【B面】惜贷常态化将使更多中小房企“轰然倒下”

独家播报腾讯房产特约张宏伟2015-03-25 09:53
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进入2015年,尽管当前已经有两次降息一次降准,货币政策已经呈现出宽松的特征,但房企资金链断裂或楼盘大幅降价的消息仍然不绝于耳。

比如,媒体报道百强房企华光地产资金链断裂,两千多业主无家可归;3月4日起,杭州萧山华瑞晴庐将推出约100套特价房,均价降幅达5000元/㎡,折后总价约95万元起,户型涵盖89-180㎡,成为新年的“首降”;深圳房企佳兆业正在进行债务重组,尽力避免破产,而同样遭受房源被政府锁定的深圳另一房企京基集团,也被彭博社曝出董事长陈华正在接受调查,京基的命运何去何从也充满了变数;恒大集团也出现商铺大幅降价的现象;此外,多地也传出中小房企因为民间借贷、地价过高、销售不畅等问题出现资金紧张的问题。

那么,既然已经有两次降息一次降准,货币政策已经呈现出宽松的特征,那么为何仍然改变不楼市资金紧张的局面,为何仍然有房企大幅降价或面临资金断裂?2015年房地产行业货币政策将呈现出哪些特征?这些特征将如何影响房企的资金面?在2015年哪些房企将瞬间“轰然倒下”?

“宽货币,紧信贷” 将是2015年房地产行业货币政策特征

同策咨询研究部总监张宏伟认为,“宽货币,紧信贷”将是2015年房地产行业货币政策特征。从宽货币的角度来说,在深化经济改革阶段,经济增速降低,通缩压力加大,此时,房地产市场也没有明显好转,大部分城市楼市仍然有去库存的压力,这一定程度上加剧了经济增速下滑的压力。从经济“稳增长”的角度来讲,市场需要降低融资成本、释放流动性刺激经济复苏。因此,尽管当前已经有两次降息一次降准,但是,当前国内仍然具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征,仍然具备继续降准或降息的空间。

从紧信贷的角度来说,在楼市基本面仍然是以“去库存”为主旋律的市场背景下,对于银行等金融机构来讲,继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。笔者认为,2015年,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对于“风险”房企或项目进行“风险控制”,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。而这些动作有可能会让占有整个行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题,甚至频现中小房企被并购或破产的现象。从这个角度来看,我们就不难理解,尽管当前已经有两次降息一次降准,货币政策已经呈现出宽松的特征,但房企资金链断裂或楼盘大幅降价的消息仍然出现在2015年。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,在“宽货币,紧信贷”的市场背景下,对于房企来讲,当前大多数企业的资金面仍然较为紧张,在已经有两次降息一次降准的利好驱动下,房企首先应积极调整推盘节奏,把控好春节之后的跑量去库存的“窗口期”,增加上半年销售业绩在全年的比例,防止市场环境在下半年出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战(期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会),尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。

惜贷常态化将使更多中小房企“轰然倒下”

综上分析,货币政策方面的政策红利尽管会出现,但是,并不意味着2015年没有任何市场风险,也并不意味着房企的资金面会得到明显改善,“宽货币,紧信贷”的货币政策特征将继续影响2015年楼市,影响房企的资金链。

那么,在“宽货币,紧信贷”的市场背景下,哪类房企将是2015年即将瞬间“轰然倒下”的房企?这些即将瞬间“轰然倒下”的房企具有哪些特征?

同策咨询研究部总监张宏伟认为,三类企业最容易在2015年瞬间“轰然倒下”,具体来讲:第一类,产品类型偏高端周转率较慢的企业,这些企业的销售业绩最容易受到影响;第二类,前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业,或盲目多元化扩张,导致房地产主营业务受到影响的企业;第三类,一部分资信不太好贷款受限的中小企业,由于难以获得银行贷款,这些房企在2015年或将面临被银行等金融机构“锁房”的风险,如果这些房企无法及时化解这样的危机,届时,仍然会面临资金面断链的市场风险。

从不同规模类型企业的角度来看,在“宽货币,紧信贷”的市场背景下,由于市场库存偏大的基本面没有改变,楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变,此外,中小房企无论在资本市场还是销售市场无法与大型品牌房企抗衡,这就使得中小房企在2015年仍然会面临比较大的资金面的问题。如果上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力,再加上开发贷款比较难获得,理论上开发商这个时候就不得不进行卖股权、卖项目的操作了,如果卖项目、卖股权也无法使这类公司继续“活下去”,那么,这些中小房企极有可能成为瞬间“轰然倒下”的房企。

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[责任编辑:gavinyan]

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