率不高。MBS的推出将增加银行房贷资金的来源,盘活“银行资产”,从而使银行有更多资金用于新增房贷,有利于房地产去库存。

下半年楼市看好

中央财经大学财政学院财政学系主任、财税研究所所长曾康华对导报记者表示,现在国家对房地产行业不再严格调控,甚至还在抑制房地产下滑,有利于楼市的政策可能还会陆续出台。

“各方政策的调整,短期内将对房地产行业形成有效利好。”曾康华认为,在宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固的时期,房地产在维稳经济增长的作用很关键,未来一段时期货币政策依然有持续宽松空间。

随着建行500亿MBS获批,不少业内人士坦言,这将有利于调节市场供求关系,也促使中国未来3-5年市场逐渐走向供需平衡。“下半年楼市基本面将好于上半年,一线城市及少数二线热点城市将率先复苏。”张宏伟表示。

兴业银行首席经济学家鲁政委认为,个人抵押贷款最适合证券化,每月都有稳定和可预期的月供,也就是现金流,而且抵押贷违约率也不高,符合证券化的基本条件。“因此,会有很多的MBS产品推出,这样对于楼市具有一定的促进性。”

(经济导报)

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[责任编辑:HN054)]

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