太原反腐风暴下的楼市生死局

中房报记者 田国宝 太原报道

“证件不全和小产权项目都停工了,没几家敢卖的了。”说完这句话后,李伟点起了一支烟。作为太原一家中小房地产企业的管理者,他对近年太原房地产行业巨变感触颇深。他告诉中国房地产报记者,“最火爆的时候,还是荒地一片,房子就卖完了。”

整肃官商合作

这个由小产权和五证不全项目主导的房地产畸形市场,长期以来游刃于官商之间,如鱼得水,国内一线开发商在太原一直难有作为,2013年4月,耿彦波由大同市回到太原市担任市长一职,太原市房地产行业经历了一场生死蜕变。

太原一位地产界人士向中国房地产报记者介绍,彼时的太原,一个村委会主任就能主导一个项目,“只要是村干部同意了,无论有没有手续,项目都开始干开始卖”。

2013年2月28日,太原市政府下发文件,对全市小产权项目实施禁售政策,3月份开始整顿房地产中介公司,而真正大规模清理整顿违规项目始于耿彦波担任市长后的2013年6月份。

2013年4月份,耿彦波到任后开始整顿房地产市场。一位接近地产界人士告诉中国房地产报记者,与原来官员不同,耿彦波采取实质性措施试图扭转混乱局面。“不同于此前整顿,耿彦波把整顿真正落到了实处。其一,约谈电力、水利部门,对全市小产权房和部分违规地产项目实施断水、断电。如果发现还继续供水、供电,马上会撤换这些部门的负责人。其二,对施工单位实施黑名单制,一旦发现有建筑商承建违规项目,一律列入黑名单,永久退出太原市场。”

整顿措施实施后,太原市多数的小产权项目被迫停工。同时,从2013年6月以来,太原市房管局定期公布违规项目名单,鼓励购房者举报项目违规,并对购买违规项目的业主进行统一登记。

这一措施实施以来,受影响首当其冲的是小产权项目,“很多小产权项目都停下来了,不让你施工,人们也不敢买了,后来城中村改造项目基本都是由政府统一主导。非小产权违规项目也受到影响,很多项目也停了”。

2014年,中纪委开展山西省反腐行动以来,山西省及太原市国土、城建、规划和房管多个系统主要官员落马,让原本还抱有一线希望的违规项目又遭当头一棒,随着反腐败逐步深入,太原官场变得人人自危。

据李伟介绍,启动反腐以来,太原市政府相关部门在企业办理相关手续时变得谨慎起来,“我们项目因为属于违规项目,现在到各个部门补办手续,没人敢给办理”。

上述太原房企负责人表示,原先只要打点到位了,办理各种手续较为顺利,“比如变更土地性质,改个规划之类的,很容易,现在就难了,必须都是合法合规的,所有都是依法办事,缺一项材料都不给办”。

不仅仅是房地产行业正在经历一场生死蜕变,太原市政府部门工作人员们同样经历着艰难蜕变过程,甚至有些政府部门工作人员办事方式执着得让人难以理解。据太原一位房地产下游行业的企业负责人介绍,其公司在太原某部门办理一个证件时,“对方说,为什么你这么长时间没有办下来,我说这不是正在办理吗?对方说,那你必须证明正在办理,最后我写了个证明,就两句话,由于正在办理,所以没有办下来,盖了个章,对方才给办的”。

一线开发商上位

在房地产行业整顿和反腐双重夹击下,太原房地产市场正在逐步焕发活力,原本由小产权和本土开发商主导的市场正在变得多元化,众多一线开发企业才有机会分得太原房地产市场一杯羹。

李伟告诉中国房地产报记者,万科、保利、万达、绿地等企业不断涌入,让本土中小开发商面临生死存亡局面,“无论从拿地,还是品牌影响力,与这些企业相比,本土开发商根本没有还手余地”。

上述房企负责人判断,未来将有80%以上太原本土开发商消失,“现在一切都正规化了,所有开发商都是面对同样的市场和现实,现在政府推出的地都是大块的,拿地你抢不过人家,价格上没有优势,老百姓买房肯定会优先选择大开发商”。

2013年太原土地成交金额前五名中,悉数被华润和保利所揽,没有一家本土开发企业;单个项目成交金额超过10亿元的8个项目中,7个项目为国内一线开发商名下项目,9家一线开发商销售金额占到太原房地产总销售金额59%。

2014年绿地集团获得太原市地王。房地产项目销售金额前20名中,非本土企业占到75%以上。截至目前,富力、恒大、绿地等企业在太原布局已经初具规模,万科、保利、中海和华润等企业也获得大量土地储备。

“整个太原市场已经不比往年了。”上述太原开发商表示,与全国大多数三四线城市一样,居高的库存和低迷的成交也是太原楼市的主要特征。“与2009年和2010年时候比,成交减少了将近一半。”

据资料显示,2014年太原商品房可售面积为1517.34万平方米,成交量为619.26万平方米,按照2014年平均销售速度,在不增加可售面积的情况下,太原市场去化周期为17个月。

2015年第一季度趋势更加恶化,截至3月底,全市可售面积攀升至1585.48万平方米,前三月累计销售面积为88.88万平方米,按此销售速度,在不增加库存的情况下,太原市房地产库存需要53个月才能销售完。

“虽然不如从前了,但也没有那么差,回归正常了。”李伟认为,在原来相对封闭的市场环境下,太原市房地产行业发展普遍较为落后。

富力城一位销售方面负责人也表示,目前太原楼市属于真空期,人们对本地开发商的楼盘信心不足,使得把目光迅速转向大开发企业,“恒大和富力都卖得不错,除了一线开发商,本地几个大开发商也还行”。

李伟说,长期以来,畸形的政商环境造就了太原市畸形的房地产市场,城中村主导的小产权项目和本地小开发企业一度是太原房地产市场的中坚力量。2013年之前,太原市80%以上的房地产项目属于违规项目。

2013年启动的房地产行业整顿和2014年山西省爆发的连环反腐,使得这一场地产盛宴戛然而止。五证不全和小产权项目被悉数叫停,全市60多个地产项目被列入黑名单,规划、土地、城建等多个部门官员纷纷落马。

反腐洗礼后的太原,随着官场风气转变,房地产市场也正在经历一场异常艰难的蜕变之路。本土中小房企生存空间被压缩,国内一线开发商纷纷进驻,并开始试图主导整个行业,使得这个原本极度混乱的太原房地产市场逐步与国内主流市场接轨。

一系列重击之下,虽然对于多数生活在这个城市的人们而言值得庆幸,但或许用药过猛,也让部分开发企业和市民陷入困惑。李伟告诉中国房地产报记者,每一个中小房企、每一个违规项目背后都有大量购房者,“业主们用自己一生积蓄买的房子,企业完蛋了,这些人的利益如何保障?”

就此社会关切的问题,中国房地产报记者曾致电太原市相关部门,但是均婉拒了记者采访。

小产权房横行的年代

李伟告诉中国房地产报记者,他所在公司在太原共开发了两个项目,由于手续不全目前全部处于停工状态。“以前太原都是一边干一边办理手续,很多项目交房五六年了到现在手续都还没有办完,还有很多小产权项目,根本就没有任何手续。”

“那个时候,谁有土地谁就是大爷,太原小产权房为什么这么普遍,只要村干部给你土地了,就可以开发销售,政府部门送点钱一般都不会来干涉。”太原市一家开发企业负责人表示,2013年之前,官场腐败、疏于监管催生了大量本土开发商。

据其介绍,目前太原市本土开发企业大约有300多家,除了一部分国有企业和实力民营企业,绝大多数为中小企业,“很多人有了土地就注册一家公司,有的村委会和村干部直接成立公司开发小产权项目”。

因牵涉申维辰腐败案件被检察机关带走的山西千禧集团董事长史国民就是一位村干部,其凭借与原太原市委书记申维辰的关系,在太原城中村改造项目中迅速崛起,从一个普通农民一跃成为身家过亿的集团公司负责人,凭借的就是手中土地和政商关系。

据太原市多位地产界人士证实,违规项目最为严重的时候,整个太原市有80%~90%的房地产项目属于违规项目。“在售项目中,真正取证齐全的项目很少,而且价格也高,因为太多了,所以人们更愿意买价格便宜的手续不全的项目,甚至是小产权房。”

从2013年6月份至今,太原市开始启动对违规项目进行公开曝光,截至目前已经有近70多个项目被列入黑名单,其中多数为小产权房,即便是国有土地开发的项目,很多也并没有取得国有土地使用证。

据上述太原房企负责人介绍,近年太原市内累计开发的房地产项目大约有2600多个,其中完全合法合规的项目不到200个。李伟表示:“太原具体有多少的楼盘说不上来,但据我了解,五证齐全的也就100多个。”

悲喜交织新隐忧

随着房地产整顿和反腐效应不断凸显,太原房地产行业经历了脱胎换骨的变化,但太原无疑错过了房地产市场黄金时期,而看似规范化的市场背后,一系列新的隐忧开始发酵。

上述房企负责人表示,太原房地产最好时期是2010年以前,“从2011年就开始走下坡路了。”公开数据显示,2008年、2009年和2010年太原市商品房成交面积分别为560.2万平方米、511.53万平方米和644.43万平方米,而2013年全年成交面积为319.28万平方米,2014年这一数据为286.18万平方米,与高峰时期相比,2014年成交量降幅极为明显。

太原另一位地产人士则认为,前些年房地产市场消费已经被过度透支,再加上目前整个国内房地产形势影响,导致目前成交下行,“前些年房子比较便宜,太原稍微有点经济实力的家庭,那家没有三五套房,别说儿子了,孙子的房子都有了”。

太原的困惑远不止于此,当整个房地产行业被国内一线开发商主导后,本土开发企业将面临生存难题。这些本土企业、已经停工的项目和相关民间借贷以及背后难以统计的购房者,他们将何去何从?

上述太原房地产下游某企业负责人说起一个现象,其朋友借给某本土开发商7000万元高利贷,“项目就两栋楼,这个开发商通过重复抵押和一房多卖共圈了三四亿元资金,事情发生后,开发商已经没钱了,起诉吧,开发商肯定会进去,钱还是还不了,最后公安机关介入调查,开发商被抓了,到现在一分钱没还上”。

这类事情在太原并非个例,房地产变局背后隐藏更大危机似乎还未真正来临,李伟认为,由于众所周知的原因,原来的太原房地产行业普遍较为混乱,目前反腐让开发企业多少有些不知所措。

“一个官员进去了,肯定会牵连一批开发商,如果开发商也进去了,项目烂尾,最终受损的还是那些购房者,企业的钱很多都是借贷来的,而购房者的钱那可都是从牙缝里抠出来的。”李伟比较困惑。

其实,困惑的不仅仅是李伟,当地有百姓也反映,反腐也好,官员落马也罢,和普通老百姓距离太遥远。“官员下台了,我们不会得到任何好处,现在太原这么多项目停工,我们的利益受到损害,谁来管?”

李伟表示,现在其公司项目全部停工,公司前途比较渺茫,“现在公司项目不让干,但每天都会产生很多费用,多拖一天就早死一天”。这或许正是太原房地产行业转变过程中经历的种种阵痛之一,但从长远而言,无论是太原房地产行业健康发展,还是太原老百姓生活,都是一件幸事。

(文中李伟为化名)

(中房报)

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[责任编辑:marvinzhang]

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