孙河板块:多元墅质产品的高调样本

中国元素融入别墅设计

陈海保:因为这几个开发商有央企,还有本地的国企,还有私企,它的文化又是多元化,它对产品的理解不一样。但这个地方土地又很稀缺,基本上是少而精的一种态势,它没有更多的鱼龙混杂在里面。所以它对于整个产品的调性拔得很高。

潘总在地产广告营销推广方面做了十多年的经验,您怎么去看待新兴的孙河板块?因为孙河板块可能随着首开琅樾,第三拨了,因为前两拨调性也很高,包括泰禾也很高。马上首开要做一次更高级别的营销推广。您觉得在这个区域,你怎么去看待?

潘惠武:大家好!很高兴有机会交流一下我对这个区域的看法。从几个点说,第一点就是北京人群居住的国际化开始变迁,有几个比较扎堆的地方,首先是燕莎,现在叫丽都。我们当年说“丽都”是一个欧洲客厅或者是西方客厅这么一个范畴。丽都的建筑是集合住宅,它没有低密度,到后来出现中央别墅区这个概念,但一直是老外扎堆比较多的地方。

当年龙湖是第一个在孙河拍地的,大家对这个挺怀疑的,怎么会出地王呢?但龙湖自己的信心非常足,它提出一个概念是再造中央别墅区这么一个概念。想把自己顶级的产品放到这里来。我估计英雄所见略同,它肯定看好这个区域的发展前景。

从我自己个人的生活经历来看,我最近也在看学校,看一些幼儿园,整个片区有很多配套的东西是特别是适合高端人群居住的因素都具备,这里有中国最好的国际学校、有很多幼儿园、有马术俱乐部,还有很多其他的配套设施。整个地区国外氛围特别浓。从文化属性来看,老的中央别墅区和孙河板块的差别在哪儿。第一肯定容积率不一样,中央别墅区最早开发的是独栋。但是你从文化属性是不一样的。你看最早的那些别墅区都是洋式元素居多。现在看首开琅樾还有北京院子,这些多多少少带点中式色彩。产品本身也会因为容积率的变化而做出改变,比如它有独栋、联排、有一些小高层。

这样的话整个产品形态与之前相比要更加多元化,这意味着很多之前对于独栋消费不起的消费者有了更多的机会进入到这个社区去。而且现在城市发展很快,它跟城市之间的联系其实不像原来变成第二居所,是那种老板才能住。现在可能没有这种关系了。所以它的进化是很快的,而且确实是北京国际化最浓的一个区域。所以我非常看好这个地块。

像手机一样及时升级换代

陈海保:张评论员对这个区域有什么感受?您怎么去看待这个区域市场?

张立伟:我觉得这个区域有点像我们的手机市场,手机更新换代特别快,它的功能各方面增加得比较多,就像刚才潘总说的,过去咱们的别墅区或者是外国人的居住区不断的往外移,像现在的顺义或者说天竺板块,它的房子都比较老了,但这个地方规模比较大,且没有新的发展空间。孙河板块就提供了一个升级的可能。因为它不同于其他的一些别墅区,其他的别墅区在郊区,可能是单独的一个项目,它无法提供一个区域性的公共服务。孙河这个地区,现在有了这么多项目,还都是别墅项目,就有可能形成一个大的别墅区,可能提供比如说最好的学校,最好的医院或者说超市,或者是其他的商业设施。这样的话它会吸引人来居住。像我见到的其他的别墅,它规模太小,它只有那么一两个项目的话,这些公共服务是跟不上的。也就是说,你在那儿居住是很不方便的,这是我自己的感觉。比如说它本身它是一个很大的区域,它可以造成一个区域效应。第二就是它提供的产品将会是最新、最好的产品,不同于过去的别墅产品。它有分阶层的,层次在不停地进化。

潘惠武:有句俗话讲,到人多的地方去赚钱,一定要到别墅扎堆的地方去居住,这个其实一种解决城市配套的问题。越扎堆,配套就越丰富。

陈海保:刚才从三位的谈话中,我有一个感受,现在的孙河板块的产品与原来相比更加多元化了,人们要颠覆原来的别墅的形象。别墅并不是说一定要住独栋。其实独栋未来是没有的,大家要对别墅这个东西有新的认知,重新认知所谓的城市别墅可能是多元的,更多的是变成第一居所。不是去那边是度假或者是“5+2”的一个生活模式,应该是7天模式。有些人还是“7+1”天或者是8天的模式。有些人提出这个概念。

因为我们这个地,地价确实比较高,跟原来传统的中央别墅区,包括我们中粮的产品,包括泰禾院子已经卖到7万左右,它其实已经比中央别墅区独栋的价格要高。它要高的话,必然在产品上会有所突破。因为我知道中央别墅区的产品没有做到人车分流、没有电梯,很多都已经不适合现代人的需求,现代人更加追求品质、讲究人性、讲究安全、讲究细节。这一块从首开即将面市的项目来讲,它在产品上跟现代人的需求的接轨上会有哪些新变化?我想问一下胡总。

胡静:因为这个板块受到容积率的限制,它可能会发生几个变化,就像潘总刚才跟张先生所说的,一个是客户的迁移,以前中央别墅区的客户,我们都知道有十多年的涉外氛围,包括有很多老外、一些驻京的高层的外国机构办事处的高级领导、一些演艺界的人士在这个地方扎堆。

那个地方形成了不同于北京其他地方的生活氛围。但是孙河板块,我们感觉它一方面随着北京市政建设的变化,大家会觉得这个地方是近城区,而且孙河板块定位全是城市别墅。如果是城市别墅的话,我们看到客群比例由外国人较多向中国人较多进行转变,中国新兴的中产阶级愿意在这个板块置业,这是客群的变化。

另外从容积率的变化对产品形态的影响,中央别墅区以前容积率是0.4、0.6,最高是0.8,现在这个区域起步是1.1。所以对于开发商来说,怎样能够设计出既能满足现今客户所需要的产品,又能适应城市别墅定位的需要,就变得迫在眉睫了。它一方面要满足客户对居家生活、人性需求的满足。另一方面从产品的设计角度来说,还要能够给客户提供更多的方便。包括我们刚才说的那种区域外部的配套,可能是政府来解决,包括开发商有一些小的配套,包括区域内部的一些设置和设计。包括我们看到龙湖和泰禾也做了很精妙的设计,包括产品形态的演变。这是第二个变化。

琅樾的容积率是1点多,我们也想通过一个是产品线或者是不同产品的覆盖,来满足不同人群的需要。另外在不同产品的内部设计上,比如说功能的需求、功能的完善、以及我们能够提供更多的附加值来满足客户的需求来打造高地价高单价位的产品形态。这是第二个变化。

第三个变化,这个板块所带给客户的认知也会给这个板块带来很多的寄望。我们做第三个,泰禾做第四个,后面可能还有不同的开发商,他们也会拿出更多的板块给这个东西,增加新的血液和刺激。我觉得都是开发商作为对当代中国人居的理解来实现在这个板块上,不单单是拿出自己对这个板块高价值产品的追逐,来卖出一个高单价或者是高总价。不单纯价值和销售业绩的比拼。如果这样的话,对这个板块的价值有点可惜了,大家更多的是希望能够在这个板块上实现对中国人居的一个理解。尤其是我们首开对客户的了解还是有一定的把握的。我们也特别希望能够通过这个项目得以实践,同时借鉴北京院子和龙湖这个项目,因为他们已经亮相了,包括外立面、产品形态包括产品风格都不太一样,这完全体现了开发商对于不同客户的理解。

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[责任编辑:marvinzhang]

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