孙河板块:多元墅质产品的高调样本

(腾讯房产 实习生董嘉俊 发自北京)11月25日,“孙河板块:新贵·创新·挑战”地产沙龙在腾讯直播间成功举办。腾讯房产主编陈海保对话首开琅樾项目负责人胡静、财经评论员张立伟、地产营销人潘惠武,共同探讨高地价下的别墅产品创新等话题。

孙河板块凭借其独特的区位和环境优势成为北京别墅市场的新贵。在别墅的设计风格中融入中国元素,使产品更加多元化、更加贴合高品人居生活。

以下是文字实录:

孙河板块:多元墅质产品的高调样本

左起:腾讯房产主编陈海保、北京洋正广告总经理潘惠武、首开琅樾项目负责人胡静、21世纪经济报道高级评论员张立伟

陈海保:腾讯网友,大家好!今天我们来谈谈孙河板块,孙河板块是整个中央别墅区的最后一个板块,它被别人认为是中央别墅区第四纪元。今天我们有幸请到三位嘉宾,他们是首开琅樾项目负责人胡静、《21世纪经济报道》高级评论员张立伟先生、北京洋正广告总经理潘惠武先生。

高容积率高地价下的压力

陈海保:孙河板块,与其他板块相比距离北京城中心相对较近,它现在目前非常吸引大家的眼球,特别是这两年,因为曾经在去年的时候有过地王,单价楼面地价达到45000元以上。目前已经有两个项目入市,龙湖双珑原著,还有一个是泰禾北京院子。这两个项目,我昨天特意查了一下,它卖得特别好。龙湖的去化率应该在72%以上,它总共推了128套别墅,现在已经卖了70多套了。泰禾推出140多套左右,它现在卖了70多套,它的去化率达到了50%以上,我觉得对于别墅来说,这种去化率其实已经很快了,不到一年就卖了近一半多了。

龙湖的联排价位在5万元左右,它的双拼接近7万元,泰禾整体的价格相对较高,将近7万元左右。这种价格就像我们今天的主题一样,出现了领贵两个字,它引领了整个别墅市场的价格。这是它的一个特点。

另外一个特点是,这个区域因为它的楼面地价比较高,它的容积率还是比传统的别墅区要高一点。所以在产品创新,包括调性上,包括打造的用材还有用料以及设计上,提升了档次,这迎合了财富阶层的新需求,可以看出,它在进行全方位的创新。

第三点,我觉得它有这种挑战。这个挑战比较大,因为任何的地块包括价格它都有天花板,所以说它对开发商的资金压力包括对开发商整体的运作能力包括对购房者来说其实也是一种挑战。敢不敢去买这么高的别墅,别墅的价格是不是天花板,我今天主要以这三个焦点谈一些核心的问题。下面我想请胡总,因为胡总是我们首开琅樾营销的负责人,她对这个区域也一直在做一些研究,并且她的产品马上开始要面市了。那么,胡总您当时拿这块地的时候是怎么思考的?为什么要去孙河板块做这个产品?

胡静:首先今天非常高兴能跟陈老师,还有潘总和张先生一起交流孙河板块和首开琅樾这个项目。我作为开发商代表跟大家交流沟通,就像刚才陈老师所说,首开为什么要关注孙河板块,为什么要做首开琅樾这个项目呢?我们有几个出发点,一个是首开地产作为北京本土的一个国企品牌开发商已经落地生根30多年了,经过前两年的发展,我们又在全国20多个城市形成了一个全国区域化的战略,就是用很多的产品带给全国人民不同的产品形态的体验。

在北京我们基本上是以大型的市政建设、民生工程、普通住宅的建设为主。像奥运村、大运村还有国家体育馆,首开都曾经参与建设过,对此我们深感荣耀。我们曾经做过统计,对于住宅这一块,一提到首开,十个人中至少有一个人曾经买过首开的普通住宅,包括有很多特别有名的项目。比如说我们公司曾经做过的常青藤、铂郡,还有现在经常看到的熙悦山系列都是首开的代表项目。它也形成并丰富了首开的产品线,比如说国风系,熙悦系。

但是作为别墅物业来说,对于孙河板块我们当时还是比较看重的,因为这个区域,一是整体规划比较齐全,区域做了整体的低密度开发,这与其他别墅区域的建设不同。它的整个区域条件很好,离整个城市的距离相对较近,比如说距离望京区域或者是CBD或者国门板块还有亚奥板块基本上是10多公里或者是十几分钟到二十几分钟的一个车程。这种近城市区域的别墅板块,目前在北京是极其稀有的。

它整体的规划指标非常健全,基本的项目的容积率都在1.1到1.4之间。由于整个北京容积率在1.0以下的别墅项目不再审批了,所以刚才如陈老师所说,传统的中央别墅区的相对容积率较低。但孙河这个板块容积率基本上控制在1.1到1.4之间。而且这个板块不仅有住宅,还规划了大规模的商业用地、市政配套包括高品质的配套来推动这个区域的整体发展。这也是我们首开对于这个区域看好的原因。

另外一方面,我们从首开产品线的布局或者是战略开发角度来说,我们想做不同的产品,来提升整个首开的品牌效应。大概是这么一个想法。而且这个板块刚才陈老师介绍说,由于之前进驻的两个品牌开发商,比如说龙湖和泰禾都拿出了自己最高的一个产品线奉献给这个区域。比如说龙湖是原著系,泰禾是院子系列,而且确实做得都非常好。都是自己各自最高的产品系亮相在这个板块。

实际上这个板块包括我们和第四个已经进驻的品牌开发商中粮。当然我们属于北京国企,中粮是属于央企,属于国企和央企的大品牌开发商和龙湖和泰禾这种私企品牌开发商同时进入这个赛场,实际上也是一个相互学习和促进的过程。包括我们特别希望能够为这个板块做出进一步发展贡献,包括为北京城市的建设贡献自己的一份心力,我的大概的想法就是这样,先说到这儿。

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[责任编辑:marvinzhang]

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