【B面】基本面未好转 上半年不可能大规模涨价

独家播报腾讯房产特约张宏伟2015-04-09 19:11
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清明假期前夕,五部委扔出的“重磅炸弹”:二套房贷最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年。整个楼市开始因此开始被炒作的沸沸扬扬。比如五部委“330新政”发布后一周内,万科、绿城、绿地、新城等品牌房企传出“限时不涨价”或涨价的消息,同时,媒体上关于涨价的话题炒作已经拉开帷幕。

那么,在五部委“330新政”扔出的“重磅炸弹”政策利好的市场背景下,当前市场是否具备涨价的条件?未来房价何时才会上涨趋势?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,五部委“330新政”扔出 “重磅炸弹”的政策利好改变不了年内大部分城市库存较大的市场现状,就市场指标来看,市场基本面并未好转,起码上半年大部分城市并没有房价上涨的压力,当前部分品牌房企传出“限时不涨价”或涨价的消息并不是真的马上要涨价,而是从营销的的角度来看,制造涨价的预期和市场氛围,引导市场向有利于销售的方向转向。具体来讲:

第一、大中城市房价环比下跌仍然是主流

从目前房价走势来看,中指系统数据显示,2015年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平方米,环比小幅下跌0.15%,同比下跌4.35%。数据显示百城房价已连续6个月同比下跌,且跌幅继续扩大。

从涨跌城市个数来看,3月,100个城市中有43个城市环比上涨;55个城市环比下跌;2个城市环比持平。但与上月相比,3月价格环比下跌的城市数量减少了6个。不过,同比数据仍然下行:全国100个城市住宅均价与2014年3月相比下跌4.35%,跌幅较上月扩大0.51个百分点。这已是百城房价连续6个月出现同比下跌。总体来看,房价下跌城市数量仍然是主流,目前,市场基本面并未好转,大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。

第二、大部分城市楼市仍有“去库存”压力

至少在上半年不可能出现大规模涨价,甚至在年内也难以大规模涨价。

从2015年3月份36个大中城市存销比指标来看,库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市,比如福州、厦门、青岛、武汉、西安、长沙、宁波、大连等二线城市、无锡、、温州、芜湖、徐州等大部分三四线城市仍然面临较大的市场“去库存”压力,起码在上半年不可能出现大规模涨价,甚至在年内也难以大规模涨价。

第三、五部委“330新政”落地后对楼市影响具有滞后性 上半年楼市基本面难有实质性好转

从五部委“330新政”扔出 “重磅炸弹”的政策利好的影响来看,二套房贷最低首付四成、营业税免征门槛由5年变为2年对于“卖小买大”的置换型或首次改善型需求影响最大,而从买小到买大整个市场周期也至少需要2-3个月时间,政策对于市场的实际影响具有一定的滞后性,也就是说,2015年6月及以后才能看出来“330新政”对于楼市的实际影响结果。从这个角度来看,五部委“330新政”对于下半年市场成交量的表现更为明显一些,而对于上半年影响相对少一些。

此外,从五部委“330新政”落地一周内对于市场的实际影响表现来看,也仅仅一线城市、少数二线城市对降首付降营业税门槛有积极的反应,其他城市反应并不明显,大部分城市对于这项政策还没有反应过来。

从这个角度来看,上半年大中城市基本面并不会有实质性的好转,房价在第二季度出现大规模上涨的可能性不大。

第四、上市公司半年报与销售业绩指标等因素迫使房企第二季度继续跑量,不可能出现大规模涨价。

退一步来讲,即使未来2-3周内各个城市“330新政”落地,各个城市开始因为“330新政”而有所反应,品牌开发商力拼半年度(上市公司半年报)销售业绩的策略也不会改变,开发商会使出浑身解数在第二季度的3个月内最大限度跑量扭转大中城市今年年初楼市不给力的大势。因此,对于第二季度的大中城市楼市来讲,要想出现成交量逐步回升的楼市年中基本面好转的行情,房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能在上半年出现大规模涨价现象。

同策咨询研究部总监 张宏伟

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[责任编辑:gavinyan]

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