双性孙河:高调性弥补高容积率高地价的先天性不足

(文/陈海保)“人未到,却先听其笑,先闻其声”。这是《红楼梦》里对王熙凤出场时的描写。

孙河板块对于北京高端别墅市场,应有类似的意境。两年前,龙湖北京公司总经理宋海林进军孙河,超过2万元/平方米的楼面地价引发热议。到底孙河的房子会是什么价?

调性的确拔得很高。龙湖是始作俑者,它拿出了自认为最高端了“原著”系列产品。六七年前,它在天竺板块,以龙湖滟澜山走红北京别墅市场。

后进者,只能跟进,加之水涨船高的地价,甚至一年里翻了一番。泰禾拿出了高端的“院子”,主打中国人骨子里的院落情节。虽然首开鲜有别墅作品,但它也想藉这块最令人期待的土地,造出首个“樾”系产品,进军高端市场。中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)是低调的地王纪录保持者,正在秘密地研发更牛的产品。

这些年的北京,从来没有一个板块如此“高调”,且它们的“高调”也从未如此“不约而同”。泰禾北京院子请巨星成龙代言,请作家余秋雨来站台。而首开琅樾请来了凤凰卫视当家花旦陈鲁豫。

央企、北京本地国企和中国一线地产名企,共同掘金孙河板块,它们多元的文化背景,造成对土地的理解不一,最后呈现的产品风格也存在差异。

说实话,以传统中央别墅区的独栋或纯别墅区的概念来理解,孙河1.1-1.4的容积率真的已经过高了。这高地价的挑战,是来自“先天性”的。

生产不出独栋产品,孙河甚至连纯别墅项目都很罕见,多是以大平层洋房、叠拼和联排为主,双拼则是凤毛麟角。

从产品形态上,孙河和老中央别墅区终极住宅相比,是不具有优势的。如何突破高容积率的困惑?

开发商们只能挖空心思,无论从外立面、内空间和园林景致等,更加精雕细琢,更加对生活场景的营造。其中,它们似乎都集体注入了浓烈的中国元素——连好莱坞大片也是如此,沉稳与内敛,昭示着让别墅回归居住本质。这与传统中央别墅区“洋派”形象形成巨大的反差。

现在的买家是很吃这一套的,据说是随移动互联网等新经济崛起的新贵们。龙湖双珑原著和泰禾院子入市的成绩单可兹证明。2013年6月6日拿证的龙湖,联排成交均价为4.8万元/平方米,双拼为6.5万元/平方米,总共卖出94套,去化73%;泰禾比龙湖晚入市半年,联排别墅成交均价为6.9万元/平方米,卖出69套,去化48%。而天竺板块400-600平米的小独栋价格,也仅在5万元/平方米。

不过,新兴的别墅买家们,似乎更愿意追捧那个高起点与高调性的孙河别墅区,而不愿意在一个传统的老别墅区里去砸下重金。虽然,它暂时配套不够成熟,甚至直白地说,性价比不是很高。

这种新现象,令老别墅区里留存的新别墅产品感到不安,甚至是羡慕孙河一个接一个的新闻引爆点。其实,它的别墅产品也在升级或优化,却缘何得不到热捧呢?或许,只有这样一个解释,联排产品正是中央别墅的空白点。或者,新贵们的胃口变了。

的确,天竺板块的别墅落寂了。但正是这种超脱的状态,反而凸显出它的成熟魅力。因为,曾经它也是这样走过来的。而孙河,凭借传承与创新,正代表一个北京别墅新时代的开始。

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[责任编辑:yuyuliu]

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