【B面】两会特稿:中等阶层买不起房是住房主要矛盾

独家播报腾讯房产特约沈晓杰2015-03-05 07:16
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在今天的中国,没有那个行业要比房地产更受社会各界甚至是国际社会的关注;同时,也没有任何一个行业比它更让人感到“不可思议”了。

这些年以来,在数亿中国市民关注的社会热点中,没有什么比房价及房地产市场更能“引爆”方方面面聚焦的热度。就连国际社会在分析中国经济形势时,也常常会把中国房地产市场的好坏,作为判断中国经济未来走势强弱的主要标准之一。

最不可思议的,还是在房地产市场和住房政策方面,备受诟病的政府的行政效能。

回顾这些年在房地产上的政府作为,人们不禁由衷的悲叹:在当今中国,没有哪个行业能够像房地产那样,“享受”到政府一个又一个红头文件的具体指导。粗略估计一下,这些年仅国务院部门一级出台的各种房地产上的相关政策文件,至少有上百种之多(注:这还不包括地方各级政府的);翻阅一下这些年的国务院的政府工作报告,会发现几乎没有其他什么行业,能有房地产行业那样的“待遇”,年年占据“相当”的篇幅。不幸的是,尽管享有“万般宠爱”,但谁也不能否认,房地产和住房问题,是中国最失败的、也是引发民怨沸腾最主要的行业和焦点之一。

上一届政府在房地产市场调控上的“屡调屡败”,早已成为国民的笑谈。也许是吸收以往的教训,本届政府在房地产政策至今是“待而不发”。去年底召开的中央经济工作会议的新闻公报,甚至没有一个“房”字。但是,这些并不能降低人们对政府房地产和住房政策担忧的程度。人们不禁要问,为什么政府指导最多的房地产业和住房问题,至今还没未能走出“失败”的阴影。是不是主导政策的失误,导致了这些年来中国的房地产市场和住房问题上的尖锐矛盾,使其成为“民怨沸腾”最大的焦点之一?

以保障房为“主旋律”的住房政策,使中国房市一头走到黑

查阅一下作为国务院主管住房和房地产市场的住建部这几年住建部的政策和工作重点,人们会发现其“主旋律”不外乎有两点,一个是政府保障房,一个是这两年已不再提起的“遏制房价过快上涨”。其实,早在建设部未改名住建部之前的2007年初,当时的建设部就把廉租房作为当年房地产方面最主要的工作。以后不管部名怎么改,部长换了几任,把保障房作为政府在房地产政策方面的“重中之重”的政策没有变。这样的局面一直维持到现在,而且有日益突出之势。打开住建部网站,会发现其部长的“重要活动”和“重要讲话”的具体内容,不是在棚户区改造,就是保障房的建设。

在去年底召开的全国住房城乡建设工作会议上,住建部长在谈到要“保持房地产市场平稳健康发展”时,讲话中唯一的“干货”,就是今年在在保障房上要“计划新开工700万套,基本建成480万套”,以及棚户区的改造任务和公租房的配套和分配。似乎把这些保障房之类的事情做好,政府就尽到了在住房问题和房地产市场上的职责,就能“稳定房地产市场”,就能解决老百姓的最急迫解决的住房问题。

遗憾的是,住建部的如此思维也影响到顶层的决策。去年国务院的政府工作报告中,在“2014年重点工作”中谈到住房和房地产问题时,基本内容就是“完善住房保障机制,加大保障性安居工程建设力度”。并要求提高大城市保障房比例,推进公租房和廉租房并轨运行(其中并没有提到以往作为保障住房主体的经济适用房)。其实,这也是本届政府对上一届政府在房地产政策某个方面的“萧规曹随”。只不过,在2013年上一届政府最后一次的政府工作报告中,是把“保障性安居工程建设”和加强房地产市场调控并列作为政府在房地产上两大政策。只不过到了本届政府后,在“市场决定性作用”的大背景下,房地产调控从政府工作报告中消失了。发展到最后,干脆成了“政府只负责低收入者的保障房,普通人的商品房由市场决定”(注:其实,每当房价下降和房地产市场商品房滞销积压,各级政府救市行政干预比谁都强)。

翻阅一下这些年国务院的政府工作报告,可以发现从2008年起,保障房建设就开始成为我国住房和房地产政策的“主旋律”。以后更是一年比一年更加突出,一年比一年更是加大保障房的建设。但七八年下来,中国的房地产市场问题和城镇居民的住房矛盾,不是在减少,而是在大大加剧。

在政府的住房和房地产政策上突出保障房“一个中心”的结果,不仅使得越来越多的城市居民(主要是新市民)成为买不起房的“无房户”,而且也使得房地产市场自身的发展遭遇了极大的瓶颈。根据国家统计局的数据,到2014年末,全国待售的商品房面积已经高达6.2亿多平方米,比2010年中的1.9亿平方米暴增了2.24倍。而按照住建部研究中心主任公布的数据,截止到去年10月,全国商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例不到10%,也就是说,全国在建房屋中有90%以上没卖出去。据此估算,全国至少有四五十亿平方米在建商品房滞销积压。

为什么说“以保障房为中心”,是回避主要矛盾的鸵鸟政策

一般人会以为,政府在房地产政策上以保障房为中心,应该是一件利国利民的好事,但为什么这样的“中心政策”,反而导致中国房市“一头走到黑”呢?问题就在于,出台这样政策的主政者,故意借此回避了中国城市大多数老百姓在房地产上所遇到的最利益攸关、也是住房问题上最大的社会矛盾——普通百姓买不起房。并企图借此来转移对高房价早已民怨沸腾的国民在房市上的“斗争大方向”,甚至还期望借保障房来掩盖政府部门在房地产决策上的无能,再增添几分“政绩的光彩”。

实事求是的说,相对于高高在上的房价而言,中国城镇绝大多数的普通百姓在解决住房问题上,都是迫切需要政府“保障”的相对低收入者。但是,政府在保障性住房上,又能覆盖多少城镇居民呢?

2012年3月,住建部的一位副部长在沈阳举行的一次棚户区改造经验国内研讨会宣称:据测算,到"十二五"末(也就是2015年底),我国保障性住房覆盖面将达到20%以上。这可谓是官方在宣传保障房时所提到的最高的覆盖面。按照他的说法,“十二五”期间我国规划建设保障性住房和棚户区改造3600万套。而此前截止到2010年底,全国累计解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房问题。按照如此的推算,似乎保障房覆盖面达到20%已足足有余。

但实际情况似乎远不如住建部在纸面上规划的那样乐观。还是上述住建部副部长自己的话,称到2013年底,十二五的前三年全国累计建成各类保障性安居工程1500万套以上。而2014年和2015年的保障房的竣工量,按照前后两位住建部部长在全国住房城乡建设会议上的说法,目标任务都分别是480万套。怎么算,十二五期间竣工的保障房最多也只有2500万套,而绝不是住建部所声称的3600万套。而且就是这2500万套也根据各地政府自己统计汇总和“目标任务”的结果。如果算上地方政府因为资金等问题开工不足、虚报保障房开工数等情况,十二五期间实际可能完成竣工的保障房总量,估算也就在1800万套左右。有研究报告表明:2010~2012年全国保障房供地完成率分别为49.23%、62.10%和80.32%。

全国十二五期间可能竣工完成的1800万套,加上到2010年底以前累计的2200万套,到今年底(十二五末)全国城镇一共也只有4000万套左右的保障房,相当于可为1.2亿个的城镇居民提供了住房保障,其覆盖面最多也就在15.6%左右(估算到今年底全国城镇常住人口达到7.69亿)。

实际上,就是在这4000万套的保障房名下,有很大一部分是用在城乡拆迁户的安置房上。如南京市前些年大规模建设的四大片区保障房,在总共8.28万套保障房中,为城市和农村集体土地拆迁所供应的房源,比例就高达75%。类似这种在保障房上“挂羊头卖狗肉”的情况,在全国各地绝非少数。推算一下,全国城镇“货真价实”的保障性住房,覆盖面能达到居民人口的10%就已相当不错。

其实,这个10%的覆盖面,也正是当初政府在设计廉租房和公租房这类保障性住房的总量规模(经济适用房现在已名存实亡,基本退出保障房序列)。在1998年7月3日由国务院发布的『国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知』中就明确规定:“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收人家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。这就是说,廉租住房只供应给城市中的“最低收入群体”。 他们一般占城市总人口的5%左右。

而在2014年住建部等部门联合下发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》中,在“保障对象”中除了原来“合规定条件的城镇低收入住房困难家庭”以外,又把“符合规定条件的新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员”纳入了住房保障之中。后者符合“规定条件”的,估计也就占城镇人口5%左右。和以前的廉租房保障对象加在一起,正好10%的城镇人口覆盖面。

以上“不厌其烦”的论证保障房的对象多少,其实就是为了说明一个问题:现在政府在房地产和住房政策上的“一个中心”,其实也就是把最大的精力,放在了只能解决城镇10%的人口上。人们不禁要问:对另外90%城镇居民的住房问题,政府就可以“袖手旁观”吗。

说到底,政府在房地产和住房政策上集中主要精力在十分之一人口上大展“花拳绣脚”,而对90%左右人口住房问题和房地产市场上的矛盾“不闻不问”,或是“只打雷不下雨”,才是造成这些年来在房地产和住房问题的“顶层设计”上“屡战屡败”的根本原因。

让普通百姓买得起房,才是化解住房矛盾的“牛鼻子”

既然作为政府住房政策的的“主旋律”的保障房政策导致了房地产市场的失策,那么,作为一个负责任的政府,究竟应该出台什么样的政策,才能使中国的房地产市场和百姓的住房问题,从根本上得到彻底解决呢?

其实这个问题很简单,它不仅是世界各国住房政策的的宗旨,而且早在我国九八房改做“顶层设计”时就再三强调过,这就是“让百姓买得起房、买放心房”。当时的建设部长俞正声(现全国政协主席)把这项“基本政策”一直作为政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点,同时也是住房领域落实 “三个代表”的重要内容。当时建设部“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为实践‘三个代表’的一项重要工作来抓。”

在当时的房改政策顶层设计中,“让百姓买得起房”绝不是一句空洞的口号。在九八房改文件中,专门具体制定了“经济适用住房价格与中低收人家庭的承受能力相适应”的价格规范。这就是购买一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格,与双职工家庭年平均工资之比,一般不能超过4倍(既房价收入比在4以内)。超出的部分,财政和单位可以对无房和未达标的职工“实行住房补贴 ”。这就是十几年前的九八房改在“买得起房”上所提出的实实在在的要求。这对于今天备受高房价折磨的青年一代来说,犹如是“芝麻开门”一般的天方夜谭。

令人遗憾的是,“让老百姓买得起房”这笔“明白账”,到了后来尤其是2003年政府换届以后,变得越来越“飘渺不定”,直至最后从政府各种红头文件中“失踪”。“让老百姓买得起”的住房政策连同房价收入比4的“买得起房”标准,之所以一起被“冷藏”,是因为2003年的国务院18号文件所引发的“二次房改”,使在房地产市场的利益博弈中开发商占据了主导地位,“买得起房”越来越成为普通百姓的“童话”。

开发商垄断操控的房地产市场,使中国城镇的房价自2003年一路狂奔。尤其是在一些大中城市,衡量市民买房负担水平的房价收入比,也从过去的4-5左右,脱缰跑到十几,甚至在一些一二线城市,普通居民要花上二三十年的全部家庭收入,才能买到一套90平米左右的住房。

国际上在衡量普通百姓是否买得起房上有一杆“标准秤”,这就是房价收入比指标(既一个地方居民的平均房价与他们家庭的平均年收入之比)。那么,什么样的“房价收入比”是国际上公认的“买得起房”的合理水平呢?世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6(世界银行专家的说法为4-6)。这和当今中国大中城市高房价的现实状况,实在是相差甚远。国际上当一个地方房价收入比超过6的时候,就会被公认为属于房地产泡沫区;超过7以后,更是会被世界公认为“国际房价最难承受地区”。而中国的一些高房价城市,购房者的负担水平早已是“国际房价最难承受地区”数倍。

在这样看似“积重难返”的状况下,中国政府能不能重新把“让百姓买得起房”作为其住房和房地产政策的“主旋律”呢?答案的肯定的。

前几年,重庆市曾经在这方面做过一次有益的尝试:其市长黄奇帆提出让每个家庭每月的平均收入能买得起1平方米住房。比如一个城市的家庭平均月收入在3500元,那么该城市每平方米的平均房价也应该定在3500元。该市普通百姓买一套90平方米的普通商品房需要31.5万元。也就是用7年半的收入即可买上一套小康住房(也就是房价收入比为7.5)。这样的房价收入比虽然还是超过国际上的平均水平,但它毕竟比现在多数大中城市的买房负担要下降了一半。

总之,我们住房政策要真正成为解决民生、经济和政治问题的一把钥匙,就必须从现在起在住房政策的“一个中心”上改弦易辙。只有抓住了住房矛盾的主要方面,中国房地产市场的“顽疾”才会被根除,住房小康才会有望实现。

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[责任编辑:gavinyan]

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