楼市结构性过剩 废除土地“7090政策”提速

楼市结构性过剩 废除土地“7090政策”提速

(腾讯房产 陈海保 发自北京)

小丰没有想到,他所取的“金隅·7090”案名会成为一个地产时代的背影。

8年前,这位中国著名的广告策划人,敏锐地抓住了一个刚出台不久的政策,有关新建商品住宅90平米以下套型须占70%。“70年、90年?…房产政策?…电话号码?…密码………”案名跃然纸上,后被奉为中国地产案名经典中的经典。

很自然,追捧政策的金隅·7090,在小户型的配比上登峰造极。2008年5月开盘,总供应1726套中,有1377套为90平方米以下,占比近80%。

如今,“7090政策”正陆续退出历史的舞台,但同一个文件出台的有关5年内转让商品住宅要征收差额营业税的政策依然在执行。笔者从多个一线城市的国土和规划部门了解到,7090政策鲜有坚持执行者。

这种名存实亡的政策令人啼笑皆非。京城著名的地产评论人士张大伟在QQ里贴出一张笑脸,“北京也没有说取消,也就是实际现在都违规”。

但也个别城市不想对政策含糊不清,决定以正视听。1月下旬,四川省住建厅宣布,取消“7090政策”。这是继去年10月天津公开取消该政策的第二个城市。任志强曾炮轰,规定70%住房是90平方米以下的户型,没有任何道理,是削足适履。

万科是7090政策最积极地响应者。全国第一个公开亮相的“70/90”项目,便是杭州万科·魅力之城,它于2007年4月份开盘,89平方米左右的两房,共181套,仅用两天半就成功清盘。

直到2015年,这个政策还影响着万科。以北京万科首开·公园里为例,已领预售证的产品中,有66.34%是90平方米以下户型。住总万科橙(楼盘资料) 和京投银泰万科·西华府也分别占67%和54%。90平米以下小三房曾经成为万科最引以为傲的主力户型产品。

在限购政策下,北京房价依然不断上涨,令一些圈内人士开始质疑万科的小户型策略,特别是去年9.30放开首套房贷后,改善型需求释放。北京万科的产品和大势不太吻合。”一位不具姓名的地产商营销总监评论。

像万科严格执行7090政策的开发商是少数,更多城市的主管部门对上面的政策阳奉阴违,为开发商开绿灯。以济南为例,少数几个楼盘按照“7090”的配比开发商品房,而不久后,90平米以下楼盘在新建小区中比例逐渐滑落到50%、30%,更有个别楼盘中根本没有90平米以下的普通住宅。

南京则更为大胆,直接更改政策。2014年2月,南京出台明确住宅用地的“5090”政策,即在商品房用地出让时明确,90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。理由是缓解刚需房源的“房荒”。而中央有关部门也并没有干涉它的做法。

高明的手法是钻政策的文字游戏。从7090政策执行以来,虽然土地公告上还是以“套型建筑面积90平米以下占70%”,但在审批过程中,却是以套内面积来计算。也就是,建筑面积在110平方米左右的住宅,都算在70%以内。

最为神奇的是,位于南昌抚生路的铭威珑珺项目,2010年拿地时受7090限制,但四年后面世时,全部换成255平方米以上的大平层户型。开发商老板的解释是,为了做节能墙体实验室特批。

在去年10月份天津正式宣布取消7090政策前后,杭州在新出让土地中,不再对套型建筑面积90平方米以下的户型比例作任何限定。不约而同的是,南昌在去年国庆之后的土地出让公告中,不再出现“住宅套型建筑面积90平方米以下住宅占开发住宅总建筑面积按不小于70%控制”的字样。

南昌市规划委员会也表示,去年第四季度不再对7090做要求,目前已经把取消7090政策的文件上报给省厅,等待审批。从时间上看,南昌很有可能成为第三个公开取消7090政策的城市。

中国房地产研究会副会长童悦仲表示,7090政策在换届后几乎不再提了,这种依靠行政手段规定面积的做法是有问题的。

中国楼市存在严重的结构性过剩问题。居民需求热点应由“有房住”向“住好房”转变,房价才不会出现整体崩盘。这种结构性问题,包括7090政策带来的中小套型比重过大。

小面积段占比呈现逐年提高的趋势,而现在的政策方向是刺激购房改善型住房。成都方面数据显示,直到2014年,70-90面积段供销存量一直占据高位。由于北京执行7090政策不严,截至目前,北京在新建商品住宅62049套存量中,90平以下套型占比36.03%。“这是一个很健康的数字。”

不过,少数刚需客群量大的小型城市,还严格执行7090政策。比如,临近北京的河北三河市,它受北京外溢人群的利好,中小户型受追捧。但有迹象表明,未来的7090政策,更倾向于用在政策性住房。有消息称,北京的7090政策正在从商品住房向自住型商品房身上迁移。

附文:

2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》指出,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。

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[责任编辑:yuyuliu]

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